Τις προκλήσεις του τομέα ανάπτυξης ακινήτων στην τρέχουσα συγκυρία, αναλύει ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, βασικός μέτοχος, Αντιπρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand. Ακόμα, εξηγεί γιατί η ελληνική αγορά πάει κόντρα στο ρεύμα και την είσοδο θεσμικών «παικτών», επισημαίνει τα εμπόδια που συναντούν οι εταιρείες του κλάδου και αναπτύσσει τα επόμενα σχέδια της εταιρείας.
Η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρήματος απειλεί τις προσδοκώμενες αποδόσεις στις επενδύσεις ανάπτυξης ακινήτων;
Από τα μέσα του 2021 ολόκληρος ο κλάδος αντιμετωπίζει νέες προκλήσεις, όπως η εκθετική αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, η σημαντική αύξηση των επιτοκίων, αλλά και η έλλειψη εργατικού δυναμικού. Η επίπτωση αυτών των παραμέτρων στην έλλειψη ζήτησης έχει πλήξει τον κλάδο στην Ευρώπη, οδηγώντας μέχρι και σε πτωχεύσεις εταιρειών.
Αντιθέτως, στην Ελλάδα, η επέκταση και αύξηση της ζήτησης μετά το 2019 οδήγησε σε αύξηση τιμών των ακινήτων, δημιουργώντας έτσι μια απρόβλεπτη αντιστάθμιση των παραπάνω πιέσεων. Επίσης, η καθυστέρηση εκτέλεσης έργων, η οποία με τη σειρά της επηρεάζει το κόστος χρήματος, προς το παρόν απορροφάται. Είναι, πάντως, νωρίς να προβλέψουμε με ακρίβεια τις αποδόσεις για τον νέο κύκλο έργων της αγοράς που ξεκινά το επόμενο διάστημα.
Η ζήτηση παραμένει αμείωτη παρά την αύξηση των τιμών ακινήτων;
Θα έλεγα πως για το σύνολο των υποκλάδων -πλην των εμπορικών καταστημάτων- η ζήτηση εξακολουθεί να είναι ισχυρή και υπερβαίνει την προσφορά και την παραγωγή νέου προϊόντος. Η τάση φαίνεται διατηρήσιμη για τον επόμενο χρόνο, ωστόσο κανείς δεν μπορεί να προβλέψει έκτακτα γεγονότα π.χ. μια νέα πολεμική σύρραξη και πώς θα επηρέαζε τη δική μας αγορά. Σε ό,τι αφορά τις τιμές, ασφαλώς αποτελούν σημαντικό μέρος της εξίσωσης και ενδεχομένως να δούμε κάποια σταθεροποίηση.
Στο θεσμικό σκέλος της ανάπτυξης ακινήτων, πώς εξελίσσεται η κατάσταση;
Τα τελευταία χρόνια στην εγχώρια αγορά ακινήτων εισέρχονται ολοένα και περισσότεροι θεσμικοί παίκτες, γεγονός που ωριμάζει τον κλάδο και ασφαλώς επιδρά θετικά στην εξέλιξή του. Σε ό,τι αφορά τη γραφειοκρατία, που επηρεάζει ασφαλώς την ωρίμανση και ολοκλήρωση των επενδύσεων, έχει σημειωθεί πρόοδος, ωστόσο υπάρχει μεγάλος χώρος βελτίωσης των διαδικασιών. Πέρα από την έλλειψη Κτηματολογίου, τη λειτουργία των υποθηκοφυλακίων, τον χρόνο έκδοσης πιστοποιητικών και εγγράφων, αντιμετωπίζουμε και το πρόβλημα των συμπληρωματικών υπηρεσιών. Για παράδειγμα, η πρόσφατη απεργία των συμβολαιογράφων και δικηγόρων (σ.σ. Δεκέμβριος 2023) έθεσε εμπόδια στην ολοκλήρωση συναλλαγών, που οι εταιρείες του κλάδου αξιοποίησης ακινήτων μπορεί να είχαν προϋπολογίσει για την τρέχουσα χρήση. Σε κάθε περίπτωση απαιτείται προσπάθεια, καθώς υπολειπόμαστε του ευρωπαϊκού μέσου όρου.
Πώς εξελίσσονται τα projects που έχει αναλάβει η Dimand και ποιες είναι οι προοπτικές του 2024; Θα πραγματοποιήσετε αποεπενδύσεις φέτος;
To 2024 θα παραδοθούν σε λειτουργία πέντε σημαντικά projects, που αφορούν συνολικά σε περίπου 90.000 τ.μ. ανωδομής. Πρόκειται για τον Πύργο Πειραιά, το ανακατασκευασμένο «Μινιόν», το Hub 26 στη Θεσσαλονίκη, το ακίνητο στη Λ. Κηφισίας που έχουμε μισθώσει στην PwC, και το πρώην κτίριο της ΕΕΔΕ στα Πατήσια, όπου ήδη έχουμε μισθωτήριο συμβόλαιο. Έτσι, πιθανώς θα ολοκληρώσουμε μέσα στην επόμενη χρονιά και exits από τις συγκεκριμένες αναπτύξεις.
Ταυτόχρονα, ξεκινούν μέσα στο 2024 νέα μεγάλα έργα αστικών αναπλάσεων και ανάπτυξης ακινήτων, που συνολικά αφορούν σε ανωδομή 130.000 τ.μ. νέων χώρων. Από αυτά, τα 60.000 τ.μ. είτε έχουν προμισθωθεί είτε βρισκόμαστε σε προχωρημένες συζητήσεις για την προμίσθωση ή προπώλησή τους. Πρόκειται για την ανάπλαση του παλαιού εργοστασίου της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας -γνωστής και ως Softex- στον Ελαιώνα, όπου ήδη έχουμε προσύμφωνα μίσθωσης για τα 6.000 τ.μ. των γραφειακών χώρων και βρισκόμαστε σε προχωρημένες συζητήσεις για άλλα 8.000 τ.μ., το κτίριο στο οικόπεδο του ΤΕΕ στο Μαρούσι, την ανάπλαση του πρώην εργοστασίου της ζυθοποιίας Φιξ στη Θεσσαλονίκη και το νέο Δικαστικό Μέγαρο στον Πειραιά. Προχωράμε, λοιπόν, πιστοί στη βασική μας στρατηγική για τις αστικές αναπλάσεις και την επανάχρηση βιομηχανικών και κτιριακών κουφαριών.
Πώς εξελίσσεται το project Skyline;
Μέσα στο α’ τετράμηνο του 2024 θα έχουμε ολοκληρώσει την πρώτη συναλλαγή ακινήτων από το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο. Αφορά σε 70-80 ακίνητα διαφόρων χρήσεων, ενώ έχουν ξεκινήσει προπωλήσεις και για τα υπόλοιπα ακίνητα του χαρτοφυλακίου, τα οποία θα αξιοποιηθούν σε βάθος πενταετίας.
Εκτιμάτε ότι αποτυπώνεται η αξία της εταιρείας στη μετοχή της;
Κατ’ αρχάς να σημειώσω ότι δεν μου επιτρέπεται θεσμικά να σχολιάσω την πορεία της μετοχής, η διακύμανση της οποίας εξάλλου είναι πολυπαραγοντική. Θα υπογραμμίσω, ωστόσο, ότι ως διοίκηση τηρούμε κατά γράμμα το επιχειρηματικό μας σχέδιο, το οποίο παρουσιάστηκε στους επενδυτές που μας εμπιστεύθηκαν.
Πριν από την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου και την εισαγωγή της εταιρείας στο Χ.Α,, το Gross Development Value της Dimand ήταν περίπου 500 εκατ. ευρώ και στις 30/6/2023 ξεπερνούσε το 1,15 δισ. ευρώ. Η χρήση του 2023, όπως εξάλλου φάνηκε και από τα αποτελέσματα α’ εξαμήνου, θα είναι κερδοφόρα. Άρα εκτιμώ πως ανταποκρινόμαστε με συνέπεια στο επιχειρηματικό μας σχέδιο και στη στρατηγική μας.
Είμαστε μια εταιρεία παραγωγής νέων έργων και εκεί στηρίζουμε το αναπτυξιακό μας μοντέλο. Δεν παρέχουμε σταθερές ροές και μερίσματα αλλά σημαντικές μελλοντικές αποδόσεις. Υπό αυτό το πρίσμα, χρειάζεται υπομονή εκ μέρους των επενδυτών ώστε να ολοκληρωθεί ο κύκλος της δουλειάς μας.
Υπάρχουν σκέψεις επέκτασης της εταιρείας σε projects εκτός Ελλάδας;
Κατηγορηματικά όχι. Αφενός γιατί έχουμε πολλά περιθώρια στην εσωτερική αγορά, όπου δημιουργούνται διαρκώς ευκαιρίες, αφετέρου γιατί δεν σκοπεύουμε να επεκταθούμε με μια μικρή δομή σε αγορές που δεν γνωρίζουμε τις τοπικές συνθήκες. Μια τέτοια κίνηση θα μπορούσε να γίνει μόνο με εγκαταστημένο senior management ή μέσω μιας εξαγοράς ήδη αναγνωρισμένου τοπικού παίκτη. Σε κάθε περίπτωση, όμως, είναι εκτός του σχεδιασμού μας μια τέτοια προοπτική, πέραν του ότι ο κλάδος υποφέρει στις ξένες όμορες χώρες.