Real Estate: Πού κινούνται τα ενοίκια σε καταστήματα και γραφεία

Συμφωνίες αθροιστικού ύψους 790 εκατ. ευρώ περίπου έκλεισαν το 2021 -μόνον στο αθηναϊκό real estate-, καθώς μετά τη διαταραχή της πανδημίας, η ζήτηση επέστρεψε δυναμικά τόσο για γραφειακούς χώρους όσο και για υποδομές logistics. Από τη δε κινητικότητα των θεσμικών επενδυτών και τις προγραμματισμένες επενδύσεις προοιωνίζεται ότι και το α’ εξάμηνο του 2022 η αγορά real estate θα κινηθεί δυναμικά για επαγγελματικούς χώρους, ενώ ισχυρό comeback καταγράφεται για την αγορά κατοικίας.

Στο πλαίσιο αυτό, τα μέσα μισθώματα κινούνται ανοδικά για τα υψηλής ποιότητας ακίνητα, ξεπερνώντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα, διατηρώντας παράλληλα ικανοποιητικές αποδόσεις για τους επενδυτές καθώς η ζήτηση παραμένει υψηλή.

Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός, η οποία συνεργάζεται με την BNP Paribas Real Estate, η ανθεκτικότητα του αθηναϊκού real estate επιβεβαιώθηκε και στο β’ εξάμηνο της περασμένης χρονιάς με σημαντικές επενδυτικές συμφωνίες, αλλά και σταθερή αύξηση αξιών και μισθωμάτων.

Σε ό,τι αφορά δε τις μεγάλες εμπορικές συναλλαγές του β’ εξαμήνου, η Danos σημειώνει την απόκτηση του «Μινιόν» από την Dimand (αξία συναλλαγής 26 εκατ. ευρώ), το Logistics Center στον Ασπρόπυργο της Prodea (23.800 τ.μ., 12,5 εκατ. ευρώ), την απόκτηση από την Trastor του υπόλοιπου 20% του Kronos Business Center στο Μαρούσι (2,35 εκατ. ευρώ), τις συμφωνίες των Πειραιώς και Eurobank για τα νέα κτίρια γραφείων στο Ελληνικό (40.000 τ.μ. έναντι 137 εκατ. ευρώ και 38.000 τ.μ. με 140 εκατ. ευρώ αντίστοιχα), το Kapsis Hotels Crete (από τη Hines, 125 εκατ. ευρώ) και την απόκτηση έκτασης από τη Microsoft στα Σπάτα (14 εκατ. ευρώ).

Αναλυτικότερα, για την αγορά γραφείων, παρά την πανδημία και την υιοθέτηση της τηλεργασίας, η ζήτηση για prime ακίνητα συνεχίζεται, ενώ η προσφορά υπολείπεται. Το μέσο ενοίκιο ανά τετραγωνικό στην πρωτεύουσα κινείται πλέον στα 18 ευρώ, ενώ για τα πιο σύγχρονα κτίρια γραφείων σε κεντρικές περιοχές οι τιμές διαμορφώνονται στα 21 ευρώ ανά τ.μ. Ως εκ τούτου, η μέση απόδοση (yield) διαμορφώνεται πλέον σε 6%-6,5%.

Για τα λιγότερο προνομιούχα γραφεία (grade B), τα μισθώματα ωστόσο διαμορφώνονται χαμηλότερα και οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 7%-7,5% για εκείνα που βρίσκονται σε μεγάλες αγορές και σε 8%-8,5% για εκείνα που εδράζονται σε δευτερεύουσες πιάτσες.

Για τα grade A γραφεία, το αμίσθωτο capacity έχει περιοριστεί στο 15% ενώ για τα grade B γραφεία στο 5%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos, συνολικά διατίθενται 2,6 εκατομμύρια τετραγωνικά γραφειακών χώρων στην πρωτεύουσα, ενώ στο β’ εξάμηνο του 2021 προστέθηκαν 49.000 τ.μ. και είναι υπό κατασκευή ακόμη 90.000 τ.μ., που θα διατεθούν σταδιακά τα επόμενα εξάμηνα. Μάλιστα οι αναλυτές εκτιμούν πως η τάση θα παραμείνει ισχυρή τόσο όσον αφορά τη ζήτηση όσο και σε ό,τι αφορά την επενδυτική κινητικότητα την προσεχή πενταετία.

Τα logistics

Τη μεγαλύτερη ωστόσο ανάπτυξη στην εγχώρια αγορά real estate καταγράφει ο υποκλάδος των logistics, συμπληρώνοντας στο β’ εξάμηνο του 2021 μια διετία όπου τόσο η ζήτηση όσο και οι επενδύσεις είχαν αλματώδη ανάπτυξη. Η έλλειψη χώρων σύγχρονων logistics επιπέδου Grade Α ώθησε νέες επενδύσεις, με τις prime περιοχές για logistics εγκαταστάσεις όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, ενώ η ζήτηση έχει αυξηθεί ανάλογα και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο.

Οι κενοί χώροι βαθμίδας Grade A έχουν μειωθεί στο 10% και σε β’ και γ’ προβολής σε κάτω του 5% (από 25% και 15% περίπου αντίστοιχα το 2015). Τα ενοίκια το 2021 ανήλθαν για τους prime χώρους σε 4,5 ευρώ ανά τ.μ. και σε 3,5 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο συνολικά. Η Danos εκτιμά ότι η ανοδική τάση στα ενοίκια θα συνεχιστεί με αποκλιμάκωση των yields για τα grade A ακίνητα, ενώ για τους Grade B προβλέπει σταθεροποιητικές τιμές ενοικίων, πτώση αποδόσεων και σταθερή ζήτηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos, στο β’ εξάμηνο του 2021 βρίσκονταν υπό κατασκευή logistics συνολικής επιφάνειας 95.000 τ.μ. 

Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, η Danos υπογραμμίζει πως παρά την πανδημία και την άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, τόσο τα μεγάλου εμβαδού ακίνητα όσο και τα εμπορικά κέντρα επέδειξαν μεγάλες αντοχές.

Κεντρικές αγορές όπως η Ερμού, η Γλυφάδα, η Κηφισιά, το Κολωνάκι και ο Πειραιάς παρουσίασαν σταθερότητα και εξακολουθούν να θεωρούνται prime περιοχές λιανικής, που χαρακτηρίζονται από χαμηλότερα ποσοστά κενών θέσεων, prime μισθωτές, συγκεντρώνοντας έτσι το ενδιαφέρον των επενδυτών, με τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ να έχουν προχωρήσει σε σχετικές επενδύσεις. Σύμφωνα με την έρευνα, οι αποδόσεις στους κεντρικούς δρόμους παρέμειναν σταθερές για το 2021, με τα υψηλότερα ποσοστά να καταγράφονται στα εμπορικά κέντρα, στο 6,75%-7,75%, και τα χαμηλότερα ποσοστά στην οδό Ερμού, στο 5,75%-6%.

Στις περιοχές υψηλής προβολής, το εύρος ενοικίου κυμάνθηκε μεταξύ 180 και 285 ευρώ ανά τ.μ. στην Ερμού, από 70 έως 130 ευρώ ανά τ.μ. στη Γλυφάδα, από 80 έως 120 ευρώ ανά τ.μ. στην Κηφισιά, από 50 έως 90 ευρώ ανά τ.μ. στο Κολωνάκι και από 40 έως 80 ευρώ ανά τ.μ. στον Πειραιά. Συνοπτικά, σύμφωνα με την Danos, στα Malls το μέσο ενοίκιο ανήλθε σε 30 ευρώ ανά τ.μ., στα 13 ευρώ ανά τ.μ. στα super markets, στα 22 ευρώ ανά τ.μ. στους οδικούς άξονες δεύτερης προβολής. Σύμφωνα με την έρευνα, το μέσο ενοίκιο σε δεύτερης προβολής περιοχές ανήλθε σε επίπεδα μεταξύ 20 με 25 ευρώ ανά τ.μ. Επίσης μέσα στο 2021 πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις συνολικού ύψους 17 εκατ. ευρώ.

Τέλος, σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας, η ανάλυση της Danos-BNP Paribas καταλήγει πως αναζωπυρώθηκε η ζήτηση με αυξημένες συναλλαγές κυρίως στα Νότια Προάστια και στο αθηναϊκό κέντρο, ενώ παρατηρείται πλέον διάχυση της ζήτησης και σε άλλες περιοχές, με ταυτόχρονη αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίασης.