Ποιες αλλαγές έρχονται σε επαγγελματικά ακίνητα και διαμερίσματα

Οι τράπεζες συνεχίζουν κανονικά τα σχέδια αξιοποίησης ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα δάνεια», υποστηρίζει ο διευθύνων σύμβουλος της Delfi Partners Γιώργος Μούντης. Ο κ. Μούντης θεωρεί, όμως, πως η ελληνική αγορά ακινήτων θα είχε σημαντικά οφέλη, αν άλλαζε το καθεστώς που επιβάλλει το ξεκαθάρισμα (πολεοδομικό, κ.ά.) των ακινήτων που αποκτούν οι εταιρείες διαχείρισης και τα funds.

Ο επικεφαλής της Delfi Partners θεωρεί πως στα μέσα του φθινοπώρου θα υπάρχει καλύτερη ορατότητα για την πορεία των τιμών στα ακίνητα, ενώ προβλέπει μεγάλες ανατροπές στα κτίρια γραφείων και στη λιανική, λόγω της πανδημίας. Ταυτόχρονα εκτιμά πως στις κατοικίες οι τιμές θα διατηρηθούν καθώς αρκετοί αναζητούν μεγαλύτερους χώρους λόγω της κρίσης, αφού εργάζονται από το σπίτι.

Η Delfi Partners, την τελευταία τετραετία, προχώρησε σε σειρά συμφωνιών κυρίως με συστημικές τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές στην Ελλάδα, παρέχοντας υπηρεσίες διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων, κ.ά.

Η κρίση επηρέασε τα σχέδια των τραπεζών για τα «κόκκινα δάνεια»;

Η κρίση σίγουρα ανέβαλε για μια περίοδο 3 μηνών τα σχέδια των τραπεζών αλλά δεν τα ακύρωσε. Τα μεγάλα σχέδια θα προχωρήσουν το 2021, αλλά όπως φαίνεται από το Galaxy της Alpha Βank, ύψους 12 δισ. ευρώ, οι τράπεζες κινούνται με μεγάλη ταχύτητα. Μέσα από τη συνεργασία μας με τα περισσότερα funds, βλέπουμε πως είναι προσεκτικοί και λίγο επιφυλακτικοί. Αλλά θα γίνουν deals, όπως το ICON της Εθνικής Τράπεζας που ολοκληρώθηκε προ ημερών, με αλλαγές στην τιμολόγηση βέβαια, με σχεδιασμό που είναι κάπως περίπλοκος, κ.α. Βλέπω περισσότερες κινήσεις για το 2021 αλλά ήδη τράπεζες όπως η Παγκρήτια, η Alpha Bank, η Τράπεζα Πειραιώς προχωρούν στους σχεδιασμούς τους. Οι τράπεζες πρέπει να μιλούν με τους επενδυτές, για να ζυγίσουν τη διάθεσή τους, γιατί το θέμα είναι η τιμολόγηση. Αρκετά από τα «κόκκινα» δάνεια είχαν εμπράγματες εξασφαλίσεις σε ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν, όπως περιπτώσεις με μικρά ακίνητα, με ακίνητα στην επαρχία. Αν ήταν ελκυστική η τιμολόγηση και τα ακίνητα άμεσα μεταβιβάσιμα, τότε θα υπήρχε ρευστότητα στην αγορά real estate.

Δημιουργήθηκαν κάποια πρόσθετα προβλήματα λόγω της πανδημίας; Ποιο είναι το σημαντικότερο ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί, για να κινηθεί εκ νέου η αγορά;

Η κρίση επηρέασε την αγορά κυρίως με την αναβολή των πλειστηριασμών, που δεν επιτρέπει στις τράπεζες να ανακτήσουν ορισμένα ακίνητα. Σήμερα υπάρχουν εκατοντάδες τέτοιες περιπτώσεις ακινήτων, τα οποία δεν τα χρησιμοποιεί κάποιος, είναι ξεχασμένα και θα μπορούσαν να διατεθούν στην αγορά. Όμως το μεγαλύτερο ζήτημα που πρέπει να δει η κυβέρνηση είναι η αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, ώστε να μπορούμε να προχωρήσουμε σε πωλήσεις ακινήτων χωρίς εκ των προτέρων διαδικασία της νομιμοποίησης. Αφού τα ακίνητα περάσουν στις εταιρείες διαχείρισης και στους συμβούλους τους, όπως εμείς, πρέπει να προχωρήσουμε σε εκατοντάδες τακτοποιήσεις πριν τη διάθεσή τους στην αγορά. Αυτό δε γίνεται σε χώρες όπως η Κύπρος ή η Αγγλία, όπου μπορείς να το πωλήσεις το ακίνητο με τις αυθαιρεσίες, αφού ενημερώσεις τον πιθανό αγοραστή, γιατί πρέπει να γνωρίζει. Ειδικά για τα τραπεζικά ακίνητα, να υπάρξει ένα νέο νομικό πλαίσιο που να τους επιτρέπει να τα πωλούν. Ετσι θα πωλούνται πιο γρήγορα τα ακίνητα και θα κινηθεί η οικονομία και θα περιοριστεί όλη αυτή η τεράστια «ουρά» τακτοποιήσεων που έχει δημιουργηθεί. Στην Κύπρο, όχι για τις ακραίες περιπτώσεις καταπατήσεων, κ.α., αλλά για παραβάσεις όπως π.χ. ένας ημιυπαίθριος, η τράπεζα το παίρνει, το μεταβιβάζει με τη συγκεκριμένη παράβαση και δεν υπάρχει το εμπόδιο πως πρέπει να γκρεμίσεις τον ημιυπαίθριο πριν το πωλήσεις. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, μπαίνει σημείωση στον τίτλο πως υπάρχουν αυτές οι παραβάσεις και το ακίνητο πωλείται σε λίγο χαμηλότερη τιμή, που περιλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης ή τμήμα του συγκεκριμένου κόστους. Έχουμε περιπτώσεις στην Ελλάδα όπου προσπαθούμε να τακτοποιήσουμε απλά θέματα και χρειαζόμαστε έξι μήνες, την ίδια στιγμή που έχουμε πέντε και δέκα προσφορές από αγοραστές. Από αυτό το καθεστώς χάνουν κυρίως οι τράπεζες, οι οποίες ξοδεύουν εκατομμύρια για να νομιμοποιήσουν τα ακίνητα που αποκτούν μέσω των «κόκκινων» δανείων.

Υπάρχουν όμως επενδυτές που θέλουν να αποκτήσουν αυτά τα μη τακτοποιημένα ακίνητα;

Υπάρχουν και γι’ αυτό τον λόγο οι τράπεζες ξεκίνησαν να βάζουν αυτά τα ακίνητα σε εταιρείες ειδικού σκοπού (SPVs) και να διαθέτουν αυτά τα SPVs σε επενδυτές οι οποίοι θα τα αποκτούν μαζί με τις πολεοδομικές και άλλες «αμαρτίες», όπως συμβαίνει και σε πολλές χώρες του εξωτερικού. Δύο συστημικές τράπεζες βάζουν αυτή την περίοδο ακίνητα σε εταιρείες ειδικού σκοπού, ώστε να τα διαθέσουν μαζικά, με το πιο μεγάλο να είναι μεγαλύτερο από 1.000 ακίνητα. Αυτό το μοντέλο βολεύει και τα funds, γιατί έχει μικρότερο φορολογικό κόστος αφού δεν αγοράζει ακίνητο αλλά εταιρεία/ SPV, ενώ όλη η διαδικασία μπορεί να κινηθεί πολύ πιο γρήγορα. Νομίζω πως αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο θα διαθέτουν μαζικά ακίνητα οι τράπεζες στο μέλλον. Στην Ελλάδα, για να μεταβιβάσεις ένα ακίνητο, απαιτείται αρκετά μεγάλη γραφειοκρατία. Έχουμε 50 περιπτώσεις ακινήτων που προσπαθούμε να μεταβιβάσουμε, αφού νομιμοποιήθηκαν, και επί τρεις ή περισσότερους μήνες είμαστε στην αναμονή.

Πρόκειται για διαδικασία που έπρεπε να γίνεται με “fast track”, ώστε να είναι ευχαριστημένοι και οι επενδυτές. Δεν μπορεί η Ελλάδα, που εμφανίζεται τους τελευταίους μήνες να έχει κάνει σημαντικότερα βήματα από πολλές ευρωπαϊκές χώρες στην αντιμετώπιση της πανδημίας, να διαθέτει αυτό το νομικό πλαίσιο μεταβίβασης ακινήτων. Είναι κρίμα γιατί δεν μπορεί η Κύπρος να πουλάει ακίνητα αξίας περί τα 6 δισ. ευρώ ετησίως και η Ελλάδα να είναι περίπου το ίδιο, με δεκαπλάσιο ΑΕΠ, επειδή είναι πιο εύκολες και πιο απλές οι διαδικασίες με πιο ελκυστικά φορολογικά κίνητρα! Είμαστε πέντε χρόνια στην Αθήνα και επί πέντε χρόνια συζητούμε αυτό το ζήτημα, χωρίς να υπάρχει πρόοδος. Πρέπει να εκμεταλλευτούμε ως χώρα το momentum που έχει δημιουργηθεί από την εξαιρετική αντιμετώπιση ενός παγκόσμιου γεγονότος όπως η πανδημία.

Άλλαξε η διάθεση των ξένων επενδυτών ακινήτων λόγω της κρίσης;

Η χρήση τεχνολογικών εργαλείων όπως «εικονικές επισκέψεις» και βιντεοδιασκέψεις δεν ήταν αρκετά να πείσουν πιθανούς αγοραστές να προχωρήσουν σε αγορά. Το ακίνητο, ακόμα και το μικρότερο, ο αγοραστής θέλει να το επισκεφτεί, να το δει από κοντά. Δεν μπορούν να πειστούν οι αγοραστές να επενδύσουν στο ακίνητο, με την εξαίρεση κάποιων πολύ μικρών και μεμονωμένων περιπτώσεων, που πιθανώς είχαν προλάβει να τα δουν πριν την καραντίνα. Έτσι τους τελευταίους τρεις μήνες, η δουλειά όσων διαχειρίζονται και πωλούν ακίνητα, όπως εμείς η Delfi Partners, έχει πέσει κατά 90% - 95%. Ελάχιστες συναλλαγές έχουν γίνει. Τις πρώτες εβδομάδες μετά τη λήξη της καραντίνας, βλέπουμε, όμως, έντονη κινητικότητα, γι’ αυτό και είμαι αισιόδοξος.

Η κρίση επηρέασε και αυτούς που είχαν επενδύσει στην Ελλάδα παλαιότερα και σχεδίαζαν να πωλήσουν τώρα, σε αρκετά υψηλότερες τιμές. Δυστυχώς, αν είχαν business plan που προέβλεπε αποχώρηση σε τέσσερα, πέντε, έξι χρόνια, τώρα θα πρέπει να το αναβάλουν για ένα-δύο χρόνια, αν θέλουν να πάρουν την απόδοση που είχαν υπολογίσει. Αυτός που είχε επενδύσει το 2014 θα κερδίσει αν πωλήσει ακόμα και τώρα, αλλά στις σημερινές συνθήκες έχει περιοριστεί η ρευστότητα. Η «Χρυσή Βίζα», επίσης, δεν βλέπω να τρέχει φέτος καθώς οι χώρες από τις οποίες προέρχονταν οι περισσότεροι αγοραστές επηρεάστηκαν πάρα πολύ από την πανδημία. Έχουμε κάποιες μεμονωμένες περιπτώσεις αλλά σχεδόν «μηδενική» δραστηριότητα σε σχέση με την περίοδο προ πανδημίας.

Πότε πιστεύετε πως θα γνωρίζουμε προς τα πού θα κινηθεί η αγορά ακινήτων με περισσότερη σιγουριά;

Όλοι περιμένουμε να δούμε πού θα πάνε οι αγοραίες αξίες. Θα πέσουν τα ενοίκια; Αν πέσουν, τότε επηρεάζονται και οι αξίες των εμπορικών ακινήτων. Όλα αυτά θα τα ξέρουμε μετά το καλοκαίρι. Πιστεύω πως ο Οκτώβρης είναι πολύ σημαντικός, με βάση όσα λένε και οι ειδικοί για την πιθανότητα δεύτερου κύματος του κορωνοϊού. Επειδή είμαι αισιόδοξος, πιστεύω πως οι δυσκολίες θα διαρκέσουν μέχρι το τέλος του 2020 και πως η επόμενη χρονιά θα είναι πολύ καλή, θα θυμίζει τις αρχές της φετινής χρονιάς, όπου η αγορά είχε τεράστια κινητικότητα. Εμείς έχουμε πάρει περισσότερες από 60 προσφορές, που είναι 30% έως 40% και σε ορισμένες περιπτώσεις 60% κάτω από τη ζητούμενη τιμή. Όμως, ούτε οι εταιρείες εξυπηρέτησης δανείων, ούτε οι τράπεζες, ούτε τα funds θα διαθέσουν ακίνητα σε αυτές τις τιμές. Μια πώληση με μείωση 40% ή 50% μπορεί να είναι και ζημιογόνος για το fund που το έχει αγοράσει με το 30% συν τα έξοδα που πρέπει να προσθέσουμε.

Προβλέπουμε για τους επόμενους τέσσερις με έξι μήνες να γίνουν λιγότερες συναλλαγές. Επιπλέον, εμείς που διαχειριζόμαστε για τις τράπεζες εκατοντάδες ακίνητα, με αρκετά να έχουν αξία κάτω του μισού εκατομμυρίου, θα χρειαστεί μεγαλύτερη προσπάθεια σε όλα τα στάδια μέχρι την ολοκλήρωση διάθεσής τους. Γίνεται πιο απαιτητική η διαχείριση αυτών των χαρτοφυλακίων: Από τους ενοικιαστές που δεν θα πληρώνουν τα ενοίκια μέχρι τις αλλαγές στον σχεδιασμό αξιοποίησης κάποιων ακινήτων. Εκεί που χρειαζόμαστε Χ άτομα για να διαχειριστούμε χίλια ακίνητα, τώρα θέλουμε Χ επί δύο για τη διαχείριση των ίδιων ακινήτων.

Ποια ακίνητα επηρεάστηκαν περισσότερο από το κλίμα των τελευταίων μηνών;

Τις μεγαλύτερες επιπτώσεις δέχονται τα ξενοδοχεία και ειδικά τα μικρά ξενοδοχεία, που ήταν οικογενειακές επιχειρήσεις. Πιστεύω πως θα δεχθούν πολύ ισχυρό πλήγμα, όπως και τα τεράστια ξενοδοχειακά συγκροτήματα που λειτουργούσαν με το μοντέλο του all inclusive. Πώς μπορείς να βάλεις σήμερα 2.000 τουρίστες σε ένα ξενοδοχείο; Δεν μπορείς! Ασχέτως με το αν κάποιες τράπεζες θα στηρίξουν τους πελάτες τους από τον χώρο των ξενοδοχείωνμ αρκετοί θα έχουν πρόβλημα ρευστότητας, ειδικά αν έχουν ψηλό δανεισμό. Σημαντικές θα είναι και οι επιπτώσεις στα εμπορικά κέντρα και στη λιανική γενικότερα. Οι καταναλωτές έμαθαν να χρησιμοποιούν ηλεκτρονικά καταστήματα και αυτή η τάση θα παραμείνει. Στα γραφεία, πολλές εταιρείες που σχεδίαζαν να μισθώσουν μεγαλύτερα γραφεία, λειτουργούν πλέον με τους μισούς εργαζόμενους από το σπίτι. Μεγάλος πελάτης μας, με περίπου 2.500 εργαζόμενους, που αναζητούσε νέους χώρους, μας ενημέρωσε πως δεν θα τους χρειαστεί, αφού περίπου 500 εργαζόμενοι δουλεύουν από το σπίτι. Στα νέα γραφεία, οι πελάτες ζητούν εκτός από ενεργειακή αποδοτικότητα και στοιχεία που συνδέονται με την υγιεινή. Το νέο στοκ που θα δημιουργηθεί θα είναι πιο «έξυπνα», πιο ευέλικτα και πιο μικρά κτίρια γραφείων.

Στα οικιστικά συμβαίνει, όμως, το αντίθετο. Αρκετοί ανακαινίζουν ή θέλουν μεγαλύτερα σπίτια γιατί κατά τη διάρκεια της καραντίνας διαπίστωσαν πως θέλουν και ένα μικρό χώρο για γραφείο ή ξεχωριστά δωμάτια για τα παιδιά, ώστε να κάνουν απρόσκοπτα τα μαθήματα εξ αποστάσεως. Εγώ βλέπω πως τα οικιστικά ακίνητα για επένδυση ή ιδιοκατοίκηση θα κινηθούν ανοδικά. Στα βιομηχανικά ακίνητα, εκεί που δεν είχαμε προσφορές, αρκετές εταιρείες τα ζητούν γιατί θέλουν να φτιάξουν αποθήκες, ώστε να βελτιώσουν την παρουσία τους στο ηλεκτρονικό εμπόριο.

Η πορεία της Delfi Partners μέχρι σήμερα ποια είναι;

Καταφέραμε να συνεργαστούμε με όλες τις συστημικές τράπεζες στην Ελλάδα στη διαχείριση των ακινήτων τους. Προσφέρουμε ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών από το underwriting των χαρτοφυλακίων τους μέχρι ολόκληρο τον κύκλο του asset management (από την τακτοποίηση και τη διαχείριση μέχρι την πώληση). Έχουμε δύο στρατηγικές συνεργασίες με τράπεζες με τις οποίες συνεργαζόμαστε πολύ στενά σε διάφορα έργα, από πωλήσεις χαρτοφυλακίων δανείων μέχρι μαζικές πωλήσεις ακινήτων. Δουλέψαμε για όλα τα πακέτα «κόκκινων δανείων» που είχαν ως collateral ακίνητα ως σύμβουλοι είτε των τραπεζών, είτε των funds, είτε και σε ορισμένες περιπτώσεις και των δύο πλευρών. Σε τρία χαρτοφυλάκια NPLs έχουμε αναλάβει την διαχείριση των REOS/ εξασφαλίσεων και πολύ σύντομα θα πάρουμε και το τέταρτο.

Στην Ελλάδα, από το τέλος του 2020, αρχές 2021, θα έχουμε αρκετό τρέξιμο. Η τράπεζα θέλει ουσία. Θέλει να ξέρει με πόσο χαμηλό κόστος μπορείς να διαχειριστείς αυτά τα ακίνητα και πόσο γρήγορα και σε ποιες τιμές μπορείς να τα διαθέσεις. Εμείς πιστεύω πως είμαστε αρκετά αποδοτικοί και αποτελεσματικοί, αλλά φέτος, λόγω της κρίσης, πρέπει να αλλάξουν και οι στόχοι που είχαν θέσει οι τράπεζες για τη διάθεση αρκετών ακινήτων. Η Delfi Partners κατά τα τέσσερα τελευταία χρόνια προχώρησε σε σειρά συμφωνιών κυρίως με συστημικές τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές στην Ελλάδα, παρέχοντας υπηρεσίες διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων, συμβάλλοντας με αυτό τον τρόπο στη στήριξη στρατηγικά του τραπεζικού τομέα αλλά και της οικονομίας ευρύτερα. Για το 2021, αυτή η προσπάθεια θα ενισχυθεί με αποτελεσματικότερη διαχείριση, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα νέα δεδομένα κυρίως στη διαχείριση του κόστους και της τιμής διάθεσης των ακινήτων.