του Στέφανου Κοτζαμάνη

Αμεσα συνδεδεμένες με την πορεία των υπό δημιουργία μεγάλων εμπορικών κέντρων της Αττικής είναι οι μετοχές του κλάδου της κτηματαγοράς στο Χρηματιστήριο της Αθήνας.

Με τις μελέτες των αναλυτών να υποστηρίζουν ότι η Αττική ”σηκώνει” έξι μεγάλα εμπορικά κέντρα, την προσεχή τριετία (2008 - 2010) αναμένεται το άνοιγμα ακόμα τριών τουλάχιστον, πέρα από τα δύο που ήδη ξεκίνησαν τη λειτουργία τους (The Mall Athens και Avenue).

Oι υποστηρικτές των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα αναφέρονται σε στοιχεία όπως αυτά που δίνονται στο παρατιθέμενο γράφημα, όπου φαίνεται ότι η πυκνότητα των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα είναι πολύ χαμηλότερη σε σχέση τόσο με τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης των ”15” όσο και με τις άλλες μεσογειακές χώρες αυτής.

Από χρηματιστηριακής πλευράς, οι τρεις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων της Σοφοκλέους (Μπάμπης Βωβός, Lamda Development και Pasal Development) ποντάρουν σε μια επιτυχημένη πορεία των εμπορικών κέντρων που σχεδιάζουν.

Σε μια τέτοια περίπτωση οι ”εσωτερικές αξίες” των μετοχών αυτών θα αυξηθούν σημαντικά και θα υπερβούν κατά πολύ τις τρέχουσες αποτιμήσεις τους στο ταμπλό της Σοφοκλέους.

Αυτό θα σημάνει έναν ουσιαστικό παράγοντα που πολύ πιθανόν να οδηγήσει σε άνοδο τις τιμές των μετοχών αυτών.

--- Lamda Development

H Lamda Development, μετά τις πολύ μεγάλες επιτυχίες του The Mall στο Μαρούσι και του Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη, ξεκινά το Golden Hall επίσης στο Μαρούσι.

Με βάση την τρέχουσα αποτίμηση, η εισηγμένη διαπραγματεύεται με κεφαλαιοποίηση γύρω στα 447 εκατ. ευρώ, όταν στις 30/6/2007 η καθαρή αξία του ενεργητικού της ανερχόταν σε 425 εκατ. ευρώ (μικρό premium).

Οι υπεραξίες όμως που αναμένονται από το IBC -σύμφωνα με τους αναλυτές- είναι σε θέση να μετατρέψουν το σημερινό premium του τίτλου σε αξιοσημείωτο discount, με ό,τι αυτό θα μπορούσε να σημάνει για τη μετέπειτα τρέχουσα πορεία της μετοχής.

Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Marfin Analysis (έκθεση Νοεμβρίου 2007), η καθαρή εσωτερική αξία (NAV) της μετοχής της Lamda Development θα αυξηθεί στα 14 ευρώ το 2008, στα 14,80 το 2009 και στα 16,10 ευρώ το 2010.

Με την τρέχουσα τιμή της μετοχής να κυμαίνεται γύρω στα 10 ευρώ, το discount με βάση τις προβλεπόμενες NAV φτάνει έως και το 60% συγκρινόμενο με τις εκτιμώμενες επιδόσεις της εισηγμένης το έτος 2010.

--- Μπάμπης Βωβός

Το υπό διαμόρφωση εμπορικό κέντρο στον Βοτανικό από την Μπάμπης Βωβός είναι σήμερα το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο της εισηγμένης εταιρείας. Δεν είναι τυχαίο ότι η JP Morgan αποτιμά το συγκεκριμένο project στα 9,1 ευρώ ανά μετοχή, όταν δίνει συνολική τιμή-στόχο για τον τίτλο στα 24,5 ευρώ.

Από το συγκεκριμένο εμπορικό κέντρο, η Μπάμπης Βωβός προσδοκά ετήσια έσοδα ενοικίων 35 εκατ. ευρώ και βασισμένη σε yield (απόδοση) 5% έως 5,6% εκτιμά την αξία του εμπορικού κέντρου, όταν αυτό θα έχει ολοκληρωθεί, μεταξύ των 625 και των 700 εκατ. ευρώ!

Πιο συντηρητική, η JP Morgan, με προβλεπόμενο yield 6,25% (υπενθυμίζουμε ότι η πώληση του 50% του The Mall έγινε με yield 6,1%), το αποτιμά στα 650 εκατ. ευρώ ή 9,1 ευρώ ανά μετοχή της Μπάμπης Βωβός.

Η ανάπτυξη του συγκεκριμένου εμπορικού κέντρου, σε συνδυασμό με την πορεία των ενοικίων και με μια σειρά από άλλα projects για λογαριασμό της εισηγμένης, έχει πείσει την JP Morgan ότι η καθαρή εσωτερική αξία (NAV) της μετοχής από 16,3 ευρώ στο τέλος του 2007 θα αυξηθεί στα 18 ευρώ το 2008, στα 19,5 ευρώ το 2009 και στα 29,3 ευρώ στο τέλος του 2010, όταν η τρέχουσα τιμή του τίτλου κυμαίνεται γύρω στα 20 ευρώ...

Δηλαδή, ο διεθνής οίκος πιστεύει ότι το σημερινό premium της μετοχής προβλέπεται να μετατραπεί το 2010 σε discount της τάξεως του 50%!

--- Pasal Development

Η τρέχουσα κεφαλαιοποίηση της Pasal διαμορφώνεται γύρω στα 85 εκατ. ευρώ. Η μετοχή δηλαδή διαπραγματεύεται με οριακό premium σε σχέση με τη λογιστική αξία της, πλην όμως αν στη λογιστική αξία προστεθεί (όπως θεωρητικά είναι σωστότερο) και η αναβαλλόμενη φορολογία, τότε η καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV, στοιχεία στις 31/12/07) διαμορφώνεται στα 103 εκατ. ευρώ και αντί για οριακό premium θα πρέπει να μιλάμε για discount ανώτερο του 15%.

Η ύπαρξη discount βέβαια αποτελεί σήμερα ”κοινό τόπο” για τις εταιρείες του κλάδου όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και στην Ευρώπη γενικότερα, ωστόσο ο παράγοντας-κλειδί που θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό το πώς θα εξελιχθεί φέτος η καθαρή αξία του ενεργητικού της Pasal αλλά και η τιμή της μετοχής της είναι η πορεία τού υπό δημιουργία εμπορικού κέντρου επί της οδού Πειραιώς.

Σήμερα το project αυτό είναι αποτιμημένο στα βιβλία της εισηγμένης στο ”κόστος κτήσης”. Το εμπορικό κέντρο προβλέπεται να ξεκινήσει να λειτουργεί τον προσεχή Δεκέμβριο και προσδοκώνται υπεραξίες για λογαριασμό της Pasal μεταξύ 30 - 40 εκατ. ευρώ.

Τα δεδομένα και οι παραδοχές βάσει των οποίων η Pasal αναμένει τόσο υψηλές υπεραξίες είναι τα παρακάτω:

1. Το κόστος του έργου θα ανέλθει γύρω στα 59 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 23 εκατ. είναι η αξία του οικοπέδου και 36 εκατ. οι δαπάνες κατασκευής.

2. Από τη λειτουργία του έργου προβλέπεται η είσπραξη ετήσιων εσόδων γύρω στα 6 εκατ. ευρώ.

3. Με yield (ποσοστό απόδοσης) της επένδυσης γύρω στο 6% (με yield 6,1% είχε πουληθεί το 50% του The Mall και πρόκειται για τη μοναδική ανάλογη συναλλαγή που είχαμε μέχρι σήμερα στην Ελλάδα) προκύπτει αποτίμηση για το εμπορικό κέντρο της οδού Πειραιώς γύρω στα 95 με 100 εκατ. ευρώ.

--- ΜΕ DISCOUNT ΚΑΙ ΟΙ ΑΕΕΑΠ

Με discount διαπραγματεύονται και οι δύο Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) του Χ.Α., παρά τα φορολογικά πλεονεκτήματα που τους προσφέρει ο νόμος.

* Η Eurobank Properties, με τρέχουσα κεφαλαιοποίηση στα 543 εκατ. ευρώ, στις 31/12/2007 είχε καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) 701 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα να δημιουργείται discount της τάξεως του 22,5%!

* Η Πειραιώς ΑΕΕΑΠ, με τρέχουσα κεφαλαιοποίηση στα 108,1 εκατ. ευρώ, στις 31/12/2007 είχε ίδια κεφάλαια ύψους 112,7 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα το σχετικό discount να βρίσκεται γύρω στο 4%.