Το πώς επιτυγχάνεται η «δημιουργία αξίας» αναλύει ο Παναγιώτης Καπετανάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property, με σημείο αναφοράς τη στρατηγική που ακολουθεί η εταιρεία στην Ελλάδα. Ακόμα, σχολιάζει την ευρύτερη εικόνα του κλάδου των ΑΕΕΑΠ, μεταφράζει τους όρους «έξυπνα κτίρια» και «πράσινη μετάβαση» στην ελληνική πραγματικότητα, ενώ παρουσιάζει και τη θέση της εταιρείας στην ελληνική αγορά σήμερα.
Ένα από τα μηνύματα της Noval Property είναι η «δημιουργία αξίας». Είναι δυνατή η δημιουργία αξίας στην ελληνική αγορά ακινήτων; Τι σας διαφοροποιεί από μια άλλη εταιρεία που απλά εκμισθώνει κάποια κτίρια;
Ασφαλώς και είναι δυνατή. Δεν υποστηρίζουμε κάτι που δεν πιστεύουμε ή δεν έχουμε κάνει ήδη. Όπως βλέπουμε εμείς τη Noval Property, το σύγχρονο, ποιοτικό και διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιό μας, το σημαντικό μέγεθος του χαρτοφυλακίου μας για τα ελληνικά δεδομένα, η έμφαση που δίνουμε στην ανάπτυξη βιώσιμων και πράσινων ακινήτων και αστικών αναπτύξεων, η ισχυρή κεφαλαιακή μας διάρθρωση, η στόχευση στην επαύξηση του μεγέθους της εταιρείας παράλληλα με τη διανομή μερίσματος, η ποιότητα των μισθωτών μας, η έμπειρη ομάδα μας και ο ισχυρός μας μέτοχος, η Viohalco, μας βοηθούν να δημιουργούμε αξία για τους μετόχους μας στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπου σχεδόν αποκλειστικά δραστηριοποιούμαστε.
Τι σημαίνουν για την εταιρεία οι όροι «έξυπνα κτίρια» και «πράσινη μετάβαση»;
Για τη Noval Property, οι όροι «έξυπνα κτίρια» και «πράσινη μετάβαση» αντανακλούν τη δέσμευσή μας στην προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης και της καινοτομίας.
Η «πράσινη μετάβαση» αντικατοπτρίζει την προσπάθειά μας για μείωση του αποτυπώματός μας και τη διαμόρφωση ενός δομημένου περιβάλλοντος με την ελάχιστη δυνατή επίδραση στο οικοσύστημα που μας περιβάλλει και φυσικά με τον μέγιστο σεβασμό στο φυσικό περιβάλλον. Για τον λόγο αυτό σχεδιάζουμε και αναπτύσσουμε «έξυπνα κτίρια», στα οποία εφαρμόζουμε τεχνολογίες που υπηρετούν τις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού, χρησιμοποιώντας ανακυκλωμένα υλικά, υλικά μειωμένου ενσωματωμένου άνθρακα και σύγχρονα συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας.
Επιδιώκουμε να λειτουργούμε ως κοιτίδα ανάπτυξης, που αντέχει στον χρόνο, είναι βιώσιμη και απλώνει τα οφέλη της από την αγορά μέχρι την καθημερινότητα των ανθρώπων.
Δώστε μας μερικά ενδεικτικά παραδείγματα για ακίνητα που αναπτύσσετε και θεωρείτε ότι θα αποφέρουν σημαντικές αποδόσεις στους μετόχους σας.
Το σύνολο του σύγχρονου και διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου μας διαθέτει μεγάλη δυναμική, όντας εξαιρετικά αποδοτικό για όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Ενδεικτικά θα αναφερθώ σε δύο έργα υπό κατασκευή στο Μαρούσι: στο πρωτοποριακό πράσινο συγκρότημα γραφείων «The Grid», που αναπτύσσουμε μέσω της σύμπραξής μας με την Brook Lane Capital, και στην ανακατασκευή ενός υφιστάμενου κτιρίου επί της Λεωφόρου Κηφισίας, το οποίο θα αποτελέσει, κατά την ολοκλήρωσή του το 2024, το πρώτο low carbon κτίριο γραφείων, με το χαμηλότερο αποτύπωμα άνθρακα κατά τη λειτουργία του στην Ελλάδα.
Ιδιαίτερη σημασία έχει για εμάς και η ολοκλήρωση και παράδοση σε λίγες μέρες των υπερσύγχρονων εγκαταστάσεων logistics στη Μάνδρα Αττικής, ένα έργο που θα αποτελέσει το πρώτο πράσινο κτίριο logistics με πιστοποίηση LEED GOLD στη χώρα μας.
Τέλος, εντός του 2024 ολοκληρώνουμε και την ανακατασκευή ενός υφιστάμενου κτιρίου επί της οδού Αρδηττού στο Μετς, το οποίο μετατρέπεται σε κτίριο μικτών χρήσεων, που θα περιλαμβάνει κατά κύριο λόγο high-end κατοικίες με σκοπό την εκμίσθωσή τους.
Πόσο σας επηρεάζει ο παράγοντας των υψηλών επιτοκίων; Πόσο εκτεθειμένοι είστε απέναντι στον συγκεκριμένο κίνδυνο και με ποιους τρόπους τον αντιμετωπίζετε;
Η Noval Property διαθέτει έναν από τους χαμηλότερους δείκτες Δανείων προς Αξία Χαρτοφυλακίου (LTV), ο οποίος με στοιχεία 30/6/2023 ανήλθε σε 39%, ενώ αν ληφθούν υπόψη και τα ταμειακά διαθέσιμα, ο καθαρός δείκτης (Net LTV) υποχωρεί στο 28%.
Η έκδοση του Πράσινου Ομολόγου 120 εκατ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2021 έχει επιτρέψει τη χρηματοδότηση των έργων σε ένα ιδιαίτερα χαμηλό, σταθερό επιτόκιο (2,65%) για 7 έτη, αντισταθμίζοντας ουσιαστικά την υψηλή μεταβλητότητα που υπάρχει το τελευταίο 1,5 έτος στις χρηματαγορές, λόγω της διακύμανσης των επιτοκίων.
Συμπληρωματικά σε αυτό λειτουργεί και το γεγονός ότι το 70% του συνολικού δανεισμού μας αφορά δανεισμό με σταθερό επιτόκιο, με αποτέλεσμα το κόστος δανεισμού μας να μην επηρεάζεται ιδιαίτερα από τα υψηλά επιτόκια.
Πώς κρίνετε το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ; Θεωρείτε ότι πρέπει να αλλάξει και προς ποιες βασικές κατευθύνσεις;
Το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ θα μπορούσε να επικαιροποιηθεί και να εκσυγχρονιστεί περαιτέρω, βάσει της εμπειρίας που έχουν αποκτήσει όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη από τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, αλλά και των εφαρμοζόμενων πρακτικών σε άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ως προς την επιχειρηματική δραστηριότητα, θα ήταν χρήσιμη η διεύρυνση του σκοπού των ΑΕΕΑΠ, ώστε να υπάρχει η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης όλων των ακινήτων τους, μέσω σχετικών συμφωνιών (π.χ. να δίδεται η δυνατότητα για αξιοποίηση των ακινήτων των ΑΕΕΑΠ μέσω management agreement, franchise agreement, revenue sharing agreement κ.λπ.), ένα θέμα ιδιαίτερα σημαντικό όπως στη δυνατότητα καλύτερης εκμετάλλευσης ξενοδοχείων από τις ΑΕΕΑΠ.
Την ίδια στιγμή και με δεδομένο ότι το ύψος της φορολογίας είναι συνδεδεμένο με το εκάστοτε ισχύον επιτόκιο παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (επιτόκιο αναφοράς), το φορολογικό πλαίσιο χρειάζεται να γίνει πιο σταθερό, παρέχοντας μεγαλύτερη ασφάλεια στους μετόχους.
Επιπρόσθετα, λόγω της φύσης των επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ, οι οποίες σχετίζονται αποκλειστικά με ακίνητα, θα μπορούσαν οι ΑΕΕΑΠ να μην υπόκεινται στο ίδιο θεσμικό πλαίσιο με ΑΕΔΟΕΕ και ΟΕΕ, που επενδύουν σε χρηματοπιστωτικά μέσα και διαχειρίζονται κεφάλαια πελατών, όπως το θέμα του θεματοφύλακα, που θα μπορούσε να περιοριστεί σχετικά.
Κατά πόσο δικαιολογούνται τόσο μεγάλα discounts στις μετοχές των ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο της Αθήνας; Ποια βασικά στοιχεία θα μπορούσε να παραθέσει η Noval Property;
Τα discounts των μετοχών των ΑΕΕΑΠ δεν αποτελούν ένα φαινόμενο που συμβαίνει μόνο στην Ελλάδα, καθώς παρατηρείται και σε μετοχές ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ. Κατά τη γνώμη μου, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις ευρωπαϊκές, καθώς εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά μεταξύ αποδόσεων ακινήτων και κόστους δανεισμού στην Ελλάδα, έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων ακινήτων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα, ενώ παράλληλα η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στη χώρα μας είναι υψηλότερη από την προσφορά, με αποτέλεσμα οι αξίες των ακινήτων και οι μισθωτικές αξίες να κινούνται ανοδικά.