Ενα βήμα μπρος και δύο πίσω για τις ΑΕΕΑΠ

Τον κίνδυνο καταστροφής του θεσμικού πλαισίου για τη λειτουργία των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), που μέχρι πρόσφατα ήταν ένα από τα καλύτερα στην Ευρώπη, επισήμανε χθες, κατά τη διάρκεια συζήτησης στο 8ο συνέδριο του RE+D, ο διευθύνων σύμβουλος της Πανγαία Αρ. Καρυτινός.

Από την ίδια συζήτηση προέκυψε πως χρειάζονται και πρωτοβουλίες από τις χρηματιστηριακές αρχές ώστε να κατανοήσουν οι μικροεπενδυτές τα οφέλη από την τοποθέτηση σε μετοχές ΑΕΕΑΠ.

Τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ που συμμετείχαν στη συζήτηση, όπως ο επικεφαλής της Eurobank Properties Γιώργος Χρυσικός, υποστήριξαν πως με τις τελευταίες αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο οι εταιρείες μπορούν να αποτελέσουν όχημα για την είσοδο ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται για τα δημόσια ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων.

Ο Αρ. Καρυτινός τόνισε, όμως, πως την ίδια στιγμή που υποτίθεται πως διευρύνονται οι ορίζοντες επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ ώστε να περιλαμβάνουν και υπό ανάπτυξη ακίνητα, τουριστικά ακίνητα κ.λπ. (με προφανή στόχο να διευκολυνθεί η συμμετοχή επενδυτών, εγχώριων και ξένων, στο πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων), το νέο θεσμικό πλαίσιο βάζει στις διοικήσεις τα δύο πόδια σε ένα παπούτσι.

Επιβάλλει, για παράδειγμα, να αγοράζουν οικόπεδα με άδεια δόμησης, ενώ είναι γνωστό πως κανένα κρατικό ακίνητο δε διαθέτει άδεια!

Ζητά, επίσης, από την ΑΕΕΑΠ που θα αγοράσει ένα ακίνητο να το έχει αξιοποιήσει εντός τριετίας, ανεξαρτήτως συνθηκών στην αγορά! Ο νομοθέτης, δηλαδή, προτιμά να καταστρέψει μια εταιρεία (που θα δαπανήσει δεκάδες εκατομμύρια π.χ. για κατασκευή κτιρίου όταν η αγορά είναι σε λήθαργο, ενώ θα μπορούσε να περιμένει δύο – τρία χρόνια) και τους μικρομετόχους. Ως γνωστόν, επιβάλλεται οι ΑΕΕΑΠ να εισάγονται εντός διετίας από την ίδρυσή τους στο χρηματιστήριο.

Τα θεσμικά κενά επιτρέπουν, επίσης, στα δικαστήρια να εκδίδουν αποφάσεις που πλήττουν τον θεσμό σε μια περίοδο εισόδου ξένων επενδυτών. Πρόσφατα, για παράδειγμα, εξεδόθη δικαστική απόφαση που επιβάλλει σε ΑΕΕΑΠ να προχωρήσει σε αναπροσαρμογή παγίων, επειδή ο σχετικός νόμος δεν είναι ξεκάθαρος.

Ο γενικός διευθυντής της ICI ΑΕΕΑΠ (ελέγχεται από την οικογένεια του Ελληνοαμερικανού Αρ. Χαλικιά) Κένι Ευαγγέλου επισήμανε πως οι επενδυτικές εταιρείες έχουν σήμερα την ευκαιρία να τοποθετηθούν σε νέες κατηγορίες ακινήτων όπως, για παράδειγμα, νοσοκομεία (λόγω της πρόβλεψης για άνθηση της ιδιωτικής ασφάλισης), αλλά και σε ξενοδοχεία (λόγω της ανόδου του τουρισμού).

Ο ίδιος παρατήρησε πως στην Ελλάδα καταγράφεται έλλειψη φοιτητικών εστιών. Κατά τον κ. Ευαγγέλου, παρά την κρίση, υπάρχουν ευκαιρίες στα κτίρια γραφείων πρώτης κατηγορίας, ενώ η ICI εξετάζει και τοποθετήσεις στη λιανική εξαιτίας της μεγάλης καθίζησης στις τιμές.

Ο Γ. Χρυσικός προέβλεψε πως η αξία των επενδύσεων σε ΑΕΕΑΠ θα αυξηθεί πολύ γρήγορα και θεωρεί πως σύντομα θα διπλασιαστεί. Ο ίδιος είπε πως η ρευστότητα που διαθέτει σήμερα η Eurobank Properties (μεγαλύτερος μέτοχος είναι η καναδική Fairfax), μαζί με τον δανεισμό, ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ, «ποσό απολύτως ενδεικτικό των περιθωρίων που υπάρχουν για περαιτέρω ανάπτυξη».

Στελέχη της αγοράς, όπως ο Γ. Παναγιωτίδης (υπεύθυνος, μεταξύ άλλων, για το σχέδιο της διπλής ανάπλασης και τα έργα στη Λεωφόρο για λογαριασμό της ΠΑΕ Παναθηναϊκός), υποστήριξαν πως προς το παρόν τα φορολογικά πλεονεκτήματα που απολαμβάνουν οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν συνδυαστεί με ενίσχυση της παρουσίας μικροεπενδυτών στο μετοχικό τους κεφάλαιο.

Υποτίθεται πως αυτές οι εταιρείες προσφέρουν στους μικροεπενδυτές πρόσβαση σε ακίνητα τα οποία δε μπορούν να αποκτήσουν ως μεμονωμένοι ιδιώτες.

Η συντριπτική πλειονότητα των μετοχών των ΑΕΕΑΠ ελέγχεται από συγκεκριμένες τράπεζες ή μεγαλοεπενδυτές οι οποίοι κάνουν επενδύσεις σε ακίνητα με φορολογικά προνόμια έναντι των ανταγωνιστών τους. Στο προφίλ των μικροεπενδυτών του Χ.Α. απέδωσε τις διστακτικές τοποθετήσεις στις ΑΕΕΑΠ ο κ. Καρυτινός με τον κ. Χρυσικό να παραδέχεται πως απαιτούνται πρωτοβουλίες ώστε να ενισχυθεί η παρουσία τους στο μετοχικό κεφάλαιο των εταιρειών του κλάδου.