Τρία… ψηλά εμπόδια καλούνται να υπερβούν οι ΑΕΕΑΠ

«Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει πράγματι ενδιαφέρον, η ζήτηση μεγαλομετόχων για τις ΑΕΕΑΠ είναι αξιοσημείωτη, ωστόσο η ουσιαστική ανάπτυξη του θεσμού μέσα στα επόμενα χρόνια θα πρέπει να περάσει μέσα από την υπερπήδηση τριών εμποδίων, που σε σημαντικό βαθμό συνδέονται μεταξύ τους: Πρώτον, του φορολογικού. Δεύτερον, της δυσκολίας των ΑΕΕΑΠ να προσελκύσουν το ενδιαφέρον του ευρέος επενδυτικού κοινού, χωρίς την ύπαρξη ενός σημαντικού discount. Και τρίτον, της τρέχουσας έλλειψης «προϊόντος» που να μπορεί να προσελκύσει funds του εξωτερικού.

Αυτά δηλώνει στο Euro2day.gr παράγοντας της αγοράς, συμπληρώνοντας: «Κάτω από προϋποθέσεις, ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ μπορεί να αναπτυχθεί ταχύτατα κατά τα επόμενα χρόνια, πράγμα που θα αποφέρει μεγάλα οφέλη στην οικονομία: Προσέλκυση κεφαλαίων από το εξωτερικό, τόνωση-ωρίμανση της εγχώριας αγοράς ακινήτων και εξασφάλιση ενός ικανοποιητικού ετήσιου εισοδήματος (μερίσματα) για τους επενδυτές, οι οποίοι μπορεί να είναι μικροί ή μεγάλοι, ιδιώτες ή θεσμικοί και γιατί όχι συνταξιοδοτικά ταμεία.

Οι ξένοι γνωρίζουν καλά τον θεσμό των ΑΕΕΑΠ (REITs) και είναι ευνοϊκά διακείμενοι απέναντι σ’ αυτόν. Επιπλέον, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι η πλέον υποτιμημένη στην Ευρώπη, στον βαθμό που κάποιος πιστεύει ότι η εγχώρια οικονομία θα αρχίσει σταδιακά να ανακάμπτει και να επιστρέφει στην ομαλότητα. Κατά τα τελευταία τρία χρόνια, μπορεί τα yields να έχουν πέσει από το 8,5%-9,5% στο 6,5%-7,5%, ωστόσο αυτά είναι υπερδιπλάσια από τα αντίστοιχα νούμερα που επικρατούν σε πολλές χώρες της Ευρωζώνης. Είναι πολύ ελκυστικές οι αποδόσεις της τάξεως του 6,5%-7,5% και μάλιστα σε ευρώ».

Σύμφωνα ωστόσο με στελέχη της αγοράς, για να κερδίσουν οι ΑΕΕΑΠ το στοίχημα της ανάπτυξης κατά τα επόμενα χρόνια, θα πρέπει να υπερπηδηθούν τρία σημαντικά εμπόδια, τα οποία μάλιστα ως ένα βαθμό συνδέονται μεταξύ τους.

Φορολογικό: Το πρώτο εμπόδιο είναι αναμφίβολα το φορολογικό. Οι ήδη υπάρχουσες επιβαρύνσεις είναι επαχθείς και σε ορισμένες περιπτώσεις είναι υψηλότερες ακόμη και από τις αντίστοιχες των άλλων εταιρικών μορφών του real estate.

Για παράδειγμα, γιατί κάποιος να μην εξαγοράσει έναντι συμβολικού τιμήματος μια «καθαρή» εταιρεία με μεγάλο υπόλοιπο συσσωρευμένων ζημιών και να ασκήσει μέσω αυτής τη δραστηριότητά του στο real estate, αποφεύγοντας έτσι τον φόρο επί του ενεργητικού που επιβάλλεται στις ΑΕΕΑΠ (ανέρχεται κατ’ ελάχιστον στο 0,75% και θα ανεβεί υψηλότερα όταν η ΕΚΤ ανεβάσει τα επιτόκια), όταν μάλιστα το ενεργητικό υπολογίζεται με βάση τις τρέχουσες αξίες των ακινήτων;

Γιατί επίσης, μια ΑΕΕΑΠ να επιβαρύνεται πλήρως τον ΕΝΦΙΑ, ενώ μια άλλη κερδοφόρος εταιρεία ακινήτων να μπορεί να τον εκπέσει από τα φορολογητέα της κέρδη;

Ελλειψη «προϊόντος»: Ένα δεύτερο εμπόδιο είναι ότι μετά την επικείμενη απορρόφηση της Grivalia από τη Eurobank, η Ελλάδα δεν διαθέτει «καλό προϊόν» το οποίο να δελεάσει τους ξένους επενδυτές: Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είτε είναι πολύ μικρού μεγέθους για τα ευρωπαϊκά δεδομένα, είτε η μετοχική τους διασπορά είναι πολύ χαμηλή (π.χ. Πανγαία και Trastor). Επιπλέον, συχνά παρατηρείται μεγάλη εξάρτηση των εσόδων από έναν ενοικιαστή, με αποτέλεσμα το ρίσκο των εσόδων να είναι σημαντικό.

Ορισμένα από τα κυοφορούμενα εγχειρήματα ξεκίνησαν προκειμένου να ανεβεί η αξία κάποιων μετοχών στο χρηματιστήριο, μέσα από τη μέθοδο που οι αναλυτές αποκαλούν «Sum Οf The Parts» (άθροισμα των επιμέρους τμημάτων) και κάποια άλλα, με στόχο οι μητρικές εταιρείες να αντλήσουν ρευστότητα. Από το σημείο αυτό έως τη δημιουργία ισχυρών εταιρειών με αποτελεσματικό management και απαιτούμενη εταιρική διακυβέρνηση, η απόσταση πολλές φορές είναι μεγάλη.

Ενδεικτικό είναι ότι ο Βασίλης Φoυρλής, πρόεδρος της εισηγμένης Fourlis, τόνισε πως στόχος της νεοαδειοδοτηθείσας ΑΕΕΑΠ του ομίλου είναι να μεγαλώσει σε μέγεθος και για τον σκοπό αυτό έχουν ξεκινήσει συζητήσεις προκειμένου να προσελκυσθούν συνεταίροι (οι οποίοι προφανώς είτε θα εισφέρουν χρήμα είτε ακίνητα). Το θέμα της αναγκαιότητας αύξησης του μεγέθους έθεσε πρόσφατα και ο Θεόδωρος Φέσσας, πρόεδρος της BriQ Properties, μιλώντας για ανάπτυξη μέσω περαιτέρω δανεισμού και αύξησης μετοχικού κεφαλαίου. Intercontinental-International και Trastor ΑΕΕΑΠ αναπτύσσονται επί του παρόντος μέσω άντλησης δανειακών κεφαλαίων, ωστόσο θέμα χρόνου είναι και γι' αυτές να απευθυνθούν προς τους μετόχους προκειμένου να αντλήσουν κεφάλαια.

Χρηματιστηριακή αγορά: Την ώρα που οι παράγοντες της αγοράς θεωρούν ως απαραίτητες προϋποθέσεις τόσο την αύξηση του μεγέθους των δικών τους ΑΕΕΑΠ, όσο και το μεγάλωμα της διασποράς των ακινήτων που εκμεταλλεύεται κάθε μία από αυτές, η μέχρι σήμερα στάση της εγχώριας χρηματιστηριακής αγοράς -λόγω και των γενικότερων αδυναμιών της- είναι επιφυλακτική απέναντι στις μετοχές του κλάδου.

Ενδεικτικό είναι ότι οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount στο ταμπλό του ΧΑ έναντι των ιδίων κεφαλαίων τους. Για παράδειγμα με βάση τις αποτιμήσεις της 20ής/3/2019 και τις λογιστικές καταστάσεις της 31ης/12/2018, η BriQ Properties διαπραγματεύεται με «έκπτωση» 13,4% και η Trastor με 5,7%.

Ένα άλλο γεγονός είναι ότι με εξαίρεση την Grivalia που αποχωρεί από τον κλάδο, καμιά άλλη ΑΕΕΑΠ δεν έχει καταφέρει κατά τα τελευταία χρόνια να αντλήσει κεφάλαια από το ευρύ επενδυτικό κοινό.

Η αύξηση κεφαλαίου της Trastor καλύφθηκε σχεδόν εξ ολοκλήρου από τη Varde, η Intercontinental-International μπήκε στο ΧΑ μετά από ιδιωτική τοποθέτηση στο εξωτερικό, ενώ η BriQ Properties εισήλθε στο Χρηματιστήριο της Αθήνας μέσα από τη διαδικασία απόσχισής της από τον όμιλο Quest Holdings.

«Πολύ καλά τα εγχειρήματα που διαβάζουμε, ωστόσο το αργότερο τρία χρόνια μετά την αδειοδότησή τους, οι ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να έχουν εισαχθεί στο ΧΑ, άρα να έχουν καταφέρει να αντλήσουν κεφάλαια μέσα από δημόσιες εγγραφές, πράγμα που με βάση τα τρέχοντα χρηματιστηριακά δεδομένα είναι αμφίβολο. Κάποιες ίσως θα επιλέξουν τη μέθοδο της απόσχισης από τους μητρικούς τους ομίλους, ενώ δεν αποκλείεται να δούμε και τη χρήση χρηματιστηριακών οχημάτων», αναφέρεται χαρακτηριστικά.