Τα κόκκινα δάνεια και η «ευκαιρία» του real estate

Στρατηγική προτεραιότητα για τους ξένους επενδυτές αποτελεί πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς βρίσκεται άρρηκτα συνδεδεμένη με την επιτάχυνση των κινήσεων για τη μείωση των κόκκινων δανείων.

Μόλις τον περασμένο Αύγουστο, η Ελλάδα ολοκλήρωσε επιτυχώς το 3ετούς διάρκειας πρόγραμμα χρηματοοικονομικής διάσωσης που υπεβλήθη από τον ESM (Μηχανισμός Σταθερότητας της Ευρωζώνης), έχοντας εκταμιεύσει συνολικά περί τα €62 δισ., εν μέσω μιας νεφελώδους περιόδου για τη χώρα, με απώτερο στόχο τη στήριξη της μακροοικονομικής επώασης και την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών.

Σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει η ΤτΕ, οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα το έτος 2017 μειώθηκαν μόλις κατά 1%, ποσοστό που συνιστά το χαμηλότερο της δεκαετίας, χρωματίζοντας μια θετική πτυχή οικονομικής δραστηριότητας, νοουμένου πως κατά την αναφερθείσα περίοδο, παρατηρούνταν μεσοσταθμικά απώλειες κατά 40-50% ετησίως, φτάνοντας έως και 70% σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων ανά περιφέρειες.

Αποδομώντας τα ανωτέρω, η θετική διακύμανση της αγοράς ακινήτων συνιστά θετικό πρόσημο προς τους επενδυτές, οι οποίοι διαβλέπουν ιδανικές συγκυρίες για αποδοτικές επενδυτικές κινήσεις, αναγνωρίζοντας όμως το περιορισμένο χρονικό πλαίσιο.

Ιδιωτικά επενδυτικά ταμεία, θεσμικοί επενδυτές αλλά και ιδιώτες επενδυτές που δραστηριοποιούνται στον τομέα ακινήτων, παράλληλα με εγχώριους και διεθνείς διαχειριστές περιουσιακών στοιχειών διατηρούν έντονο το επενδυτικό ενδιαφέρον για την Ελλάδα, ενώ αναμένεται να επιφέρουν ενδιαφέρουσες μεταβολές στη γηγενή κτηματαγορά.

H τρέχουσα τάση καταδεικνύει πως προτιμώνται ακίνητα που χαρακτηρίζονται εμπορεύσιμα, με συγκεκριμένα γνωρίσματα. Ειδικότερα, τρέχων μοχλός στη σταδιακή ανάκαμψη των τιμών στην αγορά ακινήτων παραμένουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb, Booking, HomeAway κ.τ.λ.) αλλά και η χορήγηση αδειών διαμονής σε επενδυτές/αγοραστές ακίνητων. Συνοπτικά, η ραγδαία διείσδυση των ανωτέρω στην κτηματομεσιτική σφαίρα φανερώνει την ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος για οικιστικά ακίνητα, πρωτίστως σε κεντρικά σημεία των κύριων αστικών περιοχών αλλά και τουριστικά ακίνητα, με την Αττική να κατέχει πρωτεύουσα θέση στις προτιμήσεις των επενδυτών, συνακόλουθο των αυξημένων τουριστικών ροών. Επίσης, υπάρχει σημαντική ζήτηση για γραφειακούς χώρους και επαγγελματικά ακίνητα, αναδεικνύοντας το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα αλλά και την ανάγκη κατασκευής σύγχρονων, ποιοτικότερων χώρων.

Σαν Delfi Partners πιστεύουμε πως η Ελλάδα αποτελεί στρατηγική προτεραιότητα για ξένους επενδυτές, καθώς οι ‘υψηλές’ αποδόσεις συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες ευνοούν επενδυτικές κινήσεις σε διάφορες κατηγορίες ακίνητων και μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ), εξασφαλισμένα με οικιστικά και εμπορικά ακίνητα. Οι τράπεζες από την πλευρά τους εντείνουν τις ενέργειές τους, δρομολογώντας πλειστηριασμούς ακινήτων στρατηγικών οφειλετών, σε μια συντονισμένη προσπάθεια να κεφαλαιοποιήσουν το θετικό κλίμα και το αυξανόμενο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών.

Η σταθερότητα του φορολογικού πλαισίου, η απαλλαγή από πολιτικές σκοπιμότητες, οι αλλαγές στο νόμο Κατσέλη και η ολοκλήρωση του κτηματολογίου θα ευνοήσουν τη θέση των πρώτων, ενθαρρύνοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, δημιουργώντας έναν προνομιακό πυλώνα για τη μέχρι πρότινος βραδεία και επίπονη απομόχλευση μέσω πώλησης ΜΕΔ, καθώς και για χορηγήσεις νέων δανείων, οδηγώντας στην ενίσχυση της ρευστότητας και της κεφαλαιακής επάρκειάς τους.

Η ύπαρξη διαφάνειας και ενδελεχούς ανάλυσης δεδομένων των περιουσιακών στοιχείων που διατίθενται από τις τράπεζες αποτελούν εκ των κρίσιμων σημείων, σε μια συντονισμένη προσπάθεια γεφύρωσης θεωρητικής προσέγγισης και πρακτικής εφαρμογής∙ γεγονός που μέχρι στιγμής οδηγούσε μεγάλο μέρος των υπό διαχείριση ακινήτων σε απαξίωση και καθιστούσε αδύνατη τη μεταβίβασή τους.

Οι τράπεζες, σε μια συντονισμένη προσπάθεια από κοινού με εξειδικευμένες εταιρίες διαχείρισης και διάθεσης ακινήτων (Real Estate Owned ή REOs), προχωρούν στη δημιουργία ηλεκτρονικών πλατφορμών, παρέχοντας στα ενδιαφερόμενα μέρη ειδικότερες πληροφορίες καθώς και φωτογραφικό υλικό, αναβαθμίζοντας έτσι τις υπηρεσίες τους και διατηρώντας το ενδιαφέρον των αγοραστών ενεργό. Στο πλαίσιο αυτό, δρομολογούνται περί τους 6.000 πλειστηριασμούς εντός των επόμενων τριμήνων. Πρόκειται επί το πλείστον για πιο ‘granular’ ακίνητα αξίας €50-150Κ (κατά κύριο λόγο οικιστικά, αλλά και μικρότερα καταστήματα και εμπορικοί χώροι), τα οποία έχουν περιέλθει στην κυριότητα των τραπεζών από παλαιότερους άκαρπους πλειστηριασμούς.

Mέσω σημαντικών έργων, όπως το Amoeba της Τράπεζας Πειραιώς (χαρτοφυλάκιο ΜΕΔ με εξασφαλίσεις σε ακίνητα), με το όποιο άνοιξε η αυλαία μαζικών πωλήσεων τέτοιου μεγέθους, το Jupiter της Αlpha Βank καθώς και το Pillar που βρίσκεται στην τελική ευθεία, στηv Delfi Partners είχαμε την ευκαιρία να συνεργαστούμε στενά με επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού και ικανά στελέχη συστημικών τραπεζών, εφαρμόζοντας στρατηγικές καταμερισμού των δανείων και δίνοντας έμφαση σε πρακτικές τμηματοποίησης των διαθέσιμων χαρτοφυλακίων, ώστε να ενισχύσουμε την αποδοτικότητα και την αξία τους.

Με την εφαρμογή συγκεκριμένων μοντέλων ομαδοποίησης REOs, διαχειριστήκαμε πιθανούς κινδύνους, εξετάζοντας ποικιλοτρόπως τυχόν απώλειες, επιπλέον κόστη και χρονοδιαγράμματα ρευστοποίησης, ενδείξεις εξαιρετικά πολύτιμες για τους επενδυτές καθώς θα επωφελούνταν μόνο μειώνοντας τις ζημίες τους.

Στη σημερινή μεταβλητή αγορά ακινήτων, εκ των ουσιαστικότερων προκλήσεων που αντιμετωπίζουμε, παραμένει ο καθορισμός του χρόνου και του τρόπου διάθεσης του REO αποθέματος, είτε απευθυνόμενοι σε μεμονωμένους αγοραστές είτε δευτερογενώς σε έτερους επενδυτές.

Mε μεγάλο μέγεθος υπευθυνότητας, η ομαδοποίηση/κατάτμηση αυτή έχει σκοπό να ενισχύσει Τράπεζες, επενδυτές, hedge funds κοκ, έτσι ώστε να καθορίσουν τη βέλτιστη στρατηγική προώθησης και διάθεσης μεγάλου μεγέθους χαρτοφυλακίων REO. Τέτοιου είδους στρατηγικές συμπεριλαμβάνουν πολυμερώς άμεσες ρευστοποιήσεις, επισκευές σε απαξιωμένα ακίνητα, δωρεές ή και νέους πλειστηριασμούς (ηλεκτρονικούς και μη), λαμβάνοντας υπόψη τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς και το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Εντός ενός αξιακού πλαισίου μεθοδολογικού χαρακτήρα, τέτοιου εφάμιλλες στρατηγικές κατάτμησης εφαρμόζονται και σε δάνεια (π.χ. στεγαστικά τα οποία δεν εξυπηρετούνται για διάστημα άνω των 60 ημερών και μικρότερο του 4μήνου), ενισχύοντας τους δανειστές στην αξιολόγηση των επιλογών τους, βάσει σχετικών, τόσο με τον δανειολήπτη όσο και με το ίδιο το δάνειο, χαρακτηριστικών. Στην Delfi Partners, από κοινού με τράπεζες και επενδυτές, πέραν των απόλυτων αριθμών, αντιλαμβανόμαστε την ουσιώδη σχέση που προκύπτει μεταξύ δανειστών, επενδυτών, δανειοληπτών και εξασφαλίσεων, ενώ ολιστικά επιδιώκουμε οι πωλήσεις/ρευστοποιήσεις των REOs να έχουν θετική επίδραση στις επιμέρους κοινότητες και τις τοπικές αξίες ακινήτων.

* Ο Βάιος Καφτεράνης είναι Transactions Management Associate της Delfi Partners & Company