ΥΠΕΚΑ: Τι αλλάζει στις εισφορές σε γη και χρήμα

Σχέδιο νόμου με τίτλο «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα – Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις» θέτει σε δημόσια διαβούλευση ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς.

Με το νομοσχέδιο προτείνονται αναγκαίες τροποποιήσεις στην ισχύουσα νομοθεσία σχετικά με:

• τον τρόπο υπολογισμού της εισφοράς σε γη και χρήμα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο, προκειμένου να δημιουργηθούν οι απαραίτητοι κοινόχρηστοι χώροι.
• τον τρόπο καταβολής των εισφορών σε χρήμα
• την αντιμετώπιση της ιδιοκτησίας κατά τη σύνταξη πράξης εφαρμογής
• τη διαδικασία αναθεώρησης, τροποποίησης και έγκρισης ρυμοτομικών σχεδίων
• την τροποποίηση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης
• τη χρηματοδότηση και ειδική εισφορά εφαρμογής ρυμοτομικών σχεδίων κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 33 του ν. 4067/2012

Το σχέδιο νόμου τίθεται σε σύντομη δημόσια διαβούλευση προκειμένου να ολοκληρωθεί άμεσα η επεξεργασία των σχολίων και να ενσωματωθεί ως ξεχωριστό κεφάλαιο στο νομοσχέδιο για τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση που αναμένεται να κατατεθεί και να συζητηθεί στη Βουλή εντός του Ιουνίου.

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Υπουργό ΠΕΚΑ Νίκο Ταγαρά, τα βασικά σημεία των αλλαγών είναι τα εξής:

- η νέα ενιαία κλίμακα υπολογισμού της εισφοράς σε γη, σε συνδυασμό με
- νέα ημερομηνία αναφοράς για τον έλεγχο των ιδιοκτησιών και των εμβαδών
- η αύξηση των δόσεων για την αποπληρωμή της εισφοράς σε χρήμα (αποπληρωμή σε 9 χρόνια)
- η δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης των ακινήτων πριν την εξόφληση όλου του ποσού της εισφοράς
- η διασύνδεση με το Κτηματολόγιο κατά τη σύνταξη της πράξης και όχι μεταγενέστερα
- σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου δήμου, ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσόν των δόσεων, που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
- στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και το υπολειπόμενο ποσόν οφειλής εισφοράς σε χρήμα.
- η βελτίωση της διαδικασίας και του πλαισίου άρσης της απαλλοτρίωσης μετά την παρέλευση του εύλογου χρόνου

Ειδικότερα:

Με τις προτεινόμενες διατάξεις σχετικά με την αντιμετώπιση της ιδιοκτησίας στη σύνταξη πράξης εφαρμογής, τον τρόπο υπολογισμού της εισφοράς σε γη και τον τρόπο καταβολής των εισφορών σε χρήμα:

• Αποτυπώνεται νέα κλίμακα ποσοστού εισφοράς.
Με τη νέα κλίμακα, προβλέπεται ότι η εισφορά σε γη υπολογίζεται κατά τον ακόλουθο τρόπο:
α) Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 15%.
β) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%.
γ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. ποσοστό 30%.
δ). Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 2.000 τ.μ. μέχρι 10.000 τ.μ. ποσοστό 40%.
ε) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ ποσοστό 50%

Δίδεται επίσης η δυνατότητα κατά την εκπόνηση της μελέτης να αυξάνονται τα σχετικά ποσοστά, σε περίπτωση που κατά την εκπόνηση της μελέτης οι υπολογιζόμενες εισφορές σε γη εντός της πολεοδομικής ενότητας, (συμπεριλαμβανομένων και των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων) δεν καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα ή τις προβλέψεις των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ.

• Αυξάνονται οι δόσεις αποπληρωμής σε εκατόν οκτώ (108) ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή σε τριάντα έξι (36) ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις ή σε δεκαοκτώ (18) ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις και παρέχονται ως κίνητρα άμεσης αποπληρωμής σχετικές εκπτώσεις.

• Το ποσό της εισφοράς αυτής διατίθεται από τους οικείους Ο.Τ.Α. για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων είτε από τον ίδιο είτε από εξουσιοδοτημένο από αυτόν φορέα. Κάθε διάθεση της εισφοράς αυτής για άλλο σκοπό είναι άκυρη.

• Προσδιορίζεται νέα ημερομηνία αναφοράς για τον έλεγχο των οικοπέδων και των εμβαδών αυτών για τη σύνταξη των πράξεων η 28/05/2014.

• Προσδιορίζεται ότι ως ιδιοκτησία νοείται το γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ήτοι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.

• Προβλέπεται δε αυστηρά ότι τυχόν κατατμήσεις που έλαβαν χώρα μετέπειτα της προαναφερθείσας ημερομηνίας δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των εισφορών σε γη.

Με την ισχύουσα νομοθεσία για τον υπολογισμό εισφορών σε γη λαμβάνεται ως ιδιοκτησία το σύνολο της επιφάνειας που αντιστοιχούσε σε κάθε ιδιοκτήτη πριν από τη 10.3.1982, γεγονός το οποίο επιφορτίζει τη διαδικασία με επιπρόσθετο έλεγχο τίτλων. Αυτή η διαδικασία είχε σαν αποτέλεσμα την έλλειψη στοιχείων, την ασυμβατότητα των πράξεων με την πραγματική νομική κατάσταση των ακινήτων και την ύπαρξη μιας παράλληλης και διαφορετικής διαδικασίας σε σχέση με αυτή των κτηματολογικών εγγραφών. Με την προτεινόμενη τροποποίηση ως αντίστοιχη ιδιοκτησία λαμβάνεται το αυτοτελές γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, γεγονός το οποίο προσφέρει επιτάχυνση των διαδικασιών και συμβατότητα με τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Με τις προτεινόμενες διατάξεις, εφόσον την ως άνω χρονική στιγμή λειτουργούσε Κτηματολόγιο, λαμβάνεται ως ημερομηνία αναφοράς η ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών στα Κτηματολογικά Βιβλία.

• Δίνεται η δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης των ακινήτων πριν την εξόφληση όλου του ποσού με ειδικές προβλέψεις και αναφορές ασφάλειας δικαίου στα συμβολαιογραφικά έγγραφα.

• Πλέον σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου δήμου, ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσόν των δόσεων, που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και το υπολειπόμενο ποσόν οφειλής εισφοράς σε χρήμα. Εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την μεταγραφή ή την καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας αντίστοιχα στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά Βιβλία και με ποινή ακυρότητας της συμβολαιογραφικής πράξης, ο αποκτών οφείλει να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο προκειμένου να βεβαιωθεί το υπόλοιπο των οφειλών σε χρήμα. Σε κάθε περίπτωση το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα βαρύνει τον αποκτών του δικαιώματος κυριότητος, ανεξαρτήτως του είδους της πράξης με την οποία το απέκτησε.

• Για πρώτη φορά διασυνδέεται το Κτηματολόγιο κατά τη σύνταξη της πράξης και όχι μεταγενέστερα. Σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη, για τη σύνταξη κτηματογραφικών πινάκων και διαγραμμάτων, τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στις περιοχές που συντάσσεται Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, με μέριμνα της ΕΚΧΑ Α.Ε. διατίθενται τα τηρούμενα στοιχεία στον οικείο δήμο προκειμένου να ληφθούν υπόψη για τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής.

Με τις προτεινόμενες διατάξεις σχετικά με διαδικασία τροποποίησης εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης:

• Αναδιατυπώνονται οι σχετικές διατάξεις και περιέρχονται σαφείς ρυθμίσεις για λόγους ασφάλειας δικαίου στην περίπτωση άρσης απαλλοτρίωσης

• Προβλέπεται ότι μετά την παρέλευση εικοσαετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου με το οποίο επιβλήθηκε για πρώτη φορά η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση του ακινήτου, ή την παρέλευση δεκαετίας από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή της πράξης αναλογισμού, επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης και δεν απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης. Η διαδικασία της εφαρμόζεται επί ενός και μόνο ακίνητο ιδίου ιδιοκτήτη εντός της ίδιας Δημοτικής Ενότητας και για ενιαίο κοινόχρηστο ή κοινωφελές χώρο έκτασης έως δέκα (10) στρεμμάτων.

• Προβλέπεται ότι κάθε αίτηση προς τη διοίκηση και ενώπιον των δικαστηρίων συνοδεύεται υποχρεωτικά από:

α) Έκθεση ελέγχου τίτλων υπογραφόμενη από δύο ιδιώτες νομικούς, οι οποίοι φέρουν την ευθύνη για το σχετικό πόρισμα, θεωρημένη από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο. Ο έλεγχος τίτλων αναφέρεται στο τοπογραφικό διάγραμμα της περ. β, ανέρχεται τουλάχιστον έως το χρόνο έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου και θεωρείται από την υπηρεσία σύμφωνα με το πόρισμα,

β) Το απαιτούμενο κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο πλέον από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 και περιλαμβάνει αναλυτικά τα όρια του γεωτεμαχίου και του τμήματος, που βρίσκεται υπό ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση, και πρόταση τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο με επιβολή της συμψηφιζόμενης εισφοράς σε γη για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου.

• Ορίζονται με σαφήνεια και αποτυπώνονται οι περιπτώσεις όπου κατ΄ εξαίρεση ο οικείος δήμος ή ο κατά περίπτωση αρμόδιος για την απαλλοτρίωση φορέας κατ΄ εξαίρεση δύναται να εισηγηθεί εκ νέου επιβολή της ανακληθείσας ή αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης του χώρου για τον ίδιο και μόνο σκοπό στις εξής περιπτώσεις:
α) το ακίνητο αποτελεί τμήμα και δεν καλύπτει ολόκληρη την έκταση του προβλεπόμενου κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου,
β) το ακίνητο δεσμεύτηκε για τη δημιουργία κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου εκ της αρχικής έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου και όχι εκ μεταγενέστερης τροποποίησης
γ) ο κοινόχρηστος ή κοινωφελής χώρος προβλέπεται επιπρόσθετα στη θέση αυτή από ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ ή άλλου ίδιου επιπέδου σχεδιασμού, ή
δ) έχουν εκτελεσθεί ολικώς ή κατά το μεγαλύτερο μέρος τα έργα σχετικά με το σκοπό του κοινοχρήστου ή κοινωφελούς χώρου.

• Προβλέπεται ότι για την τροποποίηση του σχεδίου με σκοπό τη διοικητική εφαρμογή της δικαστικής απόφασης που αίρει ή ανακαλεί τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση και της αυτοδίκαιης άρσης, λαμβάνονται υπόψη όλες οι προστατευτικές διατάξεις για το περιβάλλον και ιδίως οι διατάξεις για τις αρχαιότητες, τον αιγιαλό και την παραλία που ισχύουν κατά το χρόνο της τροποποίησης.

Βασικά θέματα

Ένας από τους πιο σημαντικούς θεσμούς που εισήγαγε στο ελληνικό πολεοδομικό δίκαιο ο ν. 1337/1983 ήταν η πράξη εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης. O νομοθέτης του ν. 1337/1983 ανέθεσε στην πράξη εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης μια μείζονος σημασίας αποστολή, την πραγματοποίηση της πολεοδομικής εισφοράς σε γη και χρήμα που προέβλεψε το άρθρο 24 παρ. 3 του Συντάγματος του 1975.

Σήμερα μετά από τριάντα και πλέον χρόνια κρίνεται αναγκαία η τροποποίηση των σχετικών διατάξεων με στόχο:
• τη διαφύλαξη των συνταγματικών σκοπών
• την επιτάχυνση της διαδικασίας ολοκλήρωσης των πράξεων εφαρμογής, διαδικασία η οποία αν καθυστερήσει καθιστά αναχρονιστικό και ανεφάρμοστο τον όποιο προηγούμενο σχεδιασμό
• τη θέσπιση νέων κριτηρίων για τον υπολογισμό των εισφορών με βάση τους κατευθυντήριους φάρους του άρθρου 24 του Σ
• τη βελτίωση του πλαισίου διαδικασίας κατάρτισης κτηματογράφησης κατά τις πράξεις εφαρμογής

Με τις προτεινόμενες διατάξεις λαμβάνεται υπόψη ότι μέρος σχεδιασμού υλοποιείται κατά την πράξη εφαρμογής, αλλά παράλληλα ισχύει και το αντίστροφο, δηλαδή ο πολεοδομικός σχεδιασμός οφείλει να προβλέψει και να λάβει υπόψη του το περιεχόμενο της πράξης εφαρμογής. Όπως επισήμανε η νομολογία του ΣτΕ, κατά την κατάρτιση της πολεοδομικής μελέτης είναι απαραίτητη μια, έστω μικρή, αντίληψη για το μέγεθος των εκτάσεων που θα είναι διαθέσιμες χωρίς αποζημίωση, μέσω της εισφοράς σε γη, για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Η διαδικασία έκδοσης της πράξης εφαρμογής περιλαμβάνει δύο στάδια, την αρχική φάση συλλογής του πραγματικού υλικού που είναι αναγκαίο για την εφαρμογή του σχεδίου, καθώς και το δεύτερο στάδιο, αυτό της κύρωσης της πράξης. Στόχος των διατάξεων είναι από την αιτιολογία της πράξης εφαρμογής να προκύπτει, εάν τα εδαφικά τμήματα που συγκεντρώθηκαν από την εισφορά σε γη επαρκούν ή όχι για τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων.

Με την πράξη έγκρισης, τροποποίησης ή επέκτασης ρυμοτομικού σχεδίου για τους χώρους που χαρακτηρίζονται ως κοινόχρηστοι και κοινωφελείς έχει κριθεί ότι ο καθορισμός αυτός, που επιφέρει ουσιώδη περιορισμό των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη (απαγόρευση διαθέσεως του ακινήτου για άλλο σκοπό), αποτελεί επιτρεπτή κατά το Σύνταγμα δέσμευση της ιδιοκτησίας εφόσον όμως δεν υπερβαίνει τα εύλογα, για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, χρονικά όρια.

Συνεπώς, αν η ανωτέρω δέσμευση διατηρηθεί πέρα από τα όρια αυτά, χωρίς να προωθείται η διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, τότε ο εν λόγω καθορισμός καθίσταται πλέον οικονομικό και νομικό βάρος της ιδιοκτησίας, που έρχεται σε αντίθεση προς τη συνταγματική προστασία της. Επιπλέον ανακύπτει υποχρέωση της διοίκησης να άρει, μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη (ΣτΕ 3063/2001), τη δέσμευση αυτή με τον αποχαρακτηρισμό του ακινήτου ως χώρου προοριζόμενου για κοινόχρηστο χώρο ή και κοινωφελή.

Με το προϊσχύον καθεστώς αναδείχτηκε μια τεράστια περιπτωσιολογία στη διοικητική πρακτική καθώς δεν είχαν θεσπιστεί με απόλυτο τρόπο οι διαδικασίες άρσης, οι όροι και οι προϋποθέσεις επανυποβολής της δέσμευσης και η διαδικασία υποβολής των απαιτούμενων δικαιολογητικών και βεβαιώσεων λοιπών υπηρεσιών. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη διαιώνιση πολλών υποθέσεων στα αρμόδια δικαστήρια, την αδυναμία εφαρμογής των δικαστικών αποφάσεων και την αδυναμία της διοίκησης να λειτουργήσει σε πλαίσια χρηστής διοίκησης συμμορφούμενη με τις δικαστικές αποφάσεις.

***Αναλυτικά το σχέδιο νόμου και η αιτιολογική έκθεση, δημοσιεύονται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό".