Τι ισχύει σήμερα για τις απαλλοτριώσεις ακινήτων

Τι ισχύει σήμερα με βάση το νέο νομοθετικό πλαίσιο του 2001 για τις απαλλοτριώσεις ακινήτων αναλύει ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, MRICS Επικεφαλής του Τμήματος Μελετών
της ΔΑΝΟΣ / BNP PARIBAS Real Estate.

Δημοσιεύθηκε: 27 Νοεμβρίου 2009 - 07:48

Τι ισχύει σήμερα για τις απαλλοτριώσεις ακινήτων

Τι ισχύει σήμερα με βάση το νέο νομοθετικό πλαίσιο του 2001 για τις απαλλοτριώσεις ακινήτων αναλύει ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, MRICS Επικεφαλής του Τμήματος Μελετών
της ΔΑΝΟΣ / BNP PARIBAS Real Estate και Μέλος του Σωματείου Εκτιμητών & Συμβούλων
Ακινήτων Ελλάδος (ΣΕΣΑΕ).

Τα τελευταία χρόνια ένας σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών απαλλοτριώνεται προκειμένου να κατασκευαστούν σημαντικά δημόσια έργα. Από τον Μάιο του 2001 ισχύει νέο νομοθετικό πλαίσιο για τις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις.

Πρόκειται για τον Ν. 2882/2001, σε αντικατάσταση του Ν.Δ. 797/71 «Περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων». Η αναγκαστική απαλλοτρίωση κηρύσσεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της Περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το απαλλοτριωτέο ακίνητο ή το μεγαλύτερο τμήμα του, ύστερα από εισήγηση της Κτηματικής Υπηρεσίας του νομού εφόσον η προς απαλλοτρίωση έκταση είναι μικρότερη των 100 στρεμμάτων.

Για την κήρυξη της απαλλοτρίωσης απαιτούνται:

α. Κτηματολογικό διάγραμμα
β. Κτηματολογικός πίνακας
γ. Περιβαλλοντική μελέτη του Ν. 1650/1986
δ. Για αγροτικές εκτάσεις απαιτείται γνώμη της Υπηρεσίας Γεωργίας της περιοχής. Η αρνητική γνώμη δεν παρακωλύει την κήρυξη της απαλλοτρίωσης.
ε. Για δασική έκταση απαιτείται επιπλέον γνώμη της δασικής υπηρεσίας. Σε αρνητική γνώμη η κήρυξη γίνεται με εισήγηση της κτηματικής υπηρεσίας του νομού.
στ. Ανακοίνωση σε μια ημερήσια εφημερίδα που κυκλοφορεί στην πρωτεύουσα του νομού και τοιχοκόλληση της ανακοίνωσης στον Δήμο.
ζ. Βεβαίωση του αρμοδίου οργάνου για το μέγεθος της δαπάνης και τον τρόπο κάλυψής της.

Στη συνέχεια πραγματοποιείται η εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου προκειμένου να αποδοθεί αποζημίωση στον εκάστοτε δικαιούχο. Τα κριτήρια για την εκτίμηση του ακινήτου είναι οι αξίες ομοειδών ακινήτων στην ίδια περιοχή καθώς επίσης και η αντικειμενική αξία, τυχόν συμβόλαια μεταβίβασης και πρόσοδοι του εν λόγω ακινήτου.

Στην πλήρη αποζημίωση δεν εκτιμάται μόνο η αξία του εδάφους αλλά και τα συστατικά του, π.χ. δέντρα, γεωτρήσεις κ.λπ. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης κτιρίων εάν υπάρχει κάποιο αυθαίρετο τμήμα δεν ελέγχεται η νομιμότητα αυτού, αλλά η εκτιμώμενη αξία είναι μικρότερη για το εν λόγω τμήμα. Στην εκτίμηση της αξίας κτιρίου πρέπει να υπολογιστούν και οι δαπάνες για την απόκτηση της οικοδομικής αδείας καθώς και η αμοιβή του μηχανικού.

Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης εργοστασιακής μονάδας στην εκτίμηση της αξίας πρέπει να συμπεριλαμβάνεται και ο μηχανολογικός εξοπλισμός. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που απαλλοτριώνεται τμήμα μιας ιδιοκτησίας και τότε διάφορες παράμετροι πρέπει να ελεγχτούν προκειμένου να καταλήξει ένας εκτιμητής στην αξία του απαλλοτριωμένου.

Καταρχήν, εάν πρόκειται για κτίριο πρέπει να ελεγχτούν η στατική επάρκεια του εναπομείναντος τμήματος καθώς και η λειτουργικότητά του. Σε δεύτερη φάση πρέπει να ελεγχτεί εάν η μείωση της ιδιοκτησία λόγω της απαλλοτρίωσης καθιστά το εναπομείναν τμήμα άχρηστο και τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται να απαιτήσει ειδική αποζημίωση.

Τι συμβαίνει όμως με τις όμορες ιδιοκτησίες; Το ελληνικό δημόσιο δεν προβλέπει καμία αποζημίωση για τυχόν ζημιές από την υφιστάμενη απαλλοτρίωση. Όταν ένας εκτιμητής καλείται να εκτιμήσει την αξία ιδιοκτησιών που βρίσκονται πλησίον σε απαλλοτριωμένες ιδιοκτησίες πρέπει να λαμβάνει υπόψη του μια σειρά παραγόντων. Δεν συνεπάγεται αυτόματα σε καμία περίπτωση ότι το νέο δημόσιο έργο θα αποφέρει μεγαλύτερη αξία στις όμορες ιδιοκτησίες. Χαρακτηριστικά πρέπει να ελέγχεται ο βαθμός ηχορρύπανσης που θα παράγεται από το νέο δημόσιο έργο, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για εκτίμηση οικιστικών ακινήτων.

Στη συνέχεια πρέπει να ελέγχεται η δυνατότητα άμεσης πρόσβασης στο ακίνητο και η προβολή του. Για παράδειγμα, πολλά ακίνητα παράλληλα στις Εθνικές οδούς αποκτούν μεγάλη προβολή αλλά είναι δύσκολα προσβάσιμα. Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι σε αρκετές περιπτώσεις το μέγεθος του δημόσιου έργου έφερε αλλαγές στις χρήσεις γης των γειτονικών ιδιοκτησιών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτού είναι η περιοχή των Σπάτων με την κατασκευή του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών.

Όλοι αυτοί οι παράγοντες πρέπει να συνεκτιμώνται και να δίνεται ιδιαίτερη προσοχή κατά την εκτίμηση τόσο των απαλλοτριωμένων ιδιοκτησιών όσο και των γειτονικών ακινήτων. Σε γενικές γραμμές ο εκτιμητής πρέπει να έχει υπόψη του ότι κάθε εκτίμηση ιδιοκτησίας είναι μοναδική και όλες οι παράμετροι πρέπει να εξετάζονται κατά περίπτωση προκειμένου να καταλήξουμε στην αξία της εν λόγω ιδιοκτησίας.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.