Π. Δανός: Η εκτίμηση ακινήτων στην κρίση

Το αντικείμενο του εκτιμητή είναι η αποτίμηση της αξίας ενός παγίου την οποία είναι διατεθειμένος να πληρώσει κάποιος αγοραστής και όχι η πρόβλεψη. Γιατί βάλλονται οι "εκτιμητές" στην κρίση. Γράφει ο Π. Δανός.

Δημοσιεύθηκε: 24 Μαρτίου 2009 - 07:59

του Πάνου Δανού*

Π. Δανός: Η εκτίμηση ακινήτων στην κρίση

Με την οικονομική κρίση, πρόσφατες εκτιμήσεις ακινήτων στην Ευρώπη αποδείχτηκαν ιδιαίτερα αναξιόπιστες και οι αξίες που προέκυψαν στην πραγματική αγορά μειώνονται συνεχώς. Το γεγονός αυτό οδήγησε στην αμφισβήτηση των εκτιμητικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται μέχρι σήμερα.

Βέβαια, η οικονομική κρίση, η ύφεση στην κτηματαγορά και οι εκτιμήσεις που δεν συναντούν αυτές τις παραμέτρους αποτελούν άλλοθι για τους επενδυτές, τραπεζικούς και διαχειριστές κεφαλαίων, ώστε να κατηγορήσουν τους εκτιμητές για τις ζημιές που υπέστησαν, ξεχνώντας τα δικά τους λάθη, υπερβολές και παραλείψεις.

Κάποιοι προχώρησαν ακόμη περισσότερο, στο να αμφισβητήσουν ακόμη και τον ίδιο τον ρόλο του εκτιμητή στην αποτίμηση παγίων. Μερικοί θεωρούν τους νέους εκτιμητές άπειρους από τέτοια οικονομική συγκυρία και γι’ αυτό ανειδίκευτους στο να εκτελέσουν εκτιμήσεις σωστά, σε καιρό οικονομικής κρίσης.

Συνεχίζουν με το επιχείρημα ότι η πέιρα σε τέτοιους οικονομικούς κύκλους είναι σημαντικός παράγοντας στην εκτέλεση σωστών εκτιμήσεων.

Στον αντίποδα, οι εκτιμητές απαντούν ότι η παρούσα οικονομική κρίση και ξαφνική ήταν και προηγούμενο δεν έχει. Σίγουρα η κατάρρευση κολοσσών, όπως η Lehman Brothers, σε συνδυασμό με την επικρατούσα ψυχολογία αλλά και τη μεγάλη ρευστότητα στην αγορά, είναι σημαντικοί παράγοντες που κατάφεραν να αλλοιώσουν τα συμπεράσματα των εκτιμητών. Ειδικά στις αναδυόμενες αγορές, όπως π.χ. Ουκρανία και Κροατία, όπου εκεί ποτέ δεν υπήρξε ένας πλήρης οικονομικός κύκλος.

Σήμερα οι εκτιμητές, για να προλάβουν κάθε ενδεχόμενο, παρουσιάζουν θεωρητικές μελέτες με αυξημένες προϋποθέσεις, υποθέσεις και πολλά σχόλια, που συμπεριλαμβάνουν περιορισμό της δικής τους ευθύνης. Αυτό, βέβαια, δεν είναι η σωστή απάντηση στην παρούσα οικονομική κατάσταση, ούτε στην κριτική που δέχονται οι εκτιμητές.

Σε περιόδους οικονομικής άνθησης οι επενδυτές και οι τραπεζίτες σπάνια αμφισβητούν τις εκτιμήσεις που λαμβάνουν, ενθαρρύνοντας μάλιστα τους εκτιμητές να είναι αισιόδοξοι προς διεκδίκηση περισσότερων ακινήτων και πελατών αντίστοιχα. Τώρα οι πελάτες των εκτιμητών κατηγορούν τους εν λόγω επαγγελματίες για αδεξιότητα.

Οι εκτιμητές υποστηρίζουν ότι η δουλειά τους δεν είναι η πρόβλεψη, ούτε ο προσδιορισμός της αξίας που αρμόζει σε ένα ακίνητο. Η δουλειά του εκτιμητή είναι να αποτιμήσει την αξία ενός παγίου την οποία είναι διατεθειμένος να πληρώσει κάποιος αγοραστής.

Η εκτίμηση είναι καθρέφτης και όχι υπόθεση. Γεγονότα όπως η δραματική πτώση των χρηματοοικονομικών αγορών και η γρήγορα εξαπλωμένη οικονομική κρίση δεν μπορούσαν να αντικατοπτριστούν ή/και να υπολογιστούν έγκαιρα.

Η κόκκινη βίβλος του Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) είναι εξαιρετική στις οδηγίες και κατευθύνσεις που δίνει για την εκτίμηση παγίων στην Ευρώπη, αλλά είναι ακόμη μακριά από το να λαμβάνει υπόψη της τις ιδιαιτερότητες κάθε αγοράς ξεχωριστά. Παρομοίως και το The European Group of Valuers Associations (TEGoVA).

Έτσι, οδηγούμαστε σε διαφορετικές εκτιμήσεις και προβλέψεις για κάθε ξεχωριστή αγορά. Διαφορετικά εκτιμά την κτηματαγορά της Κύπρου και της Ελλάδας η BNP PARIBAS REAL ESTATE και διαφορετικά η ΝΑΙ, για παράδειγμα, ενώ και οι δύο εταιρίες ακολουθούν τα ίδια πρότυπα και οδηγίες.

Είναι βέβαιο ότι όταν γίνονται εκτιμήσεις λαμβάνονται υπόψη συγκριτικά στοιχεία και ο βαθμός αβεβαιότητας. Ειδικά σε καιρό οικονομικής κρίσης θα πρέπει οι εκτιμητές να χρησιμοποιούν μεθόδους που μπορούν να υπολογίσουν τις πιο πάνω παραμέτρους και να προβαίνουν σε επαλήθευση, εφαρμόζοντας μοντέλα ευαισθησίας. Αυτό αφορά ιδιαίτερα στα κτίρια υπό κατασκευή αλλά και στα τεμάχια γης, όπως επίσης και στα ειδικά ακίνητα.

Υπάρχουν, επιπλέον, διαφορετικοί σκοποί για τους οποίους εκτελείται μια εκτίμηση. Εφόσον πρόκειται για εκτίμηση παγίων για χρήση υπό τα άρθρα των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (ΔΛΠ), τότε η υπολογισθείσα αξία δεν αφορά στην αξία πώλησης, αλλά στην εύλογη αξία.

Λαμβάνοντας υπόψη, όμως, ότι οι αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 50% στην Ευρώπη, τότε αυτό θα πρέπει να συνυπολογιστεί στην εύλογη αξία κάποιου παγίου;

Οι αγοραπωλησίες που έγιναν είναι στην αγοραία αξία ή, λόγω της κρίσης, στην αξία αναγκαστικής πώλησης; Πού σταματά η υποκειμενικότητα της κρίσης του εκτιμητή;

Είναι σημαντικό ο εκτιμητής να κάνει σωστή έρευνα και να αξιολογεί όλες τις πτυχές και τις παραμέτρους της αγοράς και να παρουσιάζει σωστά τα συμπεράσματά του στον πελάτη.

Πρέπει να λαμβάνει σοβαρά υπόψη όλη την ποσότητα και την ποιότητα των πληροφοριών που του παρέχει η αγορά και με τη σωστή κατάρτιση και τεχνογνωσία να προσεγγίζει έγκυρα την αξία που καλείται να υπολογίσει.

* Ο κ. Π. Δανός είναι διευθύνων σύμβουλος της ΔΑΝΟΣ Chartered Surveyors, μέλος του Συνδέσμου Εκτιμητών Κύπρου και μέλος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ελλάδος.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.