Noval Property: Η δημόσια εγγραφή, το μέρισμα και η «επόμενη μέρα»

Με το μέγιστο δυνατό όριο της τιμής διάθεσης των νέων μετοχών στην επικείμενη δημόσια εγγραφή της Noval Property να προσδιορίζεται στα 2,82 ευρώ, προκύπτει ένα ελάχιστο discount της τάξεως του 29%, ενώ παράλληλα οι νέοι επενδυτές της εταιρείας θα εισπράξουν μέρισμα από τα κέρδη της περυσινής χρονιάς.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property Παναγιώτης Καπετανάκος μιλά στο Euro2day.gr αναφερόμενος στην επικείμενη δημόσια εγγραφή της εταιρείας, στις επιδόσεις που σημείωσε κατά την τελευταία τετραετία, στο δρομολογούμενο επενδυτικό της πρόγραμμα και στον τρόπο χρηματοδότησής του.

Ο Παναγιώτης Καπετανάκος δίνει έμφαση, μεταξύ άλλων, στο ισχυρό μετοχικό σχήμα της εταιρείας (Viohalco, EBRD), καθώς και στην υψηλή εμπειρία-τεχνογνωσία που έχει ενσωματώσει η ίδια η Noval Property στα μέτωπα της επανάχρησης και ανακατασκευής παλαιού κτιριακού αποθέματος και στις αστικές αναπλάσεις, καθώς μέσα από αυτή τη διαδικασία μπορούν να προκύψουν σημαντικές υπεραξίες.

Τέλος, ο CEO της Noval Property θεωρεί πως ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ απευθύνεται τόσο σε θεσμικούς όσο και σε ιδιώτες επενδυτές, με την προϋπόθεση πως κάθε εταιρεία θα διαθέτει ισχυρά οικονομικά στοιχεία και πειστικό αναπτυξιακό αφήγημα.

Κύριε Καπετανάκο, πώς σχολιάζετε την επικείμενη δημόσια εγγραφή της Noval Property και την ανακοίνωση για ανώτατη δυνατή τιμή διάθεσης τα 2,82 ευρώ ανά μετοχή;

Πρόκειται για μια έκδοση άνω των 50 εκατ. ευρώ, προκειμένου η Noval Property να εισέλθει στο Χρηματιστήριο της Αθήνας και να χρηματοδοτήσει το εν εξελίξει επενδυτικό της πρόγραμμα. Η ανώτατη τιμή διάθεσης (2,82 ευρώ), η οποία ορίστηκε, αντιστοιχεί σε ένα discount λίγο υψηλότερο του 29%. Αφουγκραστήκαμε τις συνθήκες τις αγοράς, συνεκτιμήσαμε τις επενδυτικές μας κινήσεις και σε συνεργασία με τους αναδόχους καταλήξαμε σε αυτή την έκδοση και σε αυτή την τιμολόγηση. Να επισημάνω πως πέρα από την προαναφερόμενη ανώτατη τιμή διάθεσης, οι νέοι μέτοχοι αναμένεται ότι θα εισπράξουν το μέρισμα που τους αναλογεί από τη διανομή των κερδών του 2023.

Θα ήθελα επίσης να τονίσω και τη συμμετοχή της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD) στο μετοχικό μας κεφάλαιο, καθώς μετά από μετατροπή ομολογιακού δανείου, θα βρεθεί να κατέχει κοντά στο 1,25% της Noval Property. Η συμμετοχή της EBRD είναι εξαιρετικής σημασίας για εμάς, όχι μόνο λόγω της συμμετοχής ενός τόσο σημαντικού μακροπρόθεσμου επενδυτή, αλλά και γιατί πέραν του προαναφερόμενου ομολόγου που θα μετατραπεί σε μετοχές, η EBRD αποτελεί τον μεγαλύτερο ομολογιούχο μας στο πράσινο ομόλογο που είχαμε εκδώσει  με επιτυχία τον Δεκέμβριο του 2021.

Σε ποια κατάσταση βρίσκεται σήμερα η Noval Property; Πώς προβλέπετε να εξελιχθεί η πορεία της στο μέλλον;

Στα τέσσερα χρόνια ιστορίας της Noval Property ως ΑΕΕΑΠ, έχουμε καταφέρει να πλησιάσουμε τον διπλασιασμό και της αξίας του χαρτοφυλακίου μας και της εσωτερικής αξίας της εταιρείας. Αυτό το πετύχαμε μέσα από έναν συνδυασμό της ενεργητικής διαχείρισης του χαρτοφυλακίου μας (όπως π.χ. αύξηση μισθωμάτων και μείωση του yield σε ποιοτικά ακίνητα), αλλά και μέσα από την ανάπτυξη νέων projects, αξιοποιώντας και το χαρτοφυλάκιο ιδίων ακινήτων μας, αλλά και αποκτώντας και αναπτύσσοντας ακίνητα από την αγορά. Αυτή τη στιγμή, το 75% του χαρτοφυλακίου μας αποτελείται από ακίνητα εισοδήματος διαφόρων χρήσεων (ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, εμπορικά πάρκα, κατοικίες, γραφεία, logistics), τα οποία είναι σχεδόν στο σύνολό τους εκμισθωμένα και μας αποφέρουν υψηλό yield (ετησιοποιημένο 7,2%) μέσα από μακροπρόθεσμες μισθωτικές συμβάσεις. Αυτά τα ακίνητα εισοδήματος τα έχουμε αναπτύξει μόνοι μας, αποδεικνύοντας την υψηλή και μακρόχρονη εμπειρία-τεχνογνωσία που έχει αποκτήσει και ενσωματώσει η εταιρεία. Κοντά στο 25% αυτού του χαρτοφυλακίου είναι ήδη «πράσινο» περιβαλλοντικά πιστοποιημένο. Έχουμε όμως και ένα υπόλοιπο 25% του χαρτοφυλακίου μας, το οποίο είναι υπό ανάπτυξη, με σημαντικό τμήμα του να βρίσκεται στο στάδιο της κατασκευής.

Το 2023 πετύχαμε 65 εκατ. ευρώ καθαρά κέρδη, αυξήσαμε τα μισθώματά μας κατά 18%, ενώ το μέρισμα του 2023 (θα συμμετάσχουν στη διανομή του και οι νέοι μέτοχοι) είναι 44% υψηλότερο από το αντίστοιχο του 2022. Επιπλέον, η Noval Property διαθέτει πολύ ισχυρή κεφαλαιακή διάρθρωση, με τον συντελεστή καθαρής μόχλευσης να βρίσκεται μόλις στο 27% και τα δύο τρίτα του δανεισμού της να έχουν «κλειδωμένο» επιτόκιο. Το μέσο επιτόκιο δανεισμού στο τέλος του 2023 ήταν μόλις 3,9%. Άρα η εταιρεία, έχοντας χαμηλό δανεισμό, διαθέτει ήδη έναν πολύ σημαντικό αριθμό ακινήτων εισοδήματος και επιπλέον μέσω των ιδίων ακινήτων που βρίσκονται στο στάδιο της κατασκευής -και όσο αυτή η διαδικασία θα προχωρεί- τόσο περισσότερο θα στοχεύει στην αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου της.

Προγραμματίζετε επενδύσεις ύψους 340 εκατ. ευρώ  έως το 2030. Από ποιες πηγές θα αντλήσετε χρηματοδότηση; Είναι ρεαλιστικό το επενδυτικό σας σχέδιο;

Στο τέλος του 2023 είχαμε διαθέσιμα ύψους 75 εκατ. ευρώ, ενώ θα αντλήσουμε πάνω από 50 εκατ. ευρώ μέσα από την επικείμενη δημόσια εγγραφή, φτάνοντας συνολικά στα 125 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό είναι επαρκές για να χρηματοδοτήσει τις επενδύσεις του 2024 και του 2025. Στη συνέχεια, θα βοηθήσουν οι λειτουργικές ταμειακές ροές που παράγει η εταιρεία, ενώ από το 2026 -σε ένα περιβάλλον επιτοκίων που αναμένεται να είναι καλύτερο από το σημερινό- θα έχουμε και άλλες εναλλακτικές δυνατότητες για λελογισμένο νέο δανεισμό. Θα ήθελα στο σημείο αυτό να τονίσω ότι τα περισσότερα από τα ακίνητα του επενδυτικού μας προγράμματος βρίσκονται ήδη στην ιδιοκτησία μας, καθώς είτε προήλθαν από τις εταιρείες της Viohalco είτε τα αγοράσαμε στη συνέχεια. Δεν μιλάμε θεωρητικά. Εστιάζουμε στην επανάχρηση και ανακατασκευή παλαιού κτιριακού αποθέματος και στις αστικές αναπλάσεις, γιατί μέσα από αυτή τη διαδικασία προκύπτουν υπεραξίες. Η ελληνική αγορά είναι ρηχή σε ό,τι αφορά το ποιοτικό προϊόν και έτσι αν δεν διαθέτεις τα κατάλληλα ακίνητα και αν δεν μπορείς να το αναπτύξεις μόνος σου, είναι δύσκολο να τα βρεις από την αγορά.

Πολλοί έχουν μιλήσει για τα οφέλη των οικονομιών κλίμακας στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ. Πιστεύουν επίσης πως οι ελληνικές εταιρείες του κλάδου θα πρέπει να μεγαλώσουν σημαντικά.

Πράγματι, οι οικονομίες κλίμακας βοηθούν μια ΑΕΕΑΠ στα μέτωπα του κατασκευαστικού και του λειτουργικού κόστους, αλλά και στους όρους χρηματοδότησης. Εμείς είμαστε ήδη σε αξία χαρτοφυλακίου 570 εκατ. ευρώ και έχουμε μπροστά μας να υλοποιήσουμε ένα ρεαλιστικό και συγκεκριμένο επενδυτικό πρόγραμμα 340 εκατ. ευρώ. Οπότε, σκοπεύουμε να μεγαλώσουμε σημαντικά και μεταξύ άλλων, να επωφεληθούμε και από τις οικονομίες κλίμακας που θα προκύψουν.

Σε ποιες κατηγορίες επενδυτών απευθύνονται οι ΑΕΕΑΠ;

Θεωρώ πως απευθύνονται τόσο σε θεσμικά χαρτοφυλάκια όσο και σε ιδιώτες επενδυτές. Παράδειγμα για τη Noval Property αποτελεί η ΕBRD, που θα κοσμήσει το μετοχικό της κεφάλαιο, όπως ενδεχομένως και άλλοι θεσμικοί, οι οποίοι θα τοποθετηθούν στο πλαίσιο της επικείμενης δημόσιας εγγραφής. Σε κάθε περίπτωση βέβαια και οι ίδιες οι ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να διαθέτουν από την πλευρά τους ισχυρά οικονομικά μεγέθη και ένα πειστικό αναπτυξιακό αφήγημα. Όμως οι ΑΕΕΑΠ προσφέρονται και σε ιδιώτες επενδυτές, οι οποίοι ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν σε μεγάλης αξίας ποιοτικά ακίνητα, αλλά δεν μπορούν να το πράξουν από μόνοι τους. Επιπλέον, η επένδυση μέσω ΑΕΕΑΠ έχει και το πλεονέκτημα της ρευστότητας. Εμείς, ως Noval Property, έχουμε να επιδείξουμε ένα επιτυχημένο track record. Είμαστε μια εταιρεία με ενσωματωμένη τεχνογνωσία, με ορατό και υλοποιήσιμο επενδυτικό πρόγραμμα και επιπλέον με ένα πολύ ισχυρό μετοχικό σχήμα, στο οποίο συμμετέχουν η μητρική Viohalcο και πλέον μετά την εισαγωγή στο Χρηματιστήριο και η EBRD.