Το «τοξικό» περιβάλλον στις ΑΕΕΑΠ και οι αλλαγές

Τι είναι οι ΑΕΕΑΠ (REIT's)

Οι ΑΕΕΑΠ (Real Estate Investment Trusts - REIT's) είναι εταιρείες που επενδύουν σε εμπορικά και άλλου τύπου ακίνητα, έχοντας κατά κανόνα ειδικό φορολογικό καθεστώς. Ο θεσμός αναπτύχθηκε στις ΗΠΑ τη δεκαετία του 1960 με στόχο να δώσει τη δυνατότητα, κυρίως σε ιδιώτες επενδυτές, να επενδύσουν έμμεσα σε μεγάλου μεγέθους επενδυτικά ακίνητα που αποδίδουν εισόδημα το οποίο εισπράττεται με τη μορφή μερίσματος και παρουσίασε ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια και σε χώρες εκτός των αγγλοσαξονικών.

Οι ΑΕΕΑΠ είναι ιδιόμορφες εταιρείες που συνδυάζουν τρία επενδυτικά χαρακτηριστικά: (α) ακίνητα, με τη μακροχρόνια συμπεριφορά τους να καθορίζεται από τον κλάδο, (β) μετοχές, καθώς στις περισσότερες χώρες υπάρχει υποχρέωση εισαγωγής στο Χρηματιστήριο και (γ) ομόλογα, καθώς οι κάτοχοι απολαμβάνουν σταθερές μερισματικές αποδόσεις. Επειδή οι ΑΕΕΑΠ συνδυάζουν πολλά χαρακτηριστικά, συχνά διαφέρουν οι απόψεις σχετικά με το νομοθετικό πλαίσιο ή τη στρατηγική των εταιρειών, ανάλογα με την οπτική γωνία από την οποία εξετάζονται.

Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα

Η λειτουργία των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 21 - 31 του Ν. 2778/1999 «Αμοιβαία Κεφάλαια Ακίνητης Περιουσίας – Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και άλλες διατάξεις», όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από το άρθρο 19 του Ν. 4141/2013. Παλαιότεροι νόμοι που τροποποίησαν τον Ν.2778/99 ήταν ο Ν. 2892/2001 και ο Ν.2992/2002 και σημαντικά ο Ν. 3581/2007. Το θεσμικό πλαίσιο συμπληρώνεται από κανονιστικές διατάξεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, όπως οι υπ' αριθμ. 7/249/25.07.2002, 7/259/19.12.2002, 8/259/19.12.2002 και 13/350/31.8.2005 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, καθώς και από τις διατάξεις του Κ.Ν. 2190/1920.

Οι αλλαγές του νόμου 4141/13

Σημειώνεται ότι μία από τις κινητήριες δυνάμεις για τροποποιήσεις της νομοθεσίας υπήρξε το ΤΑΙΠΕΔ και η ανάγκη αποκρατικοποίησης κρατικής ακίνητης περιουσίας, η οποία όμως ως επί το πλείστον αφορά οικόπεδα. Το νομοσχέδιο, το οποίο συζητιόνταν αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα με τις εν ενεργεία ΑΕΕΑΠ σε συνεργασία με το Χρηματιστήριο και την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, υπέστη επεξεργασία και αλλαγές και κατά την περίοδο διαβούλευσης.

Το φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ σήμερα

Ιδιαίτερη αναφορά χρειάζεται να γίνει για το πιο δημοφιλές χαρακτηριστικό των ΑΕΕΑΠ, το φορολογικό καθεστώς. Παρακάτω περιγράφεται η υφιστάμενη κατάσταση και οι εκκρεμότητες που αναμένεται να ρυθμιστούν, καθώς ο Ν 4141/13 δεν άλλαξε το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ.

α. Φόρος εισοδήματος

Το άρθρο 31 του νόμου των ΑΕΕΑΠ (2778/99), το οποίο ρυθμίζει τη φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ δεν τροποποιήθηκε, παρότι στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο περιλαμβάνονταν αλλαγές που έλυναν θέματα φορολόγησης θυγατρικών και διπλής φορολόγησης. Έτσι συνεχίζεται η φορολόγηση του ενεργητικού (επενδύσεις σε ακίνητα + μετρητά) με συντελεστή που συνδέεται με το επιτόκιο παρέμβασης της ΕΚΤ. Πρακτικά οι ΑΕΕΑΠ πληρώνουν 2 φορές τον χρόνο συνολικά (σήμερα ο συντελεστής ανέρχεται στο 1,5‰, με βάση το ισχύον επιτόκιο παρέμβασης της ΕΚΤ και τον τύπο υπολογισμού του συνετελεστή) φόρο εισοδήματος επί των επενδύσεων, που είναι και η μοναδική (θεωρητικά) φορολογική επιβάρυνση. Απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος στην υπεραξία κατά την πώληση ακινήτων. Πάντως ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Ν.4172/13) εντάσσει τις εταιρείες χαρτοφυλακίου (άρθρο 46) στις απαλλασσόμενες εταιρείες, χωρίς όμως να είναι ξεκάθαρο αν περιλαμβάνονται και οι ΑΕΕΑΠ. Υπάρχουν φορολογικά θέματα των ΑΕΕΑΠ που ουδέποτε διευκρινίστηκαν, όπως ο φόρος αναπροσαρμογής υπεραξίας ακινήτων του ν. 2065/92, που επιβάλλεται κάθε 4 χρόνια. Παρότι ο Ν. 2778 (άρθρο 31) αναφέρει ότι «οι εκδιδόμενες από εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία μετοχές, καθώς και η μεταβίβαση ακινήτων προς αυτή απαλλάσσονται παντός φόρου, τέλους, τέλους χαρτοσήμου, εισφοράς, δικαιώματος ή οποιασδήποτε άλλης επιβάρυνσης υπέρ του Δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου και γενικά τρίτων», δυστυχώς υπάρχει η πρακτική καταλογισμού φόρων στις ΑΕΕΑΠ μετά από φορολογικούς ελέγχους με το αιτιολογικό των ειδικών φόρων και της μη ρητής εξαίρεσης από αυτούς, με βάση στενές γραμματολογικές ερμηνείες. Φυσικά αυτή η πρακτική έρχεται σε αντίθεση με την ενίσχυση του θεσμού των ΑΕΕΑΠ και ό,τι αυτός επιδιώκει.

β. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων

Οι ΑΕΕΑΠ εξακολουθούν να απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά την αγορά, ο οποίος είναι ιδιαίτερα υψηλός στην Ελλάδα και συνοδεύεται από εξωφρενικές επιβαρύνσεις προστατευμένων επαγγελμάτων και επαγγελματιών που σιτίζονται από το χάος των υποθηκοφυλακείων. Η διακηρυγμένη πρόθεση της ηγεσίας του Υπουργείου Οικονομικών είναι η σημαντική του μείωση του φόρου μεταβίβασης, ειδικά μετά την εφαρμογή του νέου φόρου ακινήτων. Ο τελευταίος διαφημίστηκε σαν ενοποιημένος όλων των φόρων επί των ακινήτων, αλλά κατέληξε να υποκαθιστά μόνο τον ΦΑΠ και το ΕΕΤΗΔΕ (που είναι πιο γνωστό σαν χαράτσι).

γ. Φορολογία Κεφαλαίου

Αρχικά οι ΑΕΕΑΠ, και μέχρι το 2007, απαλλάσσονταν από τον τότε φόρο κατοχής ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ), ενώ από την αντικατάσταση του το 2008 από το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ), όπως και μετά την ...εκ νέου αντικατάσταση του από τον ΦΑΠ, οι ΑΕΕΑΠ ήταν υπόχρεες με συντελεστή 0,1% (αντί για 0,6% που ισχύει για τα υπόλοιπα υπόχρεα πρόσωπα) επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που περιλαμβάνονται στο ενεργητικό τους. Για το 2013 συνεχίζεται το ίδιο καθεστώς, αλλά απομένει να διευκρινιστεί τι θα ισχύσει μελλοντικά μετά την καθιέρωση του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων. Μέχρι την ώρα που γράφεται το παρόν άρθρο δεν είναι γνωστό εάν και πόσο φόρο ακινήτων θα πληρώνουν οι ΑΕΕΑΠ (και όχι μόνο), παρά τον καθοριστικό ρόλο που έχει για τις εταιρείες το ύψος της φορολόγησης των επενδυτικών ακινήτων. Επίσης δεν είναι ξεκαθαρισμένο αν ο ΦΑΠ των θυγατρικών των ΑΕΕΑΠ είναι 0,1% ή 0,6% όπως και στις υπόλοιπες εταιρείες που εκμεταλλεύονται ακίνητα, παρότι εξομοιώνονται με ΑΕΕΑΠ. Υπάρχει και άποψη της Διοίκησης που θεωρεί ότι επειδή δεν εξαιρούνται ρητά οι θυγατρικές των ΑΕΕΑΠ στον νόμο περί ΦΑΠ δεν θα πρέπει να εφαρμόζουν μειωμένο συντελεστή.

Κατά την ψήφιση του Ν.4172/13 προστέθηκε μια γενική διάταξη (άρθρο 72 παράγραφος 16) που αναφέρει ότι «Οι διατάξεις του ν. 2778/1999 (Α΄295) που διέπουν τη φορολογία των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και των θυγατρικών τους δεν θίγονται από τις διατάξεις του παρόντος Κώδικα», σε μια προσπάθεια να μειωθούν οι παρανοήσεις. Από τις παραπάνω αναφερθείσες ελλείψεις και γκρίζες φορολογικές περιοχές, είναι φανερό με την ψήφιση του Ν.4141/13 δεν ολοκληρώθηκε το φορολογικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ, κάτι που πιθανότατα θα γίνει με νέες νομοθετικές παρεμβάσεις μέσα στο 2013.

Έχοντας περιγράψει το φορολογικό πλαίσιο, αξίζει να αναφερθεί ότι δεν υπάρχει καλύτερη παγίδα από τη δημιουργία μιας ΑΕΕΑΠ με οδηγό το θέλγητρο αποφυγής πληρωμής φόρων. Αν το κίνητρο είναι αποκλειστικά φορολογικό, το εγχείρημα είναι καταδικασμένο σε αποτυχία. Ουδέποτε οι επιχειρηματικές αποφάσεις που καθοδηγούνταν από φορολογικά κίνητρα και επιδοτήσεις είχαν μακροπρόθεσμη επιτυχία.

Επιλεκτικός σχολιασμός των νομοθετικών αλλαγών

1. Είναι φανερή η κατεύθυνση της νομοθετικής παρέμβασης για αύξηση της ευελιξίας στις προϋποθέσεις σύστασης αλλά και στους κανόνες λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ. Ο στόχος του υπουργείου Οικονομικών και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς είναι η άμεση αξιοποίηση τόσο των υφιστάμενων ιδιωτικών ακινήτων όσο και αυτών που διαθέτει προς πώληση το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου. Εκτός από στοιχεία εναρμόνισης με όσα ισχύουν σε διεθνές επίπεδο με τα REIT's, οι νομοθετικές αλλαγές σηματοδοτούν επαύξηση των επενδυτικών και χρηματοδοτικών δυνατοτήτων των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.

2. Ιστορικά ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα ξεκίνησε από τις Τράπεζες, αλλά αν έχει πιθανότητες να αναπτυχθεί περαιτέρω πρέπει να επεκταθεί και έξω από αυτές, αλλιώς θα αποτύχει. Οι (παρ)ενέργειες μεταβίβασης «προβληματικών» ακινήτων που διαθέτουν οι τράπεζες στο χαρτοφυλάκιό τους -αν υπάρξει τέτοια περίπτωση- θα είναι καταστροφικές για τον θεσμό. Φυσικά υπάρχουν αξιόλογα ακίνητα που δε χρειάζονται πλέον στο ενεργητικό των τραπεζών για διάφορους λόγους, και δεν έχουν προκύψει από collaterals μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αν τηρούνται οι βασικές προϋποθέσεις του νόμου, δε θα πρέπει να αποκλείονται αυτές οι επενδύσεις. Ίσως η προστασία κατάχρησης εξουσίας των βασικών μετόχων να ήταν στο μυαλό του νομοθέτη που εισήγαγε έναν σημαντικό περιορισμό για συναλλαγές ανάμεσα στους μετόχους των ΑΕΕΑΠ. Το άρθρο 28 προστέθηκε η παράγραφος 3 βάσει της οποίας απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτων προς την εταιρεία μετά την ολοκλήρωση της εισαγωγής προς διαπραγμάτευση των μετοχών της ΑΕΕΑΠ σε οργανωμένη αγορά, εάν ανήκουν σε: α) μετόχους της ΑΕΕΑΠ που κατέχουν, άμεσα ή έμμεσα, μέσω συνδεδεμένων προσώπων κατά την έννοια της παραγράφου 5 του άρθρου 42ε του κ.ν. 2190/1920 ή μέσω προσώπων που ελέγχονται από αυτά, κατά την έννοια της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του ν. 3556/2007, ποσοστό τουλάχιστον 5% του μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕΕΑΠ, και β) σε μέλη του διοικητικού συμβουλίου της, γενικούς διευθυντές ή διευθυντές της, συζύγους και συγγενείς τους μέχρι και τρίτου βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, καθώς και σε ελεγχόμενα από αυτούς, κατά την ανωτέρω έννοια, νομικά πρόσωπα. Μέχρι τη νομοθετική προσθήκη, απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων ίσχυε μόνο για τους διοικούντες την εταιρεία και για μετόχους για μεταβίβαση ακινήτων της ΑΕΕΑΠ προς αυτούς, κάτι που εξακολουθεί να ισχύει. Σημειώνεται ότι στην τελική διάταξη του νομοσχεδίου ξεκαθαρίστηκε (ορθά) ότι η απαγόρευση δεν καταλαμβάνει την εισφορά ακινήτων στην ΑΕΑΑΠ τόσο κατά το στάδιο σύστασης αλλά και σε μεταγενέστερη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, γεγονός που διευκολύνει την ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ με τη συμβολή ακινήτων των μετόχων τους.

3. Ένα σημαντικό θέμα για τις ΑΕΕΑΠ είναι το διανεμόμενο μέρισμα, το οποίο σχετίζεται άμεσα και με το ύψος δανειακής μόχλευσης. Συνήθως οι νομοθεσίες των χωρών όπου δραστηριοποιούνται REITs υποχρεώνουν τη διανομή μερίσματος του 90% ή και του 100% (Ολλανδία) των ετήσιων κερδών. Με την τροποποίηση του Ν 4141/13, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να διανέμουν το 50% (από 35%) των κερδών τους, προφανώς αυτών που απομένουν μετά και τον υπολογισμό τόκων. Σημειώνεται ότι στη σύντομη ιστορία του θεσμού στην Ελλάδα οι ΑΕΕΑΠ στην πράξη παρείχαν μερισματικές αποδόσεις σημαντικά ανώτερες από τις ελάχιστες υποχρεωτικές. Όμως η διανομή με τη μορφή μερίσματος πάνω από ένα ποσοστό των κερδών αποδυναμώνει την ΑΕΕΑΠ. Η διανομή του 70-80% των επιχειρηματικών κερδών μετά από φόρους και τόκους (ορθότερα των Funds From Operations-FFO) είναι μία καλή πολιτική που συνδυάζει την επιδίωξη για καλή μετοχική απόδοση αφήνοντας χώρο στην ΑΕΕΑΠ να έχει πόρους για ανάπτυξη πέραν των αυξήσεων κεφαλαίου. Το πόσο θα δανειστεί μια εταιρεία για να έχει δυνατότητες για μέρισμα χωρίς να υπολογίζει πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (όπως είναι τα ακίνητα) είναι μία επιχειρηματική επιλογή, η οποία ισχύει και για τις ΑΕΕΑΠ.

4. Όσον αφορά τα επιτρεπόμενα επίπεδα δανεισμού, η χαλάρωση του περιορισμού της δανειακής μόχλευσης στο 75% (από 50%) των επενδύσεων έχει ως στόχο να δώσει δυνατότητες ανάπτυξης των ΑΕΕΑΠ με δανειακά κεφάλαια. Το θεσμικό πλαίσιο στις περισσότερες προηγμένες στον θεσμό χώρες (Αυστραλία, ΗΠΑ, Καναδάς, Γαλλία) επιτρέπει τον δανεισμό χωρίς όρια, αφήνοντας την απόφαση στις εταιρείες ανάλογα και με το προφίλ που θέλουν να έχουν. Το βέλτιστο επίπεδο δανεισμού μιας ΑΕΕΑΠ η οποία θέλει να διατηρεί ικανοποιητικές μερισματικές αποδόσεις είναι στα επίπεδα του 30% έως 35%, ενώ leverage στα επίπεδα του 75% θεωρούνται υψηλά ακόμα και για real estate developers.

Επίλογος

Οι ΑΕΕΑΠ είναι εποπτευόμενες εταιρείες από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς η οποία είναι αρμόδια για την εφαρμογή του νόμου και των κατ' εξουσιοδότηση αυτού εκδιδομένων κανονιστικών αποφάσεων λειτουργίας τους.

Στο πλαίσιο της εποπτείας που ασκεί, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς μπορεί να διενεργεί διάφορους ελέγχους. Δύναται, επίσης, να αναθέτει σε νόμιμους ελεγκτές τη διενέργεια εκτάκτων ελέγχων. Εφαρμόζοντας ταυτόχρονα τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, μαζί με άλλους κανονισμούς (ενδεικτικά: υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων, εξαμηνιαίες αποτιμήσεις από ανεξάρτητους εκτιμητές και ελεγκτές, εφαρμογή κανόνων εταιρικής διακυβέρνησης), οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν το ιδανικό όχημα για επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

Όμως η ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ εξαρτάται και από το περιβάλλον στο οποίο γίνονται οι επενδύσεις. Εκτός από τους γενικούς αρνητικούς παράγοντες της χώρας, υπάρχουν αρκετοί ειδικοί που επηρεάζουν τον κλάδο της ανάπτυξης και της εκμετάλλευσης των ακινήτων στην Ελλάδα. Ενδεικτικά αναφέρονται οι αδυναμίες του κτηματολογίου, οι ετεροβαρείς ρυθμίσεις των εμπορικών μισθώσεων εις βάρος των εκμισθωτών, νομοθετικές ρυθμίσεις που δεν έχουν προηγούμενο σε προηγμένη (ή και υποανάπτυκτη) χώρα όπως η «ρύθμιση Κατσέλη» που ακύρωσε αναδρομικά τις ιδιωτικές συμφωνίες για παραίτηση των μισθωτικών δικαιωμάτων ανατρέποντας κάθε λογικό χρονικό ορίζοντα για επένδυση σε real estate, η φορολογική αστάθεια και οι αιφνιδιαστικές φοροεπιδρομές κατά των ακινήτων, οι επιβαρύνσεις κατά τη μεταβίβαση ή τη δανειοδότηση ακινήτων για να σιτίζονται παρασιτικά προστατευόμενα επαγγέλματα.

Όλα αυτά δημιουργούν ένα τοξικό περιβάλλον εντελώς ακατάλληλο για επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν θεραπεύεται από ένα σύγχρονο νόμο για τις ΑΕΕΑΠ. Κατά συνέπεια, ο δύσκολος, αλλά και απόλυτα αναγκαίος, δρόμος του εκσυγχρονισμού της χώρας, με οδηγό τα ευρωπαϊκά πρότυπα και τις διεθνείς βέλτιστες πρακτικές, είναι ο απολύτως απαραίτητος παράγοντας για να αναπτυχθούν οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, χωρίς να είναι αναγκασμένες να μεταναστεύουν τα επενδυτικά τους κεφάλαια στο εξωτερικό για να είναι ελκυστικές.

1. Περισσότερα στο άρθρο «Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στην Ελλάδα», περιοδικό ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ τεύχος 45, Ιανουάριος 2009, σελ 7-14.

2. Οι μετονομασίες φόρων χωρίς ουσιαστικές αλλαγές, που γίνονται κατ' ευφημισμόν της απλοποίησης του φορολογικού συστήματος, είναι ισχυρό τοπικό έθιμο. Μάλιστα, ελλείψει νέων ιδεών, οι φορολογικές ρυθμίσεις παρουσιάζουν μια ιδιότυπη κυκλικότητα, με αποτέλεσμα να καταργούνται και να επανέρχονται οι ίδιες είτε αυτούσιες είτε με παραλλαγές.

3. Για το θέμα της φορολόγησης των ακινήτων βλέπε και στο Κ.Μαρκάζος, «Για την υγιή φορολόγηση των ακινήτων», ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ, 17 Νοεμβρίου 2012. 

* Ο κ. Κωνσταντίνος Μαρκάζος είναι οικονομολόγος.

** Ο αναλυτικός πίνακας με τις βασικές αλλαγές Ν.2778/99 πριν και μετά τις τροποποιήσεις του Ν.4141/13 (άρθρο 19) ανά θέμα δημοσιεύεται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό".