Τα σχέδια του ομίλου Βιοχάλκο στα ακίνητα

Εκτός από το εμπορικό κέντρο που αναπτύσσεται στην Κόρινθο, στο οικόπεδο μιας παλιάς μονάδας της Σωληνουργεία Κορίνθου, υπό κατασκευή είναι και τρία συγκροτήματα γραφείων (δύο στο Χαλάνδρι, ένα στο Μαρούσι και ένα στη Σόφια).

Όπως υποστηρίζει η διοίκηση του ομίλου, «οι τρέχουσες οικονομικές συνθήκες στην Ελλάδα έχουν επιφέρει στασιμότητα στον τομέα ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα και αυτός είναι ο βασικός λόγος για τη μη συμμετοχή σε οποιεσδήποτε άλλες σημαντικές δραστηριότητες ανάπτυξης».

Είναι χαρακτηριστικό πως η ολοκλήρωση του ενός συγκροτήματος γραφείων στο Χαλάνδρι έχει αναβληθεί λόγω της κρίσης. Επιπλέον, «υπάρχει ένα συγκρότημα γραφείων υπό κατασκευή στο κέντρο της Αθήνας που θα ολοκληρωθεί βάσει της ενδεχόμενης σκοπούμενης χρήσης του μισθωτή». Θύμα της κρίσης είναι και ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας που εκμισθώθηκε ως εγκατάσταση ξενοδοχείου 5 αστέρων έπαυσε τη σύμβασή του τον Ιούνιο 2012 και σήμερα οι σχετικές θυγατρικές του ομίλου αναζητούν νέους μισθωτές.

Η Κόρινθος

Προτεραιότητα αποτελεί, πάντως, το εμπορικό κέντρο στην Κόρινθο. Ο σχεδιασμός για την ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου Mare West ξεκίνησε το 2011. Το 2012, οι αναγκαίες μελέτες είχαν ολοκληρωθεί, προκειμένου να εκδοθεί η έγκριση των όρων δόμησης, με συνολικό κόστος περίπου 90.000 ευρώ.

Η έναρξη κατασκευής «θα λάβει χώρα στο τέλος του έτους 2013 και κατά την έναρξη λειτουργίας του το Mare West θα αποτελέσει τη μεγαλύτερη εμπορική ανάπτυξη της Κορίνθου, με συνολική επιφάνεια μίσθωσης 13.500 τ.μ.. Το συνολικό κόστος ανάπτυξης αναμένεται να είναι μεταξύ 8,5 και 9 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ το εισόδημα από μισθώματα θα είναι περίπου 1,8 εκατομμύρια ευρώ».

Στο χαρτοφυλάκιο του ομίλου περιλαμβάνεται επίσης ένα εμπορικό ακίνητο στην Αθήνα (Ελλάδα), μισό εκ του οποίου εκμισθώνεται στην ΙΚΕΑ και το άλλο μισό αναπτύσσεται ως εμπορικό κέντρο (River West), δύο συγκροτήματα βιομηχανικών κτηρίων και αποθηκών σε Ταύρο και Οινόφυτα (Ελλάδα). Επιπρόσθετα, η Βιοχάλκο Ελληνική και οι θυγατρικές της διατηρούν επίσης έναν αριθμό γεωτεμαχίων συνολικής επιφάνειας άνω των 50 στρεμμάτων στη Στυλίδα, Φθιώτιδα και μια σειρά από συγκροτήματα γραφείων και αποθήκες σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πειραιά, Ασπρόπυργο, Σουσσάκι Κορίνθου, Ηράκλειο Κρήτης (Ελλάδα) και γραφεία στη Σόφια (Βουλγαρία).

Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο, «η ανάπτυξη στον εν λόγω τομέα περιορίζεται στην αξιοποίηση παλαιών εγκαταστάσεων παραγωγής ή γραφείων του ομίλου εταιρειών της Βιοχάλκο Ελληνική, οι οποίες έπαυσαν τη λειτουργία τους και μετέφεραν τις εγκαταστάσεις τους είτε λόγω του αποχαρακτηρισμού βιομηχανικών περιοχών νέων αστικών περιοχών είτε για λόγους λειτουργικής αποτελεσματικότητας.

Η κύρια θυγατρική της Βιοχάλκο Ελληνική είναι η Νοβάλ Α.Ε., στην οποία κατέχει το 100% του μετοχικού κεφαλαίου. Το 2012, ο τομέας συνεισέφερε 0,1% του ενοποιημένου κύκλου εργασιών της Βιοχάλκο Ελληνική» (με δεδομένο ότι τμήμα των εσόδων από μισθώματα δεν λογίζονται στις ενοποιημένες πωλήσεις αλλά ως λοιπά λειτουργικά έσοδα).

Ο κύκλος εργασιών στον τομέα ανάπτυξης ακίνητης περιουσίας ήταν στα 2 εκατομμύρια ευρώ το 2010. Αυξήθηκε το 2011 στα 5,3 εκατομμύρια ευρώ και μειώθηκε το 2012 στα 4,6 εκατομμύρια ευρώ. Θα πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι δεν είναι υπολογισμένα όλα τα μισθώματα στον κύκλο εργασιών των αντίστοιχων εταιρειών, αλλά μερικά είναι υπολογισμένα ως λοιπά εισοδήματα από λειτουργίες (ήτοι μετά το μεικτό περιθώριο).

Η απόδοση του EBITDA ανήλθε στα 4,3 εκατομμύρια ευρώ το 2010, ενώ μειώθηκε το 2011 στα 3,3 εκατομμύρια ευρώ και στα 2,2 εκατομμύρια ευρώ το 2012. Ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει τα ανωτέρω είναι η ανάθεση του River West Mall, η οποία οδήγησε σε αντίστοιχα λειτουργικά έξοδα. Επιπρόσθετα, δεδομένου ότι οι οικονομικές συνθήκες στην Ελλάδα διατήρησαν τις τιμές μίσθωσης σε χαμηλά επίπεδα και το ποσοστό κατάληψης δεν ήταν κατά 100%, εισόδημα από μισθώσεις, τα αποτελέσματα δεν ήταν επαρκή για να παράγουν την επιθυμητή αποδοτικότητα.

Τέλος, και πιο σημαντικό, η αποδοτικότητα επηρεάζεται επίσης από τη συνεχώς αυξανόμενη φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία δυνάμει του ελληνικού προγράμματος φορολογικής ενοποίησης που επιβαρύνει όλα τα ακίνητα του Ομίλου, είτε μισθωμένα είτε όχι.

Οι προβλέψεις για την αγορά

Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο «λόγω των ελλειμμάτων του προϋπολογισμού του κράτους και της επικρατούσας και ιστορικής φοροδιαφυγής των φόρων εισοδήματος και του ΦΠΑ, η ελληνική κυβέρνηση έχει στραφεί στην ακίνητη περιουσία για να αντισταθμίσει τα κενά του προϋπολογισμού. Η ακίνητη περιουσία είναι καλά καταγεγραμμένη και πιο δύσκολο να αποκρυβούν από τις αρχές σε σχέση με το εισόδημα, επεκτείνοντας έτσι τη φορολογική βάση σημαντικά πιο γρήγορα από το χρόνο που θα χρειαζόταν για τον επανασχεδιασμό και την εφαρμογή ενός επαρκούς και αποτελεσματικού μηχανισμού εποπτείας, ελέγχου και συλλογής φόρου εισοδήματος.

Πέρα από αυτό, κατά τους τελευταίους αρκετούς μήνες υπάρχει μια εν εξελίξει δημόσια συζήτηση για την ανάγκη εξορθολογισμού των σημερινών πολλαπλών φόρων ακίνητης περιουσίας σε έναν μοναδικό και σαφώς διαρθρωμένο φόρο που θα βασίζεται στις καλύτερες διεθνείς πρακτικές προκειμένου να αντανακλά δίκαια την αξία της ακίνητης περιουσίας, την ευκαιρία ανάπτυξής της και για να λειτουργεί αποτρεπτικά για τη διατήρηση ακινήτων που δεν αξιοποιούνται, οδηγώντας έτσι σε κάποια ανάπτυξη στον τομέα».

Ως αποτέλεσμα, «υφίστανται τέσσερις δυνάμεις που επηρεάζουν τις προοπτικές της επιχείρησης στην Ελλάδα: (i) η αύξηση σε σχέση με προηγούμενη φορολόγηση, (ii) η αβεβαιότητα σχετικά με τα μελλοντικά επίπεδα και σχέδια της εν λόγω φορολόγησης, (iii) το απόθεμα ακινήτων που έχει αναπτυχθεί (και δεν έχει πωληθεί/χρησιμοποιηθεί) λίγο πριν την άνοδο της κρίσης και (iv) η συνεχιζόμενη ύφεση της ελληνικής οικονομίας.

Λόγω των προαναφερθέντων λόγων, ο όμιλος προβαίνει προσεκτικά σε αναπτύξεις στον εν λόγω τομέα εφαρμόζοντας επιμελώς σχεδιασμένες επενδύσεις, όπως τα δύο εμπορικά κέντρα στη Δυτική Αθήνα και την Κόρινθο, ενώ διατηρεί ένα καθεστώς αναμονής για τα υπόλοιπα ακίνητά του.

Η διοίκηση «πιστεύει ότι η αγορά εμπορικών ακινήτων θα ανακάμψει γρηγορότερα από την αγορά οικιστικών ακινήτων, και η εν λόγω ανάκαμψη εξαρτάται από το πότε θα τελειώσει η ύφεση της οικονομίας και από τη σταθεροποίηση του φορολογικού περιβάλλοντος».