Την κατάσταση στην αγορά real estate αναλύει ο Αριστοτέλης Καρυτινός, Διευθύνων Σύµβουλος της Prodea Investments, επισηµαίνοντας την ισχυρή θέση των εταιρειών αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας.
Ακόµα, µιλά για τα εµπόδια που προκαλούν τα υψηλά επιτόκια και η «ελλιπής» προσέγγιση διεθνών επενδυτών, ενώ εξηγεί γιατί η εταιρεία του πλέον εστιάζει σε τρεις τοµείς ανάπτυξης.
Γιατί ο κλάδος του real estate, ενώ ανθεί µε νέα projects και συναλλαγές, δεν προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον;
Δεν θα έλεγα ότι ο κλάδος του real estate δεν προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον. Βλέπουµε πολλές συναλλαγές να λαµβάνουν χώρα, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, θεσµικούς και µη, που όµως, στην πλειονότητά τους είναι άµεσες επενδύσεις, δηλαδή οι επενδυτές αποκτούν απευθείας τα ακίνητα ή εταιρείες µε ακίνητα. Εκεί που βλέπουµε έναν «δισταγµό» είναι στις επενδύσεις σε µετοχές εισηγµένων εταιρειών µε αντικείµενο την ακίνητη περιουσία. Τα τελευταία δύο χρόνια είδαµε εισαγωγές στο Χρηµατιστήριο της Αθήνας ανώνυµων εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, ωστόσο αυτό έγινε µε discount σε σχέση µε την αξία των εταιρειών αυτών. Παρ’ όλα αυτά, προσέλκυσαν το ενδιαφέρον Ελλήνων και ξένων επενδυτών.
Η αύξηση των επιτοκίων είναι ένας βασικός λόγος που δεν βοηθά την ενίσχυση των συναλλαγών σε εισηγµένες εταιρείες real estate και, επιπρόσθετα, λόγω του αυξηµένου κόστους που δηµιουργούν στις εταιρείες κυρίως λόγω του δανεισµού, οδηγούν τους επενδυτές να ζητούν µεγαλύτερο discount.
Παράλληλα, φαίνεται να µη γίνεται αντιληπτό από µερίδα διεθνών επενδυτών ότι το real estate είναι καθαρά τοπική υπόθεση, πρέπει να λαµβάνονται υπόψη τα χαρακτηριστικά κάθε χώρας και πως ό,τι συµβαίνει στις ΗΠΑ ή στο Ηνωµένο Βασίλειο, δεν σηµαίνει ότι ισχύει σε χώρες όπως η Ελλάδα. Για παράδειγµα, στη χώρα µας υπάρχουν ακόµα ελάχιστα πράσινα γραφεία και πολύ µικρός αριθµός οργανωµένων εµπορικών κέντρων σε σχέση µε τον πληθυσµό. Και οι δύο αυτές κατηγορίες στη χώρα µας επιτυγχάνουν εξαιρετικές αποδόσεις. Το ίδιο συµβαίνει και µε τα logistics και τον κλάδο του hospitality.
Ελπίζουµε, λοιπόν, πως καθώς σταδιακά θα µειώνονται τα επιτόκια, οι επενδυτές θα αξιολογήσουν θετικά τα πλεονεκτήµατα των ελληνικών εισηγµένων εταιρειών που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία. Άλλωστε, αυτό που βλέπουµε µέσα από τις πωλήσεις που πραγµατοποιούµε τα τελευταία χρόνια, είναι ότι οι εκτιµήσεις των αξιών των ακινήτων µας (και συνεπώς και του κλάδου µας) επιβεβαιώνονται απόλυτα από την αγορά.
Τι θα αποφέρει στον κλάδο η εισήγηση για αλλαγή του θεσµικού πλαισίου που διέπει τις ΑΕΕΑΠ;
Η αλλαγή του θεσµικού πλαισίου αναµένουµε ότι θα προσαρµόσει τη λειτουργία του θεσµού των ΑΕΕΑΠ στην ελληνική πραγµατικότητα αλλά και τις σηµερινές συνθήκες του επιχειρείν στην ακίνητη περιουσία. Ας µην ξεχνάµε ότι το θεσµικό πλαίσιο µε το οποίο λειτουργούµε αυτή τη στιγµή, εισήχθη πριν από 25 χρόνια και έκτοτε γίνονταν αποσπασµατικές βελτιώσεις, που οδήγησαν σε µεγάλη περιπτωσιολογία. Το νέο πλαίσιο έρχεται να εναρµονιστεί µε τις σύγχρονες τάσεις και εξελίξεις της διεθνούς και εγχώριας αγοράς ακινήτων. Για παράδειγµα θα διευκολυνθούν οι επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, έναν βασικότατο κλάδο για τη χώρα µας.
Όπως έχουµε σηµειώσει και µε την Ένωση Θεσµικών Επενδυτών, ο νέος νόµος στοχεύει στην αναµόρφωση, απλοποίηση και εκσυγχρονισµό του νοµοθετικού πλαισίου αδειοδότησης και λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ, ενισχύοντας την ικανότητά τους να προσαρµόζουν την επενδυτική τους στρατηγική στις εξελισσόµενες απαιτήσεις της αγοράς ακινήτων, διατηρώντας παράλληλα ισχυρούς µηχανισµούς εποπτείας και κανόνες διαφάνειας που συµβάλλουν στην προστασία των επενδυτών.
Ποιες είναι οι τάσεις που κυριαρχούν στην εγχώρια αγορά και πώς εκτιµάτε ότι θα κινηθεί µεσοπρόθεσµα;
Η εγχώρια αγορά κινείται µε διαφορετικές ταχύτητες, ανάλογα µε τον κλάδο και την περιοχή. Στον κλάδο της κατοικίας, στα νότια προάστια της Αθήνας βλέπουµε µια ιδιαίτερα αυξηµένη ζήτηση κυρίως από ξένους, συνεπώς και µια µεγάλη αύξηση των τιµών, αλλά και πολλά νέα projects, που ενισχύονται και από τις προσδοκίες για το project του Ελληνικού.
Σηµαντική είναι και η τάση ανάπτυξης οικιστικών projects προς εκµίσθωση (Built To Rent - BtR) αλλά και προς πώληση (Built To Sell - BtS), µε την προσφορά νέων κατοικιών να υπολείπεται αυτή τη στιγµή της ζήτησης.
Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φαίνεται να έχουν αυτή τη στιγµή το µεγαλύτερο pipeline νέων επενδύσεων κυρίως στα εµπορικά ακίνητα (γραφεία, logistics) αλλά και σε κατοικίες και ξενοδοχεία. Ο χώρος του hospitality, όπως αναµένεται, κυριαρχεί στο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, οι οποίοι εστιάζουν όχι µόνο σε µεγάλες µονάδες αλλά και σε µικρά boutique hotels σε πολλές περιοχές της Αθήνας που αναβιώνουν. Για τις εισηγµένες εταιρείες, ιδιαίτερα θετική θα είναι η επίδραση της µείωσης των επιτοκίων, η οποία αναµένεται να ενισχύσει τις αποτιµήσεις.
Πού αποσκοπούν οι πρόσφατες κινήσεις πώλησης χαρτοφυλακίων ακινήτων από το απόθεµα της Prodea Investments; Ποιοι είναι οι άξονες επενδύσεων και τα νέα projects της εταιρείας σε µεσοπρόθεσµο ορίζοντα;
Η εταιρεία µας είχε για πολλά χρόνια παρουσία σε όλους τους κλάδους του real estate, ωστόσο πλέον η στρατηγική µας επικεντρώνεται σε τρεις πυλώνες: high end ξενοδοχειακός κλάδος (σε Ελλάδα πρωτίστως αλλά και σε Κύπρο και Ιταλία), logistics και πράσινα γραφεία. Στο πλαίσιο αυτό προχωράµε σταδιακά σε πωλήσεις ακινήτων που δεν εντάσσονται σε αυτούς τους κλάδους, ενώ επιδιώκουµε την ενίσχυση της παρουσίας µας στους τρεις πυλώνες που προανέφερα.
Κάποια από τα πιο εµβληµατικά projects στα οποία δουλεύουµε αυτή τη στιγµή είναι το resort «Porto Paros» στην Πάρο, το οποίο στοχεύουµε να αναδείξουµε στον κορυφαίο κυκλαδίτικο προορισµό, σεβόµενοι πάντα τον χαρακτήρα του νησιού και το περιβάλλον, και η ανάπτυξη ενός από τα µεγαλύτερα logistics hub στον Ασπρόπυργο, επιφάνειας 100.000 τ.µ.