Ακίνητα: Η επόμενη μέρα μετά το deal του δημοσίου

Με σαφώς χαμηλότερο discount έναντι αυτού των παρελθόντων ετών διαπραγματεύεται πλέον η Eurobank Properties, καθώς η τρέχουσα χρηματιστηριακή της αξία υπολογίζεται λίγο κάτω από τα 550 εκατ. ευρώ και το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της στις 30/6/2013 ανερχόταν στα 618 εκατ. ευρώ.

Σ' αυτό συνετέλεσε και το ράλι της μετοχής κατά τις τελευταίες επτά ημέρες, περίπου δηλαδή από τότε που ανακοινώθηκε επισήμως η συμφωνία πώλησης και επανεκμίσθωσης κρατικών ακινήτων στις εταιρείες Πανγαία και Eurobank Properties.

Το τρέχον discount της ΕΥΠΡΟ υπολογίζεται γύρω στο 12% (έναντι άνω του 30% πριν από δύο ή τρία χρόνια), ποσοστό μάλιστα που αναμένεται να υποχωρήσει περαιτέρω μετά και την ολοκλήρωση της επικείμενης αύξησης του μετοχικού της κεφαλαίου.

Παρόλα αυτά, παράγοντες της χρηματιστηριακής αγοράς θεωρούν πως στην τρέχουσα συγκυρία, το discount μιας ΑΕΕΑΠ έχει λιγότερη σημασία από άλλα στοιχεία, όπως για παράδειγμα η ποιότητα του χαρτοφυλακίου των ακινήτων μιας εταιρείας, η αξιοπιστία των ενοικιαστών της και φυσικά το «κλείδωμα» υψηλών αποδόσεων ενοικίου.

Κύκλοι λοιπόν της αγοράς αποτίμησαν θετικά τις κινήσεις των Eurobank Properties και Πανγαία για το sale and lease back των κρατικών ακινήτων, καθώς οι δύο εταιρείες από τα μέχρι τώρα διαθέσιμα στοιχεία:

Α) Αποκτούν και ενοικιάζουν ακίνητα με απόδοση (yield) γύρω στο 9,5%, επίδοση που κατατάσσεται σε μάλλον υψηλά επίπεδα ακόμη και με βάση την τρέχουσα δυσμενή συγκυρία της εγχώριας κτηματαγοράς.

Β) Η απόδοση αυτή «κλειδώνεται» για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα (είκοσι έτη) και μάλιστα με τον θεωρητικά πλέον αξιόπιστο ενοικιαστή της χώρας (ελληνικό δημόσιο).

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε, ότι η κυβέρνηση δεν έσπευσε να πανηγυρίσει το deal, καθώς ουσιαστικά δανείστηκε με επιτόκιο που είναι κοντά στα θεωρητικά yields της αγοράς κρατικών ομολόγων και μάλιστα για «δάνειο» μικρού σχετικά ποσού που συνοδεύεται από εμπράγματες εξασφαλίσεις (τα ακίνητα).

Στα πλεονεκτήματα επίσης της μετοχής της Eurobank Properties συγκαταλέγονται η πολύ καλή ρευστότητα της εισηγμένης (μετά την ΑΜΚ θα μπορεί να εκμεταλλευθεί πιθανές ευκαιρίες που θα προκύψουν), αλλά και το γεγονός ότι από το 2014 θα είναι σε θέση να διανέμει και πάλι μέρισμα στους μετόχους της (δεν θα θεωρείται θυγατρική τράπεζας που χρηματοδοτήθηκε από το ΤΧΣ, γιατί ο βασικότερος μέτοχος θα είναι οι Καναδοί της Fairfax).

Σκεπτικισμός για την αγορά

Από την άλλη πλευρά πάντως, το περιεχόμενο του deal μεταξύ δημοσίου και των δύο ΑΕΕΑΠ αναδεικνύει τη συνεχιζόμενη κρίση που εξακολουθεί να πλήττει την αγορά ακινήτων (υψηλό yield, ακόμη και για ενοικιαστή ισχυρής πιστοληπτικής ικανότητας).

Και αυτό γιατί οι παράγοντες της αγοράς αμφιβάλλουν έντονα για το κατά πόσο μπορεί να αρχίσει μια τάση ανάκαμψης από το 2014, επειδή απλά θα μειωθεί το κόστος των συναλλαγών και επειδή ελπίζεται πως θα πουληθούν κάποια σπίτια σε πλούσιους ξένους.

«Είναι μια έξυπνη τακτική προσέλκυσης επενδύσεων καθώς ο ξένος αγοραστής -συνήθως Κινέζος ή Ρώσος- αποκτώντας ακίνητο στη χώρα, εξασφαλίζει ουσιαστικά άδεια παραμονής σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Το κακό όμως είναι ότι αντίστοιχα προγράμματα δεν λανσάρονται μόνο από την Ελλάδα, αλλά και από άλλα κράτη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στο συγκεκριμένο τομέα, παρατηρείται κινητικότητα, ωστόσο το ενδιαφέρον των ξένων δεν μπορεί από μόνο του να αναστρέψει την τάση», δήλωσε στο Euro2day.gr, γνωστό στέλεχος της εγχώριας αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με το ίδιο στέλεχος, «η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να κινηθεί κόντρα στη γενικότερη πορεία της οικονομίας, κόντρα στις επενδύσεις που αναμένεται να υλοποιηθούν στη χώρα. Και το κακό είναι πως λόγω των δομικών μας προβλημάτων, δυσκολευόμαστε να προσελκύσουμε επενδύσεις από το εξωτερικό.

Δεν έχει κάποιος παρά να διαβάσει και να αξιολογήσει τη διεθνή κατάταξη της Ελλάδας στους πίνακες του "Doing Business 2013": Η χώρα μας βρίσκεται στην 146η θέση (επί συνόλου 185) ως προς την ευκολία εκκίνησης μιας επένδυσης, στην 117η ως προς την προστασία των επενδυτών, στην 150η ως προς την καταχώριση ακινήτων, στην 83η ως προς τη δυνατότητα άντλησης πιστώσεων, στην 87η ως προς την εφαρμογή των συμβάσεων και στην 31η ως προς την ενασχόληση με τις οικοδομικές άδειες».

Επιπλέον, στελέχη της αγοράς επισημαίνουν τις δομικές αδυναμίες του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου γύρω από την αγορά του real estate (όπως η έλλειψη κτηματολογίου και χρήσεων γης, ή ο μέχρι σήμερα νόμος για τις εμπορικές μισθώσεις), όπως επίσης, η αδυναμία δανεισμού, τα πολύ υψηλά επιτόκια και η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, ακόμη και με βάση τον υπό ψήφιση νέο νόμο.