Χ. Ζάκας: Αναθερμαίνεται η αγορά αποθηκών

Την αναθέρμανση της αγοράς αποθηκευτικών χώρων στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας αποτυπώνει ο Χ.Ζάκας, στέλεχος της ΔΑΝΟΣ/BNP Paribas Real Estate. Οι τάσεις της αγοράς και ενδεικτικές τιμές ενοικίασης.

Δημοσιεύθηκε: 7 Ιανουαρίου 2010 - 07:49

του Χρήστου Ζάκα (*)

Χ. Ζάκας: Αναθερμαίνεται η αγορά αποθηκών

Στον κλάδο τον αποθηκευτικών χώρων, έπειτα από μία πολύ δύσκολη περίοδο προσαρμογής, υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία. Η αγορά μοιάζει να αναθερμαίνεται με ζήτηση 2.000 - 5.000 τ.μ., που δημιουργούν τις προϋποθέσεις για να αποκτήσει τις ισορροπίες της.

Ύστεαρ από σχεδόν 18 μήνες έλλειψης εκλογικευμένης ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους, η παρούσα περίοδος έχει τις δυνατότητες για να μεταμορφώσει την αγορά, προσδίδοντάς της ανταγωνιστικότητα και ευελιξία.

Προς την κατεύθυνση αυτή θα βοηθήσει και η δημιουργία κατάλληλου θεσμικού πλαισίου το οποίο θα ξεκαθαρίσει αρκετά πολεοδομικά θέματα τα οποία αποτρέπουν μεγάλες επενδύσεις του κλάδου.

Η ζήτηση από διεθνείς εταιρίες είναι πολύ περιορισμένη και αυτό δεν είναι πρόσφατο φαινόμενο αφού όταν η Ελλάδα ήταν ελκυστικός προορισμός για μεγάλες επιχειρήσεις του εξωτερικού αυτές τοποθετήθηκαν κυρίως στην περιοχή του Θριάσιου Πεδίου.

Το ενδιαφέρον δεν συνεχίστηκε με τους ίδιους ρυθμούς και αυτό οφείλεται στην έλλειψη μεγάλων εκτάσεων και στο δυσανάλογα υψηλό κόστος γης που δυσχεραίνει τις επενδύσεις και τις συναλλαγές.

Τέλος, αυτό που δεν προβάλλεται επαρκώς είναι ότι η Ελλάδα χρειάζεται να κάνει αρκετά βήματα για να θεωρηθεί διεθνές σταυροδρόμι των μεταφορών.

Όπως είναι γνωστό, τα σκήπτρα της κτηματαγοράς στη ζήτηση αποθηκευτικών χώρων τα τελευταία χρόνια τα κατέχει η περιοχή του Θριάσιου (Ασπρόπυργος - Ελευσίνα - Μάνδρα - Μαγούλα).

Σήμερα διαφαίνεται έλλειψη διαθέσιμης γης στην περιοχή και οι τιμές ενοικίασης κάνουν τους ενδιαφερομένους να κρατούν στάση αναμονής. Επίσης, ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός και η υλοποίησή του είναι απαραίτητα στοιχεία της διατήρησης του ενδιαφέροντος για την ευρύτερη περιοχή.

Οι τάσεις της αγοράς στους αποθηκευτικούς χώρους

Το Θριάσιο θα εξακολουθεί να έχει το μεγαλύτερο κομμάτι της πίτας στη ζήτηση αποθηκευτικών χώρων εφόσον οι τιμές ισορροπήσουν σε λογικά επίπεδα. Τα επόμενα χρόνια η Βοιωτία θα πάρει τα σκήπτρα από αυτό σε θέματα ζήτησης αποθηκευτικών χώρων όπου οι τιμές οικοπέδων έχουν συγκρατηθεί σε σχετικά λογικά επίπεδα.

Παρ' όλα αυτά, όμως, χρειάζεται να δούμε τις υποδομές που πρέπει να έχουμε για να προσελκύσουμε επενδύσεις στο άμεσο μέλλον σε αποθηκευτικούς χώρους.

Τα Μεσόγεια και οι περιοχές γύρο από το διεθνές αεροδρόμιο δύσκολα πιστεύουμε ότι θα ανακάμψουν σε αυτόν τον τομέα, διότι υπάρχει έλλειψη κατάλληλης γης και, δεύτερον, το ενδιαφέρον στην περιοχή έχει μετατραπεί περισσότερο σε χώρους γραφείων και αυτό έχει παρασύρει και της τιμές σε παράλογα επίπεδα για εταιρίες 3PL.

Οι αποθηκευτικοί χώροι που βρίσκονται στο "κέντρο" της Αθήνας (Ρέντης, Αιγάλεω, Περιστέρι, Ελαιώνας) και στα βόρεια προάστια (Μεταμόρφωση, Κηφισιά, Κρυονέρι, Άγ. Στέφανος) θα συνεχίσουν να καλύπτουν υποχρεώσεις εταιριών που τους ενδιαφέρει η γρήγορη μεταφορά στο κέντρο της Αθήνας χωρίς να αναμένεται ανάπτυξη της αγοράς λόγω έλλειψης κατάλληλης γης και ακαταλληλότητας των υφιστάμενων κτιρίων.

Ενδεικτικές τιμές ενοικίασης στην Αττική και στην περιφέρεια

Οι τιμές είχαν μέση διόρθωση της τάξης του 10% - 15% και παρά τις δυσοίωνες προβλέψεις για κατάρρευση της αγοράς δεν επαληθεύθηκαν. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, παρά την πίεση που δέχτηκαν για μεγάλη μείωση των τιμών, δεν οπισθοχώρησαν, τουλάχιστον όσο θα ήθελαν οι εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες βλέπουν την ταμειακή τους ρευστότητα να μειώνεται διαρκώς.

Εκτιμώ ότι υπάρχουν περιθώρια διόρθωσης των τιμών για την ύπαρξη σημείου ισορροπίας της αγοράς, το οποίο εξαρτάται άμεσα από το κόστος και την έλλειψη γης σε ελκυστικές περιοχές, όπως είναι ο Ασπρόπυργος.

Ειδικότερα για την Αττική, οι εταιρίες που έχουν ως κύριο μέλημα να μην τεθούν εκτός αγοράς τοποθετήθηκαν σε κομβικά σημεία (Ασπρόπυργος) πληρώνοντας τιμήματα που αντιστοιχούν σε προσδοκώμενες μελλοντικές τιμές που τα επόμενα χρόνια δύσκολα θα επαληθευτούν.

Πίνακας 1. Τα οικονομικά και βασικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής του Ασπροπύργου

ΖΩΝΕΣ	Σ.Δ.	Σ.Κ.	Τιμές αγοράς οικοπέδων (€ τ.μ.)	Τιμές αγοράς κτιρίων (€/τ.μ.)	Τιμές μίσθωσης κτιρίων (€/ τ.μ./μήνα)
*Αχαρακτήριστη ζώνη*	0,4	40%	140 - 180	1.000 - 1.150	5,0 - 5,6
*Ζώνη Χονδρεμπορίου*	0,3	20%	160 - 220	1.000 - 1.150	5,0 - 6,0
*Βιομηχανική Ζώνη*	0,9	40%	220 - 300	1.000 – 1.150	4,5*-6,0

ΠΗΓΗ: ΔΑΝΟΣ / BNP PARIBAS Real Estate.

*Για παλαιά κτίρια.

Πίνακας 2. Τιμές μίσθωσης νεόδμητων αποθηκευτικών χώρων, σύγχρονων προδιαγραφών

	min	Max
ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ	4,8	5,6
ΜΑΝΔΡΑ	5,0	6,0
ΜΑΓΟΥΛΑ	5,0	6,0
ΜΕΓΑΡΑ	4,2	5,0
ΟΙΝΟΦΥΤΑ	4,5	5,1
ΚΡΥΟΝΕΡΙ	5,5	6,5
ΑΓΙΟΣ ΣΤΕΦΑΝΟΣ	5,5	6,5
ΚΗΦΙΣΙΑ	6,5	6,7
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ	5,5	6,7
ΜΕΝΙΔΙ	4,8	5,8
ΜΕΣΟΓΕΙΑ	5,5	6,5

ΠΗΓΗ: ΔΑΝΟΣ/ BNP PARIBAS Real Estate.

* Ο κ. Χρήστος Ζάκας κατέχει μεταπτυχιακό δίπλωμα σπουδών του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά) και εργάζεται ως εξειδικευμένος Σύμβουλος Βιομηχανικών Ακινήτων στην εταιρία ΔΑΝΟΣ|BNP Paribas Real Estate.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.