ΤτΕ: Πού θα «παιχτεί» η ανάκαμψη στις τιμές των ακινήτων

Η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να κινείται πτωτικά, με μικρότερους ρυθμούς, για τα επόμενα τρίμηνα, υποστήριξε κατά τη διάρκεια παρουσίασης στο συνέδριο Prodexpo ο Θεόδωρος Μητράκος, Υπεύθυνος του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος.

Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, παρά την πτώση κατά 42% σε πραγματικές τιμές (36,4% σε ονομαστικές), ειδικά στα διαμερίσματα θα συνεχιστούν οι πιέσεις αφού οι τιμές συνδέονται με το διαθέσιμο εισόδημα, το ποσοστό ανεργίας κ.λπ. Η πτώση τιμών κατά τη διάρκεια του 2014 προσεγγίζει το 7%.

Το πρώτο τμήμα της αγοράς που θα ανακάμψει θα είναι αυτό των επαγγελματικών ακινήτων, στο οποίο καταγράφεται και η μεγαλύτερη πτώση: οι τιμές στα γραφεία έχουν υποχωρήσει 53% (35% στα ενοίκια), στα καταστήματα λιανικής 52% (στα ενοίκια 40%), ενώ στα βιομηχανικά κτίρια και στις αποθήκες η πτώση φτάνει το 53,8%, σε σύγκριση με το 2008.

Η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται σήμερα στο 15% της δυναμικότητάς της σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο. Μάλιστα, παρά τη βελτίωση των προσδοκιών για την πορεία της οικονομίας, παραμένει σε αρνητικούς ρυθμούς καθώς πρέπει να κλείσουν πολλά ανοικτά μέτωπα. Όπως ανέφερε ο κ. Μητράκος, στα ανοικτά ζητήματα περιλαμβάνονται ο πολιτικός και ο οικονομικός κίνδυνος, η γρήγορη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών καθώς σήμερα υπάρχει τεχνητή υπερφορολόγηση για ορισμένα ακίνητα, η πιθανή κατάργηση του καθεστώτος προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς, αλλά και η εφαρμογή ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου.

Αρνητικά έχει λειτουργήσει και το γεγονός ότι για πολλά χρόνια (μεταξύ του 2008 και του 2012) το κόστος κατασκευής νέων ακινήτων δεν μειωνόταν, αλλά αντίθετα είχε παρουσιάσει και άνοδο. Οι σχετικοί δείκτες άρχισαν να κινούνται πτωτικά από το 2012 και μετά. Το μεγάλο κόστος αντικατάστασης παλαιών κτιρίων πιέζει περαιτέρω τις τιμές κατά τον κ. Μητράκο.

Ειδικά για το φορολογικό καθεστώς, επισημάνθηκε πως ενώ το διάστημα 2006 - 2010 τα συνολικά φορολογικά έσοδα του δημοσίου από την ακίνητη περιουσία κινούνται στο 1 - 1,5 δισ. ευρώ ετησίως, την περίοδο 2012 - 2014 εκτοξεύθηκαν στα 3 - 3,5 δισ. ευρώ ετησίως. Με βάση στοιχεία του ΟΟΣΑ για το 2012, οι φόροι στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα αντιστοιχούσαν στο 2% του ΑΕΠ (βρισκόμαστε δηλαδή κοντά στον μέσο όρο του οργανισμού, το 1,8%).

Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ για πολλά χρόνια τα φορολογικά έσοδα από τα ακίνητα βρίσκονταν κάτω από τον μέσο όρο, πλέον η Ελλάδα συγκαταλέγεται στα κράτη-μέλη με την υψηλότερη φορολόγηση. Ενώ την περίοδο 2000 - 2010 οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στα ακίνητα αντιστοιχούσαν στο 0,8% των συνολικών φορολογικών εσόδων, το 2011 εκτοξεύθηκε στο 3,8% και το 2012 στο 4,2%. Επιπλέον, τα τελευταία χρόνια και η χώρα μας μετακινείται από την επιβολή φόρων στη μεταβίβαση ακινήτων στην επιβολή φόρων επί κατοχής.

Ενδεικτικά της κατάστασης της αγοράς κατοικιών είναι τα στοιχεία για τις συναλλαγές. Από 215.1000 το 2005 προβλέπεται πως θα υποχωρήσουν σε μόλις 35.000 το 2014 (47.600 το 2013). Στην Αθήνα, ενώ το 2005 είχαν πραγματοποιηθεί 68.800 συναλλαγές, το 2013 καταγράφονται μόλις 11.600. Για τις τιμές των κατοικιών, ο κ. Μητράκος επανέλαβε πως η μεγαλύτερη πτώση καταγράφεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα και Θεσσαλονίκη), καθώς και στα παλαιότερα ακίνητα.

Στο σύνολο της χώρας, η πτώση στις τιμές των κατοικιών (σε ονομαστικές τιμές) μεταξύ τρίτου τριμήνου 2008 και δεύτερου τριμήνου 2014 φτάνει το 36,4%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Την ίδια περίοδο η πτώση στα διαμερίσματα ηλικίας άνω των 5 ετών ήταν 37,5% και στα νεότερα 34,6%. Τη μεγαλύτερη πτώση καταγράφουν οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα (38,8%) και στη Θεσσαλονίκη (38,5%), ενώ μικρότερη ήταν στις άλλες πόλεις (34%).