Αμφιλεγόμενη η κατάσταση της κτηματαγοράς

Οι αισιόδοξοι βλέπουν ευκαιρίες και οι απαισιόδοξοι βλέπουν επικείμενη καταστροφή στην ελληνική κτηματαγορά. Πού βρίσκεται η αλήθεια; Γράφει η Κ. Παπαδήμα, εκτιμήτρια της Δανός/BNP PARIBAS Real Estate.

Δημοσιεύθηκε: 19 Αυγούστου 2009 - 07:57

της Κατερίνας Παπαδήμα (*)

Αμφιλεγόμενη η κατάσταση της κτηματαγοράς

Η έναρξη του έτους 2009 ξεκίνησε δείχνοντας το άσχημο οικονομικό πρόσωπό του.

Συνεχής ενημερώσεις από δημοσιογράφους τόσο στα έντυπα όσο και στα ραδιοτηλεοπτικά μέσα, αναφέρονται στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση που αρχίσαμε να βιώνουμε και για την οποία δεν βρίσκονται ακόμα σε θέση να ανακοινώσουν το ακριβές τέλος και τις συνέπειές της.

Βέβαια σε αυτό συμβάλλει και το γεγονός ότι καθεμία από τις αναπτυγμένες χώρες που έχει "προσβληθεί από τον ιό της κρίσης" διαθέτει ξεχωριστή οικονομία, με διαφορετικά μακροοικονομικά και μικροοικονομικά μεγέθη και με διαφορετική πολιτική αντιμετώπισης και επίλυσης των προβλημάτων.

Σύμφωνα με αναλύσεις των μεγάλων οίκων του εξωτερικού, η σημερινή κρίση τείνει να γίνει όλο και περισσότερο στενός συγγενής του Κραχ των Ηνωμένων Πολιτειών της δεκαετίας του '30. Εξαιτίας της, οι οικονομίες των χωρών, οι οποίες είναι άρρηκτα συνδεδεμένες μεταξύ τους, αλυσιδωτά οδηγούνται σε όλο και μεγαλύτερη ύφεση, την οποία απαρτίζουν οι χιλιάδες απολύσεις, το πάγωμα των δανειοδοτήσεων από τους τραπεζικούς οργανισμούς και σε πολλές των περιπτώσεων, πτωχεύσεις εταιριών κολοσσών.

Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά συνεχώς μεταβαλλόμενη, ένα είδος "χρηματιστηρίου γης", το οποίο δεν ήταν δυνατόν να μείνει ανεπηρέαστο από τη δίνη αυτής της κρίσης. Και οι δονήσεις του οποίου έχουν ως συνέπεια να μεταβάλουν αγοραίες τιμές και μισθώματα, όχι εξαρτημένες μόνο από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, αλλά και του όλου οικονομικού κλίματος.

Σε αυτό το χρηματιστήριο, ο κάθε επενδυτής έχει τον δικό του τρόπο επένδυσης. Υπάρχουν επενδυτές, οι οποίοι ποντάρουν σε βραχυπρόθεσμα μεγάλα οφέλη από την ενοικίαση, και άλλοι που υπολογίζουν σε μεσομακροπρόθεσμα οφέλη, όπως η υπεραξία από τη μεταπώληση ή, εναλλακτικά, ένα ενοίκιο που αποδίδει μακροπρόθεσμα σημαντικό ποσοστό του μικρού αρχικά επενδυμένου κεφαλαίου.

Ανάλογα με τον τρόπο που αντιμετωπίζεται η κτηματαγορά από τους εν δυνάμει επενδυτές, κατηγοριοποιούνται κιόλας. Οι "αισιόδοξοι" είναι οι επενδυτές που βλέπουν επενδυτικές ευκαιρίες στην κρίση, και αντιστρόφως ανάλογα λειτουργούν οι "απαισιόδοξοι" επενδυτές, οι οποίοι εντοπίζουν ευκαιρίες στην κτηματαγορά κατά την άνοδο.

Η σκιαγράφηση σε καθένα από τους δύο μπορεί να γίνει με απλά επιχειρήματα. Στην περίπτωση των "αισιόδοξων" επενδυτών, η κτηματαγορά κατά τη διάρκεια μιας οικονομικής κρίσης, ας μου επιτραπεί η έκφραση, χαρακτηρίζεται ως "λούνα παρκ".

Για τους επενδυτές της μεσαίας τάξης αυτό συμβαίνει γιατί η συγκεκριμένη ομάδα επενδυτών θεωρεί ότι καθώς μία αγορά μπαίνει σε ύφεση, συνεπάγεται και ύφεση στον προϋπολογισμό των νοικοκυριών, των επαγγελματιών, των ιδιοκτητών ακινήτων. Κατ’ επέκταση και σε συνδυασμό με τον φόβο απολύσεων, με τον πληθωρισμό να σκαρφαλώνει σε υψηλά επίπεδα και με άλλους παράγοντες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αρχίζουν να διατηρούν μια επιφυλακτική στάση.

Στην περίπτωση δε, όπου οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη ως βάρος στον οικιακό τους προϋπολογισμό και την αποπληρωμή ενός, στην καλύτερη των περιπτώσεων, δανείου, η επιφυλακτική στάση είναι πολύ πιθανό να τους οδηγήσει και σε βεβιασμένες αποφάσεις. Μία από αυτές τις αποφάσεις είναι και η πώληση ενός ή περισσοτέρων ακινήτων τους, τα οποία στη δεδομένη στιγμή δεν τα θεωρούν πλέον καλή ή αναγκαία επένδυση για το χαρτοφυλάκιό τους είτε εξαιτίας της βαριάς φορολογίας είτε λόγω των μόνιμων αυξανόμενων εξόδων αυτοσυντήρησης και επιβίωσης.

Ως αποτέλεσμα των παραπάνω συγκυριών, η πώληση των ακινήτων είναι αναπόφευκτη. Στην περίπτωση δε, όπου είναι άμεσα αναγκαία η ρευστοποίηση των περιουσιακών ακινήτων, η αξία που θα επιτευχθεί με την εύρεση του άμεσα ενδιαφερόμενου αγοραστή - επενδυτή, είναι κατά 55% έως 70% απομειωμένη από την πραγματική αξία. Και γι' αυτόν τον λόγο, οι αισιόδοξοι επενδυτές θεωρούν ότι οι καλές ευκαιρίες για επένδυση βρίσκονται κατά τη διάρκεια μιας οικονομικής κρίσης.

Το φαινόμενο έχει εξάλλου παρατηρηθεί, πέρα από τους προαναφερόμενους επενδυτές της μεσαίας τάξης και σε μεγάλους επενδυτικούς οίκους του εξωτερικού, οι οποίοι απέκτησαν τα ακίνητα "φιλέτα" σε υπερβολικά ελκυστικές τιμές, ακόμη και σε παλαιότερες περιόδους κρίσης. Το αποτέλεσμα αυτής της κίνησης ήταν ότι όταν ήρθε η στιγμή που οι οικονομικοί βοριάδες μπήκαν σε έναν νέο ασκό και το τοπίο ηρέμησε, βρέθηκαν πιο ισχυροί και με πληθώρα ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό τους.

Σε ακριβώς αντίθετη πορεία κινούνται οι "απαισιόδοξοι" επενδυτές. Η δική τους οπτική γωνία περιλαμβάνει τη φράση "αφού όλα κινούνται ομαλά, ο κόσμος ξοδεύει". Αναλυτικότερα, σε περίοδο άνθησης, όπου όλοι έχουν τη δουλεία τους και κατ’ επέκταση έχουν τη διάθεση και την ευχέρεια να ξοδεύουν, ακολουθούν τη σκέψη που επικρατεί σε μεγάλο βαθμό στην Ελλάδα: "ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μου και ένα εξοχικό για τα παιδιά μου", αφού η επένδυση των ακινήτων αποφέρει σιγουριά, η οποία είναι αναπόσπαστο κομμάτι της ζωής των Ελλήνων.

Τώρα, αν προσθέσουμε και την επιθυμία της απόκτησης ενός ακόμη ακινήτου σε μεγάλα αστικά κέντρα, για την αποκατάσταση των τέκνων κατά τη διάρκεια της φοίτησής τους σε δημόσια και ιδιωτικά Ανώτερα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα, τότε η ζήτηση για επένδυση αυξάνει.

Πάντως, θεωρούν ότι το ακίνητο στο οποίο θα επενδύσουν θα τους επιφέρει μια καλή απόδοση και σε σύντομο χρονικό διάστημα μια άμεση μίσθωση, εξασφαλίζοντας παράλληλα την υπεραξία από τη μεταπώληση σε ακόμα υψηλότερη τιμή από την αποκτώμενη, καθώς οι αξίες βρίσκονται σε μόνιμη άνοδο.

Πιο εμφανές είναι το παράδειγμα σε χώρες, οι οποίες πρόσφατα εντάχθηκαν στην "ομπρέλα" της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ή ακόμη και σε αυτές που βρίσκονται υπό ένταξη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ιδιοκτησία ενός ακινήτου σε κεντρικό σημείο στα μεγάλα αστικά κέντρα μπορεί να χαρακτηριστεί "θησαυρός".

Το φαινόμενο έχει παρατηρηθεί σε χώρες όπως η Βουλγαρία, η Ρουμανία και η Σερβία μεταξύ άλλων, όπου τα κεντρικά ακίνητα πουλήθηκαν σε υψηλές τιμές και αντίστοιχα μισθώθηκαν, αποφέροντας ικανοποιητικές αποδόσεις. Όσο πιο αναπτυσσόμενη είναι μία αγορά, τόσο περισσότερο ελκύει τους επενδυτές, δίνοντάς τους βέβαια τη σιγουριά ότι η επένδυσή τους είναι ασφαλής, κερδοφόρα και σίγουρη.

Εν κατακλείδι, συγκρίνοντας τους δύο προαναφερόμενους επενδυτές, διαπιστώνουμε ότι ο αισιόδοξος διακρίνεται από μεγαλύτερη διορατικότητα σε σχέση με τον εκ διαμέτρου αντίθετο συνεπενδυτή του, καθώς η απόκτηση ακινήτων σε εποχές ύφεσης, τον κάνουν να προηγείται πολύ ως προς τον αριθμό και την ποιότητα του χαρτοφυλακίου του.

* Η κ. Κατερίνα Παπαδήμα είναι εκτιμήτρια του γραφείου Θεσσαλονίκης της ΔΑΝΟΣ/BNP Paribas Real Estate.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.