του Στέφανου Κοτζαμάνη

Το ερώτημα είναι απλό. Γιατί δεν είναι υπερτιμημένη μια εταιρεία που δραστηριοποιείται στον χώρο της ανάπτυξης ακινήτων, όταν η τρέχουσα χρηματιστηριακή της αξία (κεφαλαιοποίηση) βρίσκεται στα 541,5 εκατ. ευρώ και η καθαρή αξία του ενεργητικού της στα 405 εκατ. (Δεκέμβριος 2006), δηλαδή σε επίπεδα 33% χαμηλότερα; Η απάντηση έρχεται από την ίδια την εφαρμογή των ΔΛΠ.

1. Πρώτα απ’ όλα γιατί μέρος της ακίνητης περιουσίας (τα οικόπεδα) της εισηγμένης δεν είναι αποτιμημένο σε τρέχουσες αξίες, αλλά σε τιμές κτήσης.

Επιπλέον, ορισμένα από τα παραπάνω projects μπορούν να δώσουν μηνύματα στους αναλυτές για το κατά πόσο θα μπορούσαν να αποδώσουν στο μέλλον, χωρίς αυτό να επηρεάσει τις λογιστικές καταστάσεις της Lamda Development.

Ας πάρουμε για παράδειγμα το υπό δημιουργία εμπορικό κέντρο IBC, για το οποίο από το προσεχές φθινόπωρο θα έχουμε μια ”πολύ καλή εικόνα” για τους ενοικιαστές του και για το ύψος των ενοικίων που θα εισπράττονται στο μέλλον (άρα και για την αποτίμησή του), πλην όμως θα γραφτεί σε τρέχουσες τιμές το φθινόπωρο του 2008, όταν ξεκινήσει να λειτουργεί.

2. Δεύτερον, γιατί η αγορά αναμένει νέα αξιοσημείωτη άνοδο στην καθαρή αξία του ενεργητικού της Lamda Development, τόσο από τα ήδη υπάρχοντα projects, όσο και από τα μελλοντικά.

Τα yields (ενοίκια προς τιμές ακινήτων) στην Ελλάδα στα είδη των ακινήτων όπου δραστηριοποιείται η εισηγμένη είναι ανώτερα από αυτά της Ευρώπης και κατά τα προσεχή έτη αναμένεται να κλείσει αυτό το ”άνοιγμα” (δηλαδή να ανέβουν οι τιμές των ακινήτων).

Για παράδειγμα, την ώρα που τα yields στο The Mall του Αμαρουσίου και στο Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη είναι 6% και 7%, ο μέσος όρος στην Ευρώπη των ”15” είναι 4,50%, ενώ για τα νέα μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης είναι 8% στη Σόφια, 5% στην Πράγα, 6,5% στη Βουδαπέστη, 7% στην Μπρατισλάβα κ.λπ.

Υπάρχει όμως και άλλος ένας λόγος για τον οποίο τα ήδη υπάρχοντα projects του εισηγμένου ομίλου (πέρα από τη σύγκλιση με τις ευρωπαϊκές τιμές) ενδεχομένως να δουν την αξία τους να ανεβαίνει στο μέλλον.

Πρόκειται για την ανοδική πορεία των εσόδων που αποφέρουν. Πέρυσι, ο τζίρος των εσόδων των καταστημάτων του The Mall στο Μαρούσι προσέγγισε τα 310 εκατ. ευρώ (μαζί με τον ΦΠΑ), με τον Δεκέμβριο του 2006 να παρουσιάζει άνοδο 38% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2005, ενώ και το πρώτο δίμηνο του 2007 βρέθηκε γύρω στο +20% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.

Όσον αφορά στο Mediterranean Cosmos της Θεσσαλονίκης, ο περσινός τζίρος των καταστημάτων του ανήλθε στα 145 εκατ. ευρώ και κατά το πρώτο φετινό δίμηνο παρουσιάζεται αυξημένος κατά 35% περίπου.

Να σημειωθεί ότι η Lamda Development εισπράττει από τα εμπορικά κέντρα με δύο τρόπους: από το ενοίκιο που αυξάνεται ετησίως με ποσοστό ελαφρώς ανώτερο του πληθωρισμού, καθώς και μέσα από ένα ποσοστό των πωλήσεών τους. Στην Αθήνα, τέλος, υπάρχουν και έσοδα από το parking, καθόλου ευκαταφρόνητα.

Τι σημαίνουν όλα τα παραπάνω: ότι αν π.χ. τα yields στην ελληνική αγορά υποχωρήσουν κατά 1%, τότε η καθαρή αξία του ενεργητικού της Lamda Development θα αυξηθεί κατά 70 εκατ. ευρώ, ακόμη και αν τα ετήσια έσοδα από τα εμπορικά κέντρα διατηρηθούν στάσιμα.

Επίσης, ότι θα προκύψει άνοδος 20 εκατ. ευρώ στην καθαρή αξία του ενεργητικού της εισηγμένης, αν τα ετήσια έσοδα αυξηθούν κατά 1 εκατ. ευρώ ετησίως.

Το premium, λοιπόν, της τάξεως του 33% με το οποίο διαπραγματεύεται σήμερα η Lamda Development πιστεύεται ότι θα υποχωρήσει μέσα στο 2007, με τη Marfin Analysis να προβλέπει κέρδη από επανεκτίμηση των ακινήτων της εταιρείας της τάξεως των 47 εκατ. ευρώ, χωρίς σε αυτά να περιλαμβάνονται οι επενδύσεις της εισηγμένης στο εξωτερικό και στο IBC.

Η ίδια χρηματιστηριακή εταιρεία συνιστά την αγορά της Lamda Development δίνοντας τιμή-στόχο τα 15,4 ευρώ. Στα πλεονεκτήματα της εισηγμένης είναι και η δυνατότητα επένδυσης επιπλέον ποσού έως και 750 εκατ. ευρώ, χωρίς αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου.