Ακίνητα: Γιατί έρχονται και γιατί... φεύγουν οι ξένοι!

Τρεις απόψεις συγκρούστηκαν στις αρχές της προηγούμενης εβδομάδας, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου Prodexpo, για τη στάση των ξένων επενδυτών απέναντι στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η πρώτη εκφράστηκε από στελέχη όπως ο Αριστοτέλης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία, και η Δίκα Αγαπητίδου, επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής (συνεργάτη της Jones LangLasalle). Η δεύτερη ανήκει στον Γιώργο Μαντζαβινάτο που πρόσφατα ίδρυσε την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Doha Properties στο Κατάρ. Την τρίτη άποψη κατέθεσε ο Γιάννης Δεληκανάκης, εκ των ιδρυτών της επενδυτικής Blue House Capital, που τα τελευταία χρόνια είναι εξαιρετικά δραστήρια στην Ανατολική και στην Κεντρική Ευρώπη.

Σύμφωνα με την πρώτη άποψη, εσχάτως οι ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται, υπό προϋποθέσεις, για την ελληνική αγορά. Όσοι συμφωνούν με τη δεύτερη άποψη υποστηρίζουν πως οι ξένοι ενδιαφέρονται, αλλά τους διώχνουμε γιατί τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει ελάχιστα πράγματα σε επίπεδο αντιμετώπισης της γραφειοκρατίας κ.λπ. Κατά την τρίτη άποψη για να έρθουν περισσότεροι ξένοι επενδυτές και να αναστηθεί η αγορά ακινήτων πρέπει να βρούμε τρόπους να κινητοποιήσουμε και εγχώρια κεφάλαια.

Ο Αρ. Καρυτινός, με αφορμή την εμπειρία από πρόσφατη έκδοση ομολόγου 250 εκατ. ευρώ, υποστήριξε πως «τα παράθυρα ευκαιρίας για μια καλή συναλλαγή είναι μικρά και η σταθερότητα παίζει τεράστιο ρόλο», χωρίς να αναφερθεί συγκεκριμένα στην άνοδο του πολιτικού ρίσκου τις τελευταίες εβδομάδες. Για μια εταιρεία όπως η Εθνική Πανγαία, κατά τον ίδιο, το βασικό πρόβλημα είναι η εύρεση κατάλληλων επενδύσεων, «ένα πάγιο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων». Ο ίδιος λίγο αργότερα διαπίστωσε «πως το πρόβλημα είναι συνολικό: και της οικονομίας και του τρόπου που λειτουργούν οι παίκτες της αγοράς, αρκετοί από τους οποίους κινήθηκαν ανορθόδοξα και την περίοδο προ κρίσης».

Ο επικεφαλής της Πανγαία θεωρεί πως αποτρεπτικά για τους επενδυτές λειτουργεί το γεγονός πως «οι πωλητές δοκιμάζουν τώρα σε τιμές που δεν υπήρξαν ποτέ στην ελληνική αγορά». Στα καλά γραφεία η απόδοση που ψάχνουν οι επενδυτές είναι 8% - 8,5%, στη λιανική 6,75% - 7,5% ενώ τα logistics είναι 11% - 12%. Την ίδια στιγμή, οι ζητούμενες τιμές αρχίζουν από 4% και στα γραφεία από 6%. «Εάν είναι σοβαρός αυτός που θέλει να συζητήσει, επανέρχεται γρήγορα» με καλύτερες τιμές είπε ο κ. Καρυτινός.

Η κ. Αγαπητίδου υποστήριξε πως υπάρχει μεν έντονο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, αλλά αρκετοί από αυτούς ανήκουν στην κατηγορία των πολύ βραχυπρόθεσμων (τα λεγόμενα «κοράκια») που ήρθαν στην Ελλάδα με την προσδοκία ότι θα αγοράσουν ακίνητα σε πολύ χαμηλές τιμές. Η ίδια τόνισε πως το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών είναι αυξημένο και για χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών, αλλά και εκεί έχουν έρθει με την εντύπωση πως θα τα αγοράσουν σε πολύ χαμηλές τιμές. Γι’ αυτό και μέχρι σήμερα καταγράφεται μόνο μία συναλλαγή. «Πρώτα πρέπει να δούμε πώς συμπεριφέρεται η πραγματική οικονομία και μετά να δούμε πώς μετουσιώνεται σε συναλλαγές στον χώρο των ακινήτων. Πρώτα ξεφεύγει από την ύφεση η οικονομία και μετά ακολουθούν οι υπόλοιπες συνιστώσες, όπως η αγορά ακινήτων» σημείωσε.

Η επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής θεωρεί πως αποτρεπτικά λειτουργούν «η έλλειψη προϊόντος, η πολύ υψηλή φορολογία και το γεγονός πως δεν είναι σταθερή». Επιπλέον, «οι τράπεζες να έχουν δανείσει με βάση άλλες αξίες, πολύ μεγαλύτερες από τις σημερινές, και δείχνουν απροθυμία να κουρέψουν τα δάνεια ή όσων έχουν τα ακίνητα». Στη λιανική εμποδίζει πάρα πολύ ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, ενώ πλέον πολλές αλυσίδες υπογράφουν συμβόλαια μόνο με ποσοστό επί του τζίρου αντί για κανονικό ενοίκιο. Παλαιότερα υπήρχε ένα μικτό μοντέλο με τμήμα του εσόδου του ιδιοκτήτη να είναι ένα συμβατικό ενοίκιο και άλλο τμήμα να συνδέεται με τον τζίρο του καταστήματος. Επιπλέον, ενώ ένα ακίνητο στη λιανική μπορεί να αναβαθμιστεί χωρίς μεγάλη δαπάνη, «κάθε φορά γίνεται συζήτηση για το ποιος θα αναλάβει τα έξοδα, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής».

«Βρισκόμαστε σε μια χώρα όπου όλοι πωλούν τα πάντα! Οι μισοί πωλούν και οι άλλοι μισοί είναι οι μεσίτες. Αυτό που λείπει είναι οι αγοραστές». Αυτή είναι η άποψη του Γιώργου Μαντζαβινάτου ο οποίος έπειτα από πολυετή θητεία στην Ελλάδα ίδρυσε την Doha Properties στο Κατάρ. Ο ίδιος θεωρεί πως κάνουμε ό,τι μπορούμε για να διώξουμε τους ξένους επενδυτές όπως οι Άραβες, οι οποίοι θεωρούν την Ελλάδα «ασφαλή επιλογή, όπου μπορούν να αγοράσουν σπίτι και να κάνουν διακοπές». Κατά τον κ. Μαντζαβινάτο, οι χρόνοι για τη λήψη πενταετούς άδειας παραμονής από όσους θέλουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα (άνω των 250.000 ευρώ) ξεπερνούν τους τέσσερις μήνες.

«Άκουσα πως το Κατάρ επενδύει, αλλά αυτό που βλέπω είναι μια εξαγορά νησιών από τον πρώην Εμίρη που τώρα ανακαλύπτει πως είναι Natura» είπε ο επικεφαλής της Doha Properties και πρόσθεσε πως «τα τελευταία χρόνια είδαμε πως πολύ λίγα πράγματα έχουν αλλάξει στην Ελλάδα». Κατέληξε πως «η αγορά έχει αξίες ακινήτων που είναι σημαντικά υποδεέστερες από το 2007, αλλά δε σημαίνει πως προσφέρουμε ευκαιρίες σε σύγκριση με άλλες αγορές».

«Κάποιες περιοχές στη διάρκεια της κρίσης παρέμειναν με αυξημένη ρευστότητα, όπου δηλαδή μπορούσες να αγοράσεις και να πωλήσεις, ενώ κάποιες άλλες, όπως η Ελλάδα, προσέλκυσαν μόνο καιροσκόπους επενδυτές που ήθελαν να επωφεληθούν από τη δύσκολη συγκυρία» υποστήριξε ο Γιάννης Δεληκανάκης της Blue House Capital. Ο κ. Δεληκανάκης είπε πως «η Πολωνία προσελκύει επενδύσεις 4 δισ. ευρώ τον χρόνο σε επαγγελματικά ακίνητα που το 30% είναι τοπικά κεφάλαια». Ο ίδιος επέμεινε στην ανάγκη κινητοποίησης τοπικών κεφαλαίων (τα καταχρεωμένα ελληνικά ασφαλιστικά ταμεία πάντως δεν είναι το καλύτερο παράδειγμα), καθώς και στην ανάγκη κατασκευής ποιοτικών ακινήτων ώστε να τοποθετούνται οι επενδυτικές εταιρείες.

Κατά τον κ. Δεληκανάκη «τοπικά κεφάλαια είναι οι ΑΕΕΑΠ που πρέπει να μεγαλώσουν, αλλά και χρήματα από τοπική οικονομική δραστηριότητα. Γι’ αυτό χρειάζεται άλλο μοντέλο λειτουργίας των ασφαλιστικών ταμείων, όπως συμβαίνει στην Ευρώπη και γίνεται εδώ και 50 χρόνια στις ΗΠΑ. Τμήμα των κεφαλαίων πρέπει να επενδύεται αναγκαστικά σε ακίνητα». Ένα άλλο θέμα που έθιξε είναι το μικρό μέγεθος της αγοράς. Όπως είπε, «ένας μέσος μικρός επενδυτής στην περιοχή όπου δραστηριοποιούμαστε θέλει να επενδύσει περί τα 50 εκατ. ευρώ ίδια κεφάλαια. Αυτό σημαίνει πως θέλει να επενδύσει 100 εκατ. σε ένα ακίνητο. Όταν, όμως, οι ετήσιες συναλλαγές στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων δεν ξεπερνούν τα 150 με 200 εκατ. ευρώ ετησίως, τότε σημαίνει πως με μια συναλλαγή φτάνουμε το 50% της αγοράς».