Τα εμπορικά ακίνητα έχουν... μέλλον

Ενθαρρυντικά ήταν τα μηνύματα του 2018 για τα ποιοτικά εμπορικά ακίνητα. Το real estate είναι από τους λίγους κλάδους, στην Ελλάδα, που παρουσίασαν πραγματικά έντονη κινητικότητα. Μισθωτικά, στο τέλος του έτους καταγράφονται βελτιωμένες πληρότητες. Τα ενοίκια σημείωσαν όχι μόνο σταθεροποίηση αλλά και αύξηση, κυρίως για τα Α’ κατηγορίας κτίρια, τάση που αναμένεται να συνεχιστεί. Η ζήτηση προέρχεται κυρίως από επιχειρήσεις του χώρου του τουρισμού, της ναυτιλίας, της τεχνολογίας και της διαχείρισης προβληματικών δανείων. Η Ερμού επανήλθε στη λίστα με τους 15 δρόμους με τα υψηλότερα μισθώματα παγκοσμίως.

Επενδυτικά, οι ΑΕΕΑΠ κατάφεραν μέσα στο 2018 να διοχετεύσουν έξυπνα τη ρευστότητά τους, επιτυγχάνοντας υψηλές αποδόσεις. Παρόλ’ αυτά, ο αριθμός των ΑΕΕΑΠ και η αξία των χαρτοφυλακίων τους υπολείπεται αναλογικά, σε σύγκριση με τις ΑΕΕΑΠ των ξένων ανεπτυγμένων αγορών. Υπάρχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης μέσα στο 2019.

Στην παρούσα φάση, διαφαίνεται ισχυρή δυναμική όχι μόνο από τις ΑΕΕΑΠ αλλά και από νέα οχήματα επενδύσεων και διαχείρισης, που προξενεί  αυξανόμενη αγοραστική ζήτηση. Αρκετοί αγοραστές προέρχονται από κοντινές μας χώρες στις οποίες η δημοκρατία, η ειρήνη, η ασφάλεια και το «σταθερό» νόμισμα δεν είναι δεδομένα. Παράλληλα, είναι δύσκολο σήμερα για τα διεθνή real estate funds να εντοπίζουν επενδυτικές ευκαιρίες στην υπόλοιπη Ευρώπη, όπου επικρατούν yields εξαιρετικά χαμηλά, κάνοντας έτσι την Ελληνική ακίνητη περιουσία ελκυστική. Το αποτέλεσμα είναι οι επενδυτικές αποδόσεις να βαίνουν σταδιακά μειούμενες και στη χώρα μας. Με ανοδικά κινούμενα αγοραία ενοίκια και χαμηλότερα yields, οι εταιρίες του κλάδου έχουν αρχίσει την καταγραφή λογιστικών κερδών από αναπροσαρμογή του χαρτοφυλακίου τους σε εύλογη αξία.

Από απόψεως τύπων ακινήτων, τεράστιο είναι το αγοραστικό ενδιαφέρον για τουριστικά ακίνητα. Σε εξέλιξη είναι πάρα πολλά έργα μετατροπής κτιρίων διαφόρων χρήσεων σε ξενοδοχειακά καταλύματα. Ξενοδοχειακές αλυσίδες από το εξωτερικό προσπαθούν να εισέλθουν στην ελληνική αγορά ή να επεκτείνουν την υφιστάμενη παρουσία τους.  Εμφανής είναι όμως και η έλλειψη υψηλής ποιότητας γραφειακών χώρων σε στρατηγικά σημεία, τα οποία όταν είναι μισθωμένα σε αξιόλογους ενοικιαστές γίνονται ανάρπαστα. Τα supermarkets εξακολουθούν να προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς αποτελούν ένα προϊόν από τη φύση του «αμυντικό». Δεν είναι λίγοι και αυτοί που επιθυμούν τοποθέτηση στα logistics. Επαληθεύεται, πάντως, πως η κτηματαγορά μας είναι σχετικά ρηχή. Οι θεσμικοί αναγκάζονται να αναπτύσσονται σε όλους τους τομείς εμπορικών ακινήτων και όσοι στοχεύουν αποκλειστικά σε ένα προϊόν, σε μεγάλη κλίμακα, στην πράξη δεν τα καταφέρνουν.

Γεωγραφικά, ιδιαίτερη δραστηριότητα καταγράφηκε στο κέντρο της Αθήνας, μιας πόλης που έχει αρχίσει και αλλάζει όψη. Τεράστιο ήταν το ενδιαφέρον για τη Βασ.  Σοφίας. Σημαντικές τοποθετήσεις πραγματοποιούνται και στη Λ. Συγγρού. Δυναμική ήταν η επιστροφή και της περιοχής του επιχειρηματικού κέντρου του Αμαρουσίου. Με ενδιαφέρον αναμένονται οι εξελίξεις στην περιοχή του Πειραιά. Αν εξαιρέσουμε όμως την πρωτεύουσα, τις μεγάλες πόλεις της Θεσσαλονίκης και του Ηρακλείου Κρήτης και κάποια τουριστικά κέντρα, η επαρχία παρουσιάζει γενικά μια υστέρηση, την οποία είμαστε διατεθειμένοι να εκμεταλλευτούμε στην ICI.

Μέσα στο 2018, προσθέσαμε στο χαρτοφυλάκιό μας 8 νέα ακίνητα, με αποτέλεσμα η αξία της ακίνητης περιουσίας μας να είναι σήμερα €98 εκατ. έναντι €54 εκατ. στο τέλος του 2015, που ισοδυναμεί με 81% αύξηση. Το νέο έτος σκοπεύουμε να αναπτύξουμε δυναμικότερη επενδυτική δραστηριότητα.

Το 2018, στην ICI συνεχίσαμε να κατέχουμε την υψηλότερη μερισματική απόδοση μεταξύ των ΑΕΕΑΠ. Επίσης, κατά το Α’ εξάμηνο, παρουσιάσαμε αύξηση των λειτουργικών κερδών κατά 109% και των καθαρών κερδών μετά φόρων κατά 586%, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2017. Δεν εμφανίζουμε καθυστερήσεις εισπράξεων, επειδή επιλέγουμε αξιόπιστους μισθωτές. Επιπρόσθετα, οι χώροι μας ήταν καθ’ όλη κατά τη διάρκεια της κρίσης πάνω από 95% εκμισθωμένοι. Η μισθωτική απόδοση του χαρτοφυλακίου μας, με βάση τις εκτιμηθείσες αξίες, βρίσκεται στο 8%. Εν ολίγοις, κοιτάζοντας πίσω θα λέγαμε πως η κρίση στην κτηματαγορά μας ωφέλησε σε κάποιο βαθμό, καθώς βρεθήκαμε με €40 εκατομμύρια ρευστότητα, την κατάλληλη χρονική στιγμή, σε μια χρονική περίοδο κατά την οποία δεν υπήρχε έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον από ανταγωνίστριες εταιρίες. Ο δανεισμός μας παραμένει χαμηλός, 28% επί του ενεργητικού, και σκοπεύουμε να τον αυξήσουμε εντός του 2019.

Θετικό προβλέπεται και το 2019, με τις παραπάνω αγοραίες τάσεις να εξακολουθούν και το νέο έτος.  Σε μια αγορά εμπορικών ακινήτων που εξέρχεται του υφεσιακού κύκλου, αναμένεται σημαντικός όγκος αγοραπωλησιών. Παράλληλα, παρατηρείται επανέναρξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, με αναπτύξεις που στέφονται με επιτυχία, μετά από μια αδρανή δεκαετία. Ο καινούριος χρόνος χαρακτηρίζεται από εντονότερη παρουσία θεσμικών επενδυτών, παράγοντας που προάγει τη διαφάνεια.

Στα θετικά είναι πως τα περιθώρια των επιτοκίων του τραπεζικού δανεισμού μειώνονται, το καθεστώς των νέων μισθώσεων είναι ασφαλέστερο για τους εκμισθωτές και στα ακίνητα υπάρχει πλέον μια νομική-συμβολαιογραφική-τεχνική τάξη και ταύτιση. Ελπιδοφόρα είναι η στροφή ορισμένων εταιριών ανάπτυξης προς την αειφορία. Αξιοσημείωτη είναι επίσης η διάθεση επέκτασης επιχειρήσεων ευέλικτων και συνεργατικών γραφειακών χώρων, βραχυπρόθεσμων μισθώσεων με προσωποποιημένες υπηρεσίες. Καλύπτονται έτσι ανάγκες ελεύθερων επαγγελματιών καθώς και μικρών ή νεοφυών επιχειρήσεων και προκαλείται η μετεξέλιξη στη γραφειακή διαχείριση.

Αγοραστικές ευκαιρίες αναδύονται από περιπτώσεις ιδιοκτητών που το real estate δεν είναι η βασική τους ενασχόληση. Βρέθηκαν όμως, για διάφορους λόγους, με μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων στην ιδιοκτησία τους και επιθυμούν σήμερα να αποεπενδύσουν. Μερικοί καθαρά για λόγους ρευστότητας. Άλλοι επειδή κατάλαβαν ότι δεν μπορούν να είναι τόσο επιτυχημένοι στο real estate όσο στη βασική τους δραστηριότητα ή τόσο αποτελεσματικοί όσο οι εξειδικευμένες εταιρίες ακινήτων.

Ένα σημείο που θα κάνει τη διαφορά μέσα στο νέο έτος είναι ο παράγοντας άνθρωπος και η παραγωγή προστιθέμενης αξίας. Τα στελέχη μας πρέπει να δίνουν έμφαση στη λεπτομέρεια και να έχουν την ικανότητα να προσδιορίζουν τη βέλτιστη χρήση κάθε ακινήτου. Οι ανάγκες των πελατών εξελίσσονται πλέον ραγδαία. Οφείλουμε από την πλευρά μας να τις αφουγκραζόμαστε για να ανταποκρινόμαστε με επιτυχία.

Στις ανησυχίες για το νέο έτος εντάσσονται η αναιμική ανάπτυξη, το δημογραφικό, οι γεωπολιτικές εντάσεις, η άσχημη ψυχολογία Ελλήνων που έχασαν χρήματα από την ενασχόλησή τους με το real estate τα χρόνια της κρίσης, οι καθυστερήσεις αντιμετώπισης των NPEs, το γερασμένο κτιριακό απόθεμα, η υστέρηση των υποδομών σε περιοχές αλματώδους τουριστικής ανάπτυξης και η υπερεξάρτηση από τον τουρισμό.

* Ο κ. Μάριος Αποστολίνας είναι διευθύνων σύμβουλος της Intercontinental-International (ICI)ΑΕΕΑΠ