Το στεγαστικό πρόβλημα θα οξυνθεί

Όταν η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, οι τιμές ανεβαίνουν. Αυτό ακριβώς συμβαίνει στην ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια. 

Οι εκτιμήσεις θέλουν τον αριθμό των τουριστών που επισκέπτονται την Ελλάδα να αυξηθεί τα επόμενα χρόνια. Ειδικότερα, οι επισκέπτες της Αθήνας εκτιμάται ότι θα φθάσουν τα 10 εκατ. άτομα τον χρόνο.

Πού θα διαμένουν, έστω για λίγες μέρες, όλοι αυτοί; Κάποιοι σε ξενοδοχεία, αλλά πολλοί περισσότεροι στα φθηνότερα καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης (airbnb). Αυτό υπαγορεύει η λογική.

Αρα, η ζήτηση για κλίνες θα αυξηθεί. Παρόμοια φαινόμενα αναμένεται να παρατηρηθούν σε άλλες πόλεις της χώρας καθώς οι αεροπορικές διασυνδέσεις με άλλες ευρωπαϊκές και μη πόλεις αναμένεται να αυξηθούν.

Την ίδια στιγμή, ο μοναδικός τρόπος για να ικανοποιηθεί η έξτρα ζήτηση για στέγαση και να συγκρατηθούν οι τιμές είναι η αύξηση της προσφοράς. Όμως, τα νέα σπίτια που χτίζονται δεν επαρκούν και είναι πανάκριβα καθώς τα εργατικά και οι τιμές των πρώτων υλών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Πηγαίνουν λοιπόν είτε σε ευκατάστατους Ελληνες είτε σε ξένους. Τα διαμερίσματα στο παλιό ξενοδοχείο Χίλτον πουλήθηκαν σε Ελληνες κατά βάση προς 20-22 χιλ. ευρώ το τ.μ. όπως μάθαμε.

Επιπλέον, η κατασκευή νέων κατοικιών γίνεται δύσκολη υπόθεση λόγω ελλείψεων στο εργατικό δυναμικό, π.χ. υδραυλικούς, μπογιατζήδες κ.λπ. Το πρόβλημα θα ενταθεί στην Αττική όταν το πρότζεκτ του Ελληνικού βρεθεί σε πλήρη ανάπτυξη και ταυτόχρονα γίνονται κι άλλα όπως αναφέρουν κατασκευαστές.

Προφανώς, η κατάσταση στην αγορά θα εξομαλυνόταν αν «έπεφταν» στην αγορά δεκάδες χιλιάδες σπίτια που παραμένουν κενά επί χρόνια. 

Η κυβέρνηση φέρεται έτοιμη να ανακοινώσει τη μη φορολόγηση των εισοδημάτων από κλειστά ακίνητα, αν τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση. Είναι κάτι που ζητούσε τόσο η ΠΟΜΙΔΑ όσο κι άλλοι. Ομως, θα λειτουργήσει το μέτρο και σε τι βαθμό; Οι ειδικοί ισχυρίζονται ότι θα χρειασθεί λίγο παραπάνω χρόνο, αλλά είναι αισιόδοξοι ότι θα κάνει τη διαφορά στην αγορά αργότερα.

Όμως, δεν συμφωνούν όλοι μ’ αυτή την άποψη. Σίγουρα είναι ένα μέτρο προς την ορθή κατεύθυνση αλλά η πραγματικότητα είναι πιο περίπλοκη. Το στοκ των οικιστικών ακινήτων στην Αθήνα κι αλλού είναι παλιό. Αυτό σημαίνει ότι θα χρειασθεί να γίνουν ανακαινίσεις σε τέτοια ακίνητα και αυτές κοστίζουν πολλά λεφτά. Σήμερα, μια απλή ανακαίνιση χωρίς αλλαγές στα κουφώματα κ.λπ. σ’ ένα δυάρι κοστίζει κάπου 10 χιλ. ευρώ, τονίζουν κατασκευαστές. 

Επιπλέον, το ακίνητο θα πρέπει να αποκτήσει ηλεκτρονική ταυτότητα για να ενοικιασθεί και αυτό σημαίνει περισσότερα έξοδα. Αφήνουμε στην άκρη μήπως υπάρχει έστω μια μικρή απόκλιση στα τετραγωνικά και πρέπει να τακτοποιηθεί πολεοδομικά, γιατί τότε το κόστος  θα εκτοξευθεί. Δεν είναι τυχαίο ότι τα ακίνητα με πολεοδομικές παραβάσεις που βγάζουν οι τράπεζες στο σφυρί δεν έχουν την ίδια ζήτηση με τα «καθαρά» παλαιότερα. 

Αναμφίβολα, τα φημολογούμενα κυβερνητικά μέτρα με τις φορολογικές ελαφρύνσεις για το άνοιγμα των κλειστών σπιτιών βρίσκονται προς τη σωστή κατεύθυνση. Όμως, συχνά, ο διάβολος κρύβεται στις λεπτομέρειες.  

Το ίδιο ισχύει για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» που δεν πήγε καλά και θα αναδιαμορφωθεί, σύμφωνα με τα συμφραζόμενα. Και το μεγαλύτερο επιτρεπτό ποσό για την αγορά ακινήτων και την απόκτηση της «χρυσής βίζας» είναι λογικό μέτρο.

Από την άλλη πλευρά, χωρίς να παραγνωρίζουμε τις στεγαστικές ανάγκες των νέων ζευγαριών, οφείλουμε να παρατηρήσουμε ότι το πρόγραμμα επιδότησης για την αγορά κύριας κατοικίας συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω.

 Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ), οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10,4% σε μέση ετήσια βάση το 1ο τρίμηνο του 2024 σ’ ολόκληρη τη χώρα. 

Περαιτέρω άνοδο των ενοικίων και των τιμών πώλησης των σπιτιών τους επόμενους 12 μήνες διαβλέπουν επίσης οι πολίτες, σύμφωνα με την έρευνα «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων-Τι περιμένουν οι Ελληνες», που διενήργησε το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ). Η έρευνα έγινε στα τέλη Απριλίου σε δείγμα 1.718 ατόμων στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. 

Περίπου 6 στους 10 συμμετέχοντες στην ανωτέρω έρευνα περίμεναν ότι οι τιμές θα συνέχιζαν να ανεβαίνουν το επόμενο 12μηνο. Στην ίδια έρευνα, περίπου 7 στους 10 χαρακτήρισαν παράλογη την αύξηση των τιμών τα προηγούμενα χρόνια αλλά παρόλα αυτά περιμένουν ότι θα αυξηθούν περαιτέρω.    

Νομίζουμε ότι το αισθητήριο του κόσμου είναι σωστό. Η διάρθρωση και δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων είναι τέτοια που δύσκολα η αυξητική τάση θα αλλάξει χωρίς μεγάλη οικονομικά δυσανεξία στην Ελλάδα και την ΕΕ.

Το τελευταίο δεν προβλέπεται στο ορατό μέλλον.