Τα νέα δεδομένα στην αποτίμηση των ακινήτων

Είναι γνωστό ότι η χρηματοοικονομική κρίση είχε αφετηρία τα τιτλοποιημένα δάνεια (subrimes) ορισμένων αμερικανικών τραπεζών (Lehman,Citigroup). Στη συνέχεια μεταλλάχθηκε σε διεθνή οικονομική κρίση με επίκεντρο τις χώρες της Νοτίου Ευρώπης και κυρίως την Ελλάδα, η οικονομία της οποίας περιήλθε σε βαθιά ύφεση.

Από την κατάσταση αυτή δεν θα μπορούσε να εξαιρεθεί η ελληνική αγορά ακινήτων, που μαζί με την ευρύτερη οικοδομική δραστηριότητα συνιστούν έναν από τους κύριους πυλώνες της αναπτυξιακής διαδικασίας στη χώρα μας. Η ραγδαία πτώση των τιμών καταγράφηκε σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων (αστικά, επαγγελματικά, εμπορικά) και ήρθε να διορθώσει:

α) Τη μεγάλη άνοδο των τιμών τους ως συνέπεια της έξαρσης των τιμών των ελληνικών μετοχών το 1999.

β) Τη φάση της ωρίμανσης της αγοράς (2000-2007) όπου η είσοδος στο ευρώ μείωσε τα επιτόκια και υπερθέρμανε την ενυπόθηκη στεγαστική πίστη, ενώ οι τράπεζες δημιούργησαν εταιρείες επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ).

Με την υποχώρηση των τιμών των ακινήτων την τετραετία 2009-2013 η αγορά γύρισε 15 χρόνια πίσω αφού ο περιορισμός του εισοδήματος και η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση παραμένουν ανασταλτικοί παράγοντες για πρόσθετες αγορές ακινήτων, αντίθετα με αυτό που γινόταν τις τελευταίες τρεις δεκαετίες.

Ας δούμε όμως τα στατιστικά δεδομένα κλειδιά που χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων:

1) Στα είδη που σχετίζονται με την οικοδομή η πτώση των τιμών την τετραετία 2009-2012 κυμαίνεται περίπου στο 40%.

2) Ο αριθμός των νέων κατοικιών το 2012 υποχώρησε κατά 87% περίπου σε σχέση με το 2007 (από 103.875 το 2007 σε 18.321 κατοικίες το 2012). Επιπλέον το πρώτο τετράμηνο του 2013 το ποσοστό πτώσης έφθασε το 30,2% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012.

3) Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 30,6% το διάστημα 31/12/2008-30/6/2013 (Πηγή Τράπεζα της Ελλάδος).

4) Η παραγωγή τσιμέντου έχει υποχωρήσει κατά 75% επιστρέφοντας στα επίπεδα ζήτησης του 1963 (Πηγή Όμιλος Τιτάν).

Τα κρίσιμα ζητήματα

Σε αυτό το περιβάλλον ο ρόλος του εκτιμητή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, ενώ η αξιοπιστία των εναλλακτικών μεθόδων αποτίμησης δοκιμάζεται.

• H εκτίμηση δεν είναι μια προσωποπαγής μελέτη, αλλά πίσω από αυτήν πρέπει να βρίσκεται μια ομαδική εργασία. Η επικρατούσα άποψη είναι ότι ο εκτιμητής είναι κάτι μεταξύ «ελεγκτή ακινήτων» και «προστάτη των τραπεζών», ειδικότερα όταν οι τελευταίες χορηγούν ενυπόθηκα δάνεια ή προχωρούν σε πλειστηριασμούς.

• Σε αυτήν την άποψη της κοινής γνώμης για τον μεροληπτικό ρόλο του εκτιμητή, ο τελευταίος πρέπει να τηρεί ουδέτερη στάση απέναντι στις τράπεζες. Και αυτό γιατί και τα ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα σταδιακά θα μετεξελιχθούν σε πολυιδιοκτήτες ακινήτων, έχοντας ισχυρή διαπραγματευτική δύναμη στην αγορά αυτή.

• Δεδομένου ότι όλοι οι φορείς της αγοράς θέλουν να προσδώσουν διαφάνεια στις εκτιμήσεις και με δεδομένη τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος για το real estate (δηλώσεις κ. Νότη Μηταράκη για υλοποίηση δύο νέων τουριστικών επενδύσεων ύψους 1 δισ. ευρώ, νόμος για χορήγηση πενταετούς άδειας παραμονής σε ξένους πολίτες που αγοράζουν ακίνητα στη χώρα μας αξίας άνω των 250 χιλιάδων ευρώ), μια μεροληπτική εκτίμηση των ακινήτων που καταπίπτουν στο χαρτοφυλάκιο μιας τράπεζας θα τη φέρει σε δυσχερή θέση έναντι του ανταγωνισμού

• Η αποτίμηση ενός ακινήτου και η τελική τιμή που προσδιορίζει ένας εκτιμητής έχουν ισχύ μόνο για τη χρονική στιγμή της εκτίμησης. Και αυτό διότι η εκτιμημένη αξία αλλάζει ανάλογα με τις εξελίξεις στην οικονομία και την κτηματαγορά (π.χ. αύξηση στον τουρισμό, εξέλιξη ποσοστού ανεργίας, ζήτηση για συγκεκριμένου είδους ακίνητα). Έτσι ένα επιχείρημα του τύπου «το 2008 μου προσέφεραν 1.000.000 ευρώ για το ακίνητό μου, άρα τόσο αξίζει και σήμερα» δεν έχει καμία υπόσταση

• Επίσης, η άποψη «η αξία του ακινήτου μου δεν έχει σχέση με τις τιμές όπου διατίθενται άλλα ομοειδή ακίνητα στην περιοχή, αφού οι περισσότεροι πωλητές λειτουργούν βεβιασμένα» δεν έχει νόημα αφού όσο και να μην είστε πιεσμένος πρέπει να αποδεχθείτε την πώληση του ακινήτου σας σε χαμηλότερη τιμή. Εδώ ο πωλητής θεωρεί ότι το ακίνητό του πρέπει να αποτιμηθεί σε τιμές αγοράς (market price) που θεωρεί ότι απέχουν από τις βεβιασμένες τιμές (stressed price), με βάση τις οποίες πωλούνται τα γειτονικά ακίνητα. Η πραγματικότητα είναι ότι οι τιμές που ο πωλητής θεωρεί βεβιασμένες είναι οι τιμές αγοράς.

• Για την αποτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου λαμβάνουμε υπόψη τα πραγματικά στοιχεία πωλήσεων και μισθώσεων στην περιοχή, καθώς και του κόστους κατασκευής. Το πρόβλημα δημιουργείται όταν δεν υπάρχουν στοιχεία τελευταίων αγοροπωλησιών σε γειτονικά ακίνητα, ή και εάν υπάρχουν ένα ή δύο, αυτά έχουν σημαντικότατες αποκλίσεις από τις τιμές των υπό διάθεση ακινήτων. Επίσης, μας ενδιαφέρει εάν η τιμή της συναλλαγής είναι πάνω ή κάτω από την αντικειμενική αξία. Για παράδειγμα, στην περίοδο ύφεσης που διανύουμε πολλές πράξεις γίνονται κάτω από την αντικειμενική αξία.

• Πολλές φορές σε περίοδο κρίσης δεν εμφανίζονται αξιόπιστα συγκρίσιμα στοιχεία ή δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Επίσης ο εκτιμητής δεν μπορεί να κάνει προβολή κάποιων παλαιότερων τιμών στην περιοχή όπου πραγματοποιεί την εκτίμηση, θεωρώντας ότι οι αγοροπωλησίες θα γίνονται και σήμερα σε ανάλογες τιμές.

• Το RICS έχει εκδώσει σχετική οδηγία για την προσαρμογή των τιμών στο ασταθές περιβάλλον που προκαλεί η χρηματοοικονομική κρίση, καθώς και για τη δυσκολία επίτευξης μιας πώλησης ακινήτου σε βραχυπρόθεσμο χρονικό πλαίσιο.

• Δεν υπάρχει λόγος αλλαγής των μεθόδων εκτίμησης λόγω της κρίσης. Αυτό που πρέπει να γίνει είναι να αναπροσαρμοσθεί ο τρόπος και τα στοιχεία που συμπεριλαμβάνονται σε αυτές και που τελικά αποτυπώνονται στις εκθέσεις εκτίμησης.

• Η βασική μεθοδολογία αναφέρεται σε τρεις τιμές:
* Τιμή αγοράς (market price).
* Τιμή αναγκαστικής εκποίησης-άμεσης διάθεσης (distressed price).
* Βεβιασμένη τιμή πώλησης (stressed price).

• Τα χαρακτηριστικά αυτού του έντονα καθοδικού οικονομικού κύκλου μας οδηγούν περισσότερο σε συναλλαγές κοντά στην αναγκαστική τιμή εκποίησης. Τίποτα όμως δεν είναι απόλυτο. Για παράδειγμα, το 2012 έγινε μια πολύ σημαντική αγοραπωλησία κτιρίου γραφείων σε κεντρικότατο δρόμο της Αθήνας σε τιμή περί τα 1.700 ευρώ το τ.μ., δηλαδή πολύ κοντά στην τιμή αναγκαστικής εκποίησης. Και το ερώτημα είναι: Η αγορά υπάκουσε σε αυτήν την τιμή; Η απάντηση είναι μάλλον αρνητική, αφού μπορούν να υπάρχουν κάποια εμπορικά ακίνητα στην περιοχή που βάσει των χαρακτηριστικών τους (ειδική θέση, κατασκευή) μπορούν να οδηγήσουν σε αγοροπωλησίες υψηλότερες από την τιμή άμεσης διάθεσης.

• Η πραγματικότητα πάντως επιτάσσει στις επιχειρήσεις που αποτιμούν τα ιδιόκτητα ακίνητά τους σύμφωνα με τα ΔΛΠ να αναπροσαρμόσουν τις εύλογες αξίες τους κατά 40%-50% χαμηλότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα επίπεδα αποτιμήσεων του 2008.

• Λόγω της κρίσης θα πρέπει τα δύο εκτιμητικά σώματα (RICS και TEGOVA) να εκδώσουν οδηγίες για επανεκτίμηση ακινήτων μέσα σε διάστημα τριών μηνών. Η επικαιροποιημένη έκθεση θα είναι σαφώς πιο σύντομη και θα επικεντρώνεται στις αλλαγές που έχουν λάβει χώρα στην τοπική αγορά.

• Η κρίση έβαλε το εκτιμητικό επάγγελμα μπροστά σε νέες προκλήσεις. Θα πρέπει ο εκτιμητής να δίνει έμφαση στην άντληση των πληροφοριών για ολοκληρωμένη διαχείριση των κινδύνων μιας εκτίμησης και όχι στην απλή αντιπαράθεση διαφορετικών μεθόδων αποτίμησης. Το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον θα πρέπει να οδηγεί τον εκτιμητή στην εύρεση των νέων βέλτιστων τρόπων μέτρησης της αποδοτικότητας ενός ακινήτου και όχι σε στεγνούς αριθμούς που τα τελευταία χρόνια μπορεί να σημαίνουν πολύ λίγα έως και τίποτα.

Η οικονομική κρίση αναδεικνύει τον ρόλο ενός πολυεκτιμητή που θα λειτουργεί σε όσο το δυνατόν περισσότερες διαστάσεις. Θα είναι οικονομικός και στατιστικός αναλυτής, θα έχει άριστη γνώση των αναγκών της αγοράς και θα είναι αποτελεσματικός διαχειριστής των κινδύνων της που θα του επιτρέπουν να κάνει πιο αξιόπιστες εκτιμήσεις.

• Ο κ. Λίτσας είναι διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων μελετών και συμβούλων ακινήτων GLP Values Α.Ε.