Εμπορική μίσθωση: Τρία ερωτήματα ζητούν απάντηση

To θέμα της απελευθέρωσης των επαγγελματικών μισθώσεων έχει μπει ήδη στο τραπέζι και έχει συσταθεί αρμόδια επιτροπή από το υπουργείο Ανάπτυξης.

Ανεξάρτητα από το αν τέθηκε από την τρόικα ή όχι, το κύριο ζητούμενο είναι αν θα μπορούσε να επιδράσει θετικά στην ελληνική οικονομία ή όχι.

Σύμφωνα με πληροφορίες, ο πρόεδρος του ΕΒΕΑ Κωνσταντίνος Μίχαλος έχει αποστείλει επιστολή στον υπουργό Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα, θεωρώντας αρνητική εξέλιξη την απελευθέρωση των μισθώσεων, λόγω μιας σειράς κινδύνων που θα μπορούσαν -κατά την εκτίμησή του- να προκύψουν.

Ο πρόεδρος της ΕΣΕΕ Βασίλης Κορκίδης μιλάει για κάποια ανάγκη εκλογίκευσης του πλαισίου της εμπορικής μίσθωσης, ωστόσο:

α) Διαφωνεί με την απελευθέρωση και υποστηρίζει «τη διατήρηση ενός επικαιροποιημένου καθεστώτος προστασίας».

β) Προσπαθεί να κερδίσει χρόνο, προτείνοντας «το θέμα να συζητηθεί μετά το πρώτο εξάμηνο του 2014 (επί άλλης κυβερνήσεως;), όταν σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών θα έχει δρομολογηθεί η σταθεροποίηση του οικονομικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα».

Συχνά, οι δύο αυτοί παράγοντες έχουν μιλήσει για την ανάγκη μεταρρυθμίσεων και διαρθρωτικών τομών στην ελληνική οικονομία, ωστόσο στη συγκεκριμένη περίπτωση που αφορά άμεσα τους φορείς που εκπροσωπούν μάλλον δείχνουν να συντάσσονται με την... τρέχουσα πραγματικότητα.

Τα τρία κρίσιμα ερωτήματα

Προφανώς μεταξύ των παραγόντων της αγοράς και της κυβέρνησης θα ακολουθήσει μια ευρύτερη συζήτηση γύρω από αυτό το σοβαρό ζήτημα, ωστόσο μερικά από τα βασικά ερωτήματα που θα πρέπει να απαντηθούν στο τραπέζι του διαλόγου είναι τα εξής:

• Ποιο είναι το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει στις άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης; Συνηθίζονται σε άλλα κράτη τέτοια μέτρα προστασίας υπέρ των ενοικιαστών ή όχι;

• Σε μια ελληνική αγορά όπου υφίσταται πλήθος κλειστών καταστημάτων και γραφείων υπάρχει λόγος για τη συνέχιση ενός νόμου που θεωρεί αδύναμο κρίκο τους ενοικιαστές (μεταξύ των οποίων μεγάλες εμπορικές αλυσίδες και πολυεθνικές εταιρείες) και ισχυρούς τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μάλιστα είναι έντονα εκτεθειμένοι στον υψηλότοκο τραπεζικό δανεισμό;

• Με το σημερινό θεσμικό πλαίσιο, υπάρχει περίπτωση να προσελκυσθούν επενδύσεις Ελλήνων και ξένων στα εμπορικά ακίνητα, έτσι ώστε να αρχίσει να ανακάμπτει ένας σημαντικός κλάδος για την οικονομία; Ποια είναι η στάση των λίγων ξένων που τοποθετήθηκαν στην Ελλάδα μετά το 2000; Ενισχύουν τη θέση τους ή τρέχουν να φύγουν όπως-όπως από τη χώρα;

Αν, λοιπόν, από την απάντηση των παραπάνω ερωτημάτων προκύψει ότι το υπάρχον σύστημα είναι στρεβλό, εμποδίζει την ανάπτυξη και διατηρείται επειδή «η Ελλάδα είναι μια ειδική περίπτωση», τότε δεν έχει νόημα μια σταδιακή αλλαγή του, αλλά χρειάζεται ριζική μετατροπή του, η οποία τουλάχιστον να αφορά την πλήρη απελευθέρωση όλων των νέων συμβάσεων (είναι νομικά αμφίβολο, μας λένε, να επηρεαστούν ήδη υπάρχουσες συμβάσεις).

ΥΓ.1: Η απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων δεν συνδυάζεται με την απαγόρευση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας. Πρόκειται για δύο διαφορετικές αγορές. Αν η άρση των πλειστηριασμών φέρνει πιθανές πιέσεις πτωτικά στις τιμές, η απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων προστατεύει την πραγματική αξία του ακινήτου. Η ισχύουσα ρύθμιση υπέρ των μισθωτών, προσθέτοντας ένα μακροχρόνιο βάρος στο ακίνητο μέσω μιας ετεροβαρούς σύμβασης εις βάρος του εκμισθωτή, μειώνει την αξία του επαγγελματικού ακινήτου.

ΥΓ.2: Σύμφωνα με τους εκπροσώπους των ιδιοκτητών, ενώ υπάρχει δωδεκαετής προστασία (στην ουσία δεκαεξαετής) για τον μισθωτή, το μισθωτήριο τον δεσμεύει μόνο για 16 μήνες (1 χρόνος+3 μήνες προειδοποίηση + 1 μίσθωμα αποζημίωση).

Σύμφωνα με τους ίδιους κύκλους, είναι φανερό ότι τέτοιες διάρκειες συμβάσεων σε επενδύσεις real estate που κατά κανόνα χρηματοδοτούνται από υψηλά ποσά τραπεζικών δανείων είναι εντελώς απαγορευτικές για επενδύσεις.

Οι λίγες υπάρχουσες επιχειρήσεις real estate για να διορθώσουν την κατάσταση «ανακάλυψαν» το αντέγγραφο της «παραίτησης από τα μισθωτικά δικαιώματα», ωστόσο ο «νόμος Κατσέλη» αρχικά και η «παράταση Χατζηδάκη» στη συνέχεια έχουν δώσει τη δυνατότητα στους ενοικιαστές να καταργούν αναδρομικά την υπογραφή της παραίτησής τους από τα μισθωτικά δικαιώματα έως και το τέλος του 2013!

ΥΓ.3: Το θέμα της αξίας των ακινήτων σχετίζεται με τις αποκρατικοποιήσεις, και όχι μόνο. Τα ακίνητα αποτελούν τη μεγαλύτερη εξασφάλιση των τραπεζικών δανείων και οποιαδήποτε μεταβολή της αξίας τους έχει μεγάλες επιπτώσεις, που καταλήγουν τελικά σε φορολογικές ελαφρύνσεις ή σε επιβαρύνσεις από τη στιγμή που επιλέχθηκε να στηρίζονται οι τράπεζες από το κράτος.