«Ταύροι» για το ελληνικό real estate οι θεσμικοί επενδυτές

Η υστέρηση της εγχώριας αγοράς ακινήτων κατά τα προηγούμενα χρόνια της κρίσης, τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας και οι πρόσφατες μεταρρυθμίσεις αποτελούν τους κύριους παράγοντες για την επενδυτική άνθηση του τελευταίου διαστήματος, η οποία φαίνεται να έχει μεσοπρόθεσμη συνέχεια τουλάχιστον για την προσεχή 5ετία.

Οι διαπιστώσεις προέρχονται τόσο από εγχώριους επενδυτές όσο και από ξένους που αναγνωρίζουν την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, συνυπολογίζοντας το ότι η χώρα συνολικά επιχειρεί να γράψει το «turnaround story».

Σύμφωνα με την πρόσφατη τοποθέτηση του Κωνσταντίνου Πεχλιβανίδη, Chief Property Investment Manager της Premia Properties στην 22η Prodexpo, «πλέον υπάρχουν οι προϋποθέσεις» ενεργοποίησης των θεσμικών τοποθετήσεων. Η βελτίωση της επενδυτικής βαθμίδας της χώρας αλλά και των θεμελιωδών οικονομικών δεικτών, οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις όπως οι νέες αντικειμενικές αξίες, ακόμη και η ψηφιοποίηση του δημόσιου τομέα αποτελούν καθοριστικούς παράγοντες.

Κατά τον κ. Πεχλιβανίδη, παρέχεται ένα ασφαλές πλαίσιο και άρα οι μακροπρόθεσμες επενδύσεις όπως οι τοποθετήσεις στο real estate αποκτούν ορίζοντα. Στον ίδιο άξονα, κατά τον κ. Aziz Francis, διευθύνοντα σύμβουλο της Brooklane Capital, στο σχετικό πάνελ της Prodexpo η ελληνική αγορά «βγαίνει από το κώμα», προσφέροντας σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες.

Στελέχη επίσης θεσμικών επενδυτών στην περιουσία, όπως ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea A. Καρυτινός, έχουν επισημάνει επίσης τη βελτίωση του κλίματος. Ο ίδιος πρόσφατα ανέφερε ότι κρίσιμες μεταρρυθμίσεις όπως το Κτηματολόγιο θα βάλουν μια ουσιαστική τάξη, θα απελευθερώσουν αξίες και περιουσίες ενώ παράλληλα θα εξυπηρετήσουν τη διενέργεια συναλλαγών στα ακίνητα. Στα παραπάνω, αθροίζονται και οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές που προγραμματίζονται για τα επόμενα χρόνια, που εκτιμάται ότι θα δημιουργήσουν νέες αγορές όσον αφορά το real estate.

Οι αποδόσεις

Η υστέρηση της ελληνικής αγοράς σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και τα yields στις ώριμες αγορές προφανώς δημιουργούν επενδυτικές ευκαιρίες, ωστόσο, όπως επισήμανε ο κ. Francis, «η ελληνική αγορά είναι μεν φθηνότερη, αλλά το προϊόν της δεν απευθύνεται σ’ εκείνους που αναζητούν μεγάλα discounts». Στελέχη εξάλλου της εγχώριας αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι τα εμπορικά επενδυτικά ακίνητα υψηλής ποιότητας αλλά ακόμη και οικιστικά ακίνητα (π.χ. παραθεριστικές κατοικίες στις Κυκλάδες) εμφανίζουν διαφορά στο spread των αποδόσεων, αλλά η απόσταση δεν είναι μεγάλη σε σχέση με την Ευρώπη. Αναφέρουν δε ότι ιστορικά στην Ελλάδα -ειδικά σε ό,τι αφορά στα εμπορικά ακίνητα- η ζήτηση για εκείνα που διαθέτουν άριστα επενδυτικά χαρακτηριστικά υπερβαίνει την προσφορά. Κατά τον κ. Πεχλιβανίδη, ιδίως σε τομείς όπως τα logistics ή τα σύγχρονα κτίρια γραφείων, η ζήτηση έχει σαφώς ξεπεράσει την προσφορά.

Υπάρχουν μεγάλες προσδοκίες για την περαιτέρω πορεία της αγοράς ακινήτων, ενώ σε πρόσφατη ανάλυσή της η Alpha Bank υπογράμμιζε ότι προς το παρόν δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας για υπερθέρμανση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, καθώς η σχέση των τιμών των ακινήτων με την απόδοσή τους (ενοίκια) όπως και με το διαθέσιμο εισόδημα παραμένουν από τις χαμηλότερες διεθνώς. Άλλωστε όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ, παρά την άνοδο των τιμών την τελευταία 4ετία, αυτές παραμένουν κατά πολύ χαμηλότερες από τα προ κρίσης επίπεδα του 2009.

Στην παρούσα φάση για τα επενδυτικά ακίνητα, τα yields κινούνται ανάμεσα στο 6%-8%, όταν στην Ευρώπη υπάρχουν αγορές όπου τα yields κινούνται στο 2%-3%, γεγονός που εξηγεί το επενδυτικό ενδιαφέρον, ωστόσο, η ζήτηση οδηγεί σταθερά σε άνοδο τις τιμές, γεγονός που κινητοποιεί τους θεσμικούς επενδυτές για άμεσες τοποθετήσεις.

Τέλος, σε σύγκριση με αγορές όπως αυτές της Ισπανίας, Πορτογαλίας, Ιρλανδίας κ.ά., η ελληνική αγορά δεν παρουσιάζει συμπίεση στο περιθώριο μεταξύ ομολόγων και αποδόσεων ακινήτων.

Ποιότητα και ρευστότητα

Μια ακόμη παράμετρος που κινητοποιεί τα θεσμικά χαρτοφυλάκια και τις ΑΕΕΑΠ είναι η υπερβάλλουσα ρευστότητα κεφαλαίων και η αναθέρμανση των τραπεζικών χρηματοδοτήσεων. Κατά τον κ. Francis, το ερώτημα που τίθεται πλέον είναι το προφίλ των επενδυτών, αν θα είναι συντηρητικού ή πιο επιθετικού χαρακτήρα. Σύμφωνα δε με τον κ. Πεχλιβανίδη, πλέον στην ελληνική αγορά επενδύουν τόσο εγχώρια όσο ξένα funds και θεσμικοί επενδυτές.

Παρά τις θετικές εκτιμήσεις, οι επενδυτές αναγνωρίζουν ότι παραμένουν κάποια εμπόδια, κυρίως γραφειοκρατικά και θεσμικά, που συγκρατούν τους ρυθμούς εκδήλωσης τοποθετήσεων, υπογραμμίζοντας ότι υπάρχει ανάγκη μεγαλύτερης ευελιξίας. O κ. Francis εκ μέρους της Brooklane υποστήριξε επίσης πως το μεγαλύτερο εμπόδιο στην περαιτέρω ανάπτυξη της κτηματαγοράς είναι οι δυσκολίες των εγχώριων επιχειρηματιών να ανταποκριθούν στη ζήτηση των ξένων επενδυτών. Εκτίμησε ωστόσο ότι το αυξανόμενο ενδιαφέρον και η εισροή ξένων κεφαλαίων θα οδηγήσει μοιραία σε βελτίωση της ποιότητας αλλά και στην ανάδειξη νέων παικτών στην αγορά του development ακινήτων.

Σε τοποθέτησή του και ο Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ, υπογραμμίζοντας τα διαχρονικά προβλήματα της ελληνικής γραφειοκρατίας, εκτίμησε ότι τα μεγάλα επενδυτικά funds δεν αναμένουν την επίλυση των χρόνιων στρεβλώσεων της ελληνικής κτηματαγοράς πριν αποφασίσουν να επιχειρήσουν. Ανέφερε πως οι περισσότεροι θεσμικοί επενδυτές γνωρίζουν πλέον τα θέματα και αποτιμούν τέτοιου είδους ρίσκα, ενώ επιλέγουν θεσμικούς εγχώριους φορείς με εξειδίκευση στην ελληνική πραγματικότητα.