Το σχέδιο τιτλοποίησης ακινήτων του Δημοσίου

Για τα τέλη του 2014 ή τις αρχές του 2015 δρομολογείται η τιτλοποίηση μελλοντικών εσόδων από ακίνητα του Ταμείου Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), στην περίπτωση που οι διεθνείς σύμβουλοι αποκλείσουν οριστικά την πιθανότητα μεταφοράς ακινήτων σε νέα εταιρεία, η οποία θα εισαχθεί στο χρηματιστήριο.

«Προκειμένου να υπάρξει τιτλοποίηση μελλοντικών εσόδων ή μετοχοποίηση εταιρείας ακινήτων, πρέπει να βρεθούν και ακίνητα που παράγουν έσοδα», επισημαίνουν στο Ταμείο. Τα ίδια στελέχη τονίζουν πως με βάση τον σημερινό προγραμματισμό βασικός πυρήνας της τιτλοποίησης θα είναι τα μισθωμένα ακίνητα της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ). Όμως ακόμα και γι' αυτά τα ακίνητα πρέπει να υπάρξει ενδελεχής έλεγχος των συμβάσεων καθώς ορισμένες είναι ανενεργές, ενώ σε άλλες περιπτώσεις οι μισθωτές έχουν προσφύγει στα δικαστήρια, πληρώνουν με καθυστέρηση ή δεν πληρώνουν καθόλου.

Σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο αξιοποίησης των 72.000 ακινήτων που διαθέτει η ΕΤΑΔ, τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα το 2012 ανήλθαν σε 38.400.000 ευρώ, ενώ το 2013 υποχώρησαν σε 29.400.000 ευρώ.

Η υποχώρηση συνδέεται αποκλειστικά με την απώλεια του ενοικίου που πλήρωνε η εταιρεία διαχείρισης του εμπορικού κέντρου Golden Hall για το πρώην Διεθνές Κέντρο Ραδιοτηλεόρασης (IBC) στη Λεωφόρο Κηφισίας. Το συγκεκριμένο ακίνητο πέρασε στο ΤΑΙΠΕΔ και παραχωρήθηκε για 99 χρόνια στην ίδια εταιρεία μέσω διαγωνισμού (όπου υπήρξε ενδιαφέρον μόνο από έναν, τον υφιστάμενο ένοικο). Τα έσοδα της ΕΤΑΔ από μισθώσεις θα εξανεμιστούν εντός του 2014 στην περίπτωση που προχωρήσει η μεταβίβαση των σχετικών δικαιωμάτων για τα ακίνητα του παραλιακού μετώπου της Αττικής (με εξαίρεση τη μαρίνα Φαλήρου). Προβλέπεται πως θα περιοριστούν σε μόλις 15.100.000 ευρώ.

Αν γίνει αυτό, τότε στο πρώτο κύμα τιτλοποίησης του δημοσίου, που θα γίνει το 2015, θα περιλαμβάνεται το 50% των μισθωμένων ακινήτων της ΕΤΑΔ. Το 2016 τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα θα μηδενιστούν καθώς προβλέπεται πως θα τιτλοποιηθεί το υπόλοιπο 50% των ακινήτων που έχουν μισθωθεί σε ιδιώτες.

«Το συγκεκριμένο σενάριο θα εφαρμοστεί στην περίπτωση που δεν προχωρήσει η μετοχοποίηση μιας νέας κρατικής εταιρείας τύπου ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία)» επισημαίνουν όσοι παρακολουθούν τη διαδικασία. Το ΤΑΙΠΕΔ έχει προσλάβει τρεις συμβούλους για το σχέδιο αξιοποίησης των ακινήτων, και συγκεκριμένα τις Deutsche Bank, BNP και UBS.

Το αχανές νομικό καθεστώς για το 65% των 72.000 ακινήτων που βρίσκονται σήμερα στο χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑΔ δεν επιτρέπει αισιοδοξία για άμεση υλοποίηση του σχεδίου τιτλοποίησης. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα με τις χιλιάδες συμβάσεις παραχώρησης.

Σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο που παρουσιάστηκε στην τρόικα, στη σημερινή βάση δεδομένων (με παλαιά στοιχεία, που προέρχονται κυρίως από την Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου - ΚΕΔ) καταγράφονται περίπου 400 μη ενεργές συμβάσεις, ενώ επικαιροποίηση απαιτείται και στις περίπου 8.700 συμβάσεις παραχώρησης που έχει υπογράψει το δημόσιο. Επιπλέον απαιτούνται και πρωτοβουλίες για «προετοιμασία ενεργειών για είσπραξη απαιτήσεων από μη καταβληθέντα μισθώματα, για επιστροφή των ακινήτων στα οποία δεν έχει υλοποιηθεί η χρήση που ορίζει η παραχώρηση και για επιστροφή των ακινήτων τα οποία δεν χρησιμοποιούνται πλέον από τον παραχωρησιολήπτη κατά κυριότητα».

Σημειώνεται πως η πλειοψηφία των πληροφοριακών στοιχείων της ακίνητης περιουσίας, όπως κληρονομήθηκε από την ΕΤΑΔ που συγχωνεύθηκε με την ΚΕΔ, έχει επικαιροποιηθεί πριν από τουλάχιστον 8 χρόνια. «Λιγότερο από το 4% των πληροφοριακών στοιχείων έχει επικαιροποιηθεί τα τελευταία πέντε χρόνια» με αποτέλεσμα να καθίσταται αμφίβολη η αξιοπιστία τους, αφού η κατάσταση των ακινήτων μπορεί να έχει αλλάξει σημαντικά. Μεταξύ του 2002 και του 2004 είχαν επικαιροποιηθεί τα στοιχεία περίπου 63.000 ακινήτων, αλλά στη συνέχεια η προσπάθεια ατόνησε.

Στο επιχειρησιακό σχέδιο που κατέστρωσε η διοίκηση της ΕΤΑΔ επισημαίνεται πως «θα πρέπει να συγκεντρωθούν τα έγγραφα των ακινήτων, τα οποία βρίσκονται σε διαφορετικές τοποθεσίες, ούτως ώστε να προσδιοριστούν οι ελλείψεις όσον αφορά τις πληροφορίες των ακινήτων, να προσδιοριστούν οι απαιτούμενες ενέργειες ωρίμανσης των ακινήτων και να ενημερωθεί το ηλεκτρονικό μητρώο ακινήτων». Επισημαίνεται, ακόμα, πως «υπάρχει σημαντικός αριθμός συμβάσεων εκμίσθωσης και παραχώρησης οι οποίες χρήζουν επικαιροποίησης. Η κατάσταση αυτών των ακινήτων θα πρέπει να γίνει ξεκάθαρη προκειμένου να προσδιοριστεί η βέλτιστη μέθοδος αξιοποίησης αυτών των ακινήτων από το ελληνικό δημόσιο».

Για να αναστηθεί το σχέδιο αξιοποίησης των κρατικών ακινήτων θα απαιτηθεί μεγάλος κόπος και αρκετά χρήματα, επισημαίνουν στο ΤΑΙΠΕΔ. Ήδη προκηρύχθηκε διαγωνισμός από την ΕΤΑΔ για πιλοτικό έργο ωρίμανσης περίπου 1.000 ακινήτων.

Στόχος είναι να προσληφθούν μέσω του διαγωνισμού νομικά γραφεία, μηχανικοί κ.ά. οι οποίοι θα αναλάβουν εντός 12μήνου να ξεκαθαρίσουν το νομικό και πολεοδομικό καθεστώς των συγκεκριμένων ακινήτων.