Ένα από τα πλέον κλασικά ερωτήματα στον χρηματοπιστωτικό χώρο είναι αν το στεγαστικό δάνειο συμφέρει να συνάπτεται με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο. Εν προκειμένω, κατηγορηματική απάντηση είναι πολύ δύσκολο να δοθεί.

Πάντως σε περιόδους σαν αυτή που διανύομε η ασφαλέστερη λύση είναι εκείνη που μπορεί να λειτουργήσει ως ”καταφύγιο” για τον δανειολήπτη.

Και ως τέτοια θεωρείται η επιλογή του σταθερού επιτοκίου, για πολλούς λόγους. Ο σημαντικότερος; Στην Ελλάδα η πτωτική κίνηση των επιτοκίων στη στεγαστική πίστη συνεχίζεται αμείωτη σχεδόν από το 2000, και τώρα, καθότι συμπληρώνεται πενταετία, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει τη μελλοντική πορεία τους.

Αυτός είναι ένας πολύ σοβαρός λόγος για να σκεφθεί κανείς ”δυο φορές” το είδος του επιτοκίου που θα πρέπει να επιλέξει όταν πρόκειται να συνάψει ένα στεγαστικό δάνειο.

Μάλιστα, ορισμένες τράπεζες φρόντισαν να το σκεφτούν οι ίδιες πριν από τους... πελάτες τους. Έτσι, προς τα τέλη του περασμένου χρόνου, όταν η πιθανότητα αύξησης των επιτοκίων φάνταζε εξαιρετικά μεγάλη, ”αθορύβως” είχαν προχωρήσει σε αυξήσεις των επιτοκίων που δίνονται ως σταθερά για ένα ”χ” χρονικό διάστημα.

Η κίνηση αυτή είχε γίνει προκειμένου να εξασφαλισθούν από την -αναμενόμενη- τότε μαζική στροφή στα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου.

Τελικώς, αυτή η στροφή δεν συντελέσθηκε ποτέ, όμως η πρωτοβουλία που είχαν αναλάβει οι αρμόδιες στεγαστικές διευθύνσεις ήταν ενδεικτική των προθέσεων.

----- ΤΑ ΣΗΜΕΙΑ-”ΚΛΕΙΔΙΑ” ΤΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ

Η ”ευκολία” με την οποία χορηγούνται πλέον τα στεγαστικά δάνεια μπορεί να μη θυμίζει σε τίποτα την πολύμηνη ταλαιπωρία των διαδικασιών του παρελθόντος, η διαδικασία όμως δεν έχει μόνο θετικά. Οι έτοιμες φόρμες σύμβασης δανείου των τραπεζών έχουν αρκετά ”γκρίζα” σημεία που χρήζουν προσοχής.

Ο ”Μ” έψαξε και συνομίλησε με τραπεζικά στελέχη, τα οποία, αν και προτίμησαν να κρατήσουν την ανωνυμία τους, έριξαν φως στα ”επικίνδυνα” σημεία των συμβάσεων δανείου.

Το πρώτο και βασικότερο, βέβαια, είναι το θέμα του επιτοκίου. Επίσης σημαντικό -αν και κεκαλυμμένο- έξοδο αποτελούν οι αμοιβές νομικού και τεχνικού ελέγχου, οι οποίες είναι ανάλογες του ποσού της χορήγησης και της αντικειμενικής αξίας, όπως και η αμοιβή προέγκρισης, η οποία είναι σε κάθε περίπτωση διαπραγματεύσιμη.

Διαπραγματεύσιμη είναι και η ποινή προεξόφλησης, εφόσον όμως ζητηθεί από τον πελάτη, καθώς οι τράπεζες δεν προτείνουν κάτι τέτοιο σχεδόν ποτέ.

Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης ζητήσει τη συγκεκριμένη διαπραγμάτευση, οι εντολές των διευθύνσεων προς τις επιμέρους δανειοδοτικές υπηρεσίες είναι να θέτουν στο τραπέζι όλες τις παραμέτρους προεξόφλησης: το πώς, το πόσο και το ”γιατί”.

Αν και παρέχεται πληθώρα πληροφοριών στις διαφημιστικές καταχωρίσεις των τραπεζικών προϊόντων, παρά το προφανές, η καλύτερη δυνατή διαδικασία για την επιλογή τράπεζας-χρηματοδότη στεγαστικού δανείου δεν είναι η συγκριτική παρατήρηση των χαρακτηριστικών του εκάστοτε προϊόντος, αλλά η... ”διά ζώσης αντιπαραβολή” των προσυμβάσεων.

Εξηγούμαστε: Ο ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών στην ελληνική αγορά έχει ενταθεί σε τέτοιο σημείο ώστε η ”άνωθεν” εντολή είναι ξεκάθαρη: ”Δώστε ό,τι δίνουν και οι άλλοι, αν δείτε τη γραπτή προσφορά τους”.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν κάποιος έχει πάρει προσφορά από μια τράπεζα και ταυτόχρονα τη διαβεβαίωση ότι ”έχει γίνει το καλύτερο δυνατόν”, μπορεί να προσκομίσει το προσχέδιο μιας πιο συμφέρουσας γι’ αυτόν σύμβασης από κάποια άλλη και είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα πετύχει τα ίδια προνόμια.

Στην πραγματικότητα, λένε αυτοί που γνωρίζουν, ο ανταγωνισμός πλέον δεν είναι μεταξύ των διαφόρων ιδρυμάτων, αλλά μεταξύ του όλου τραπεζικού συστήματος και των... επισφαλειών.

”Σήμερα, ο υποψήφιος πελάτης στεγαστικού δανείου επιβάλλεται να ενημερωθεί με έγγραφες προσφορές όλων των τραπεζών, όπου απαιτείται να περιγράφονται λεπτομερώς τα χαρακτηριστικά του στεγαστικού δανείου, όπως το τελικό επιτόκιο, η συνολική διάρκεια, τα επαναλαμβανόμενα ή μη έξοδα, το ποσό δόσεως, η ασφαλιστική κάλυψη και το κόστος της κ.ά.”, λέει η κ. Ε. Κοκκιναρά, υποδιευθύντρια της Διευθύνσεως Marketing της Alpha Bank, ενώ προσθέτει ότι η προσυμβατική ενημέρωση κάθε τράπεζας είναι δομημένη ώστε να είναι κατανοητή και εύκολα συγκρίσιμη με αντίστοιχες άλλων.

Τα συμβατικά έγγραφα περιέχουν όρους αμοιβαίων υποχρεώσεων πελάτη και τράπεζας, οι οποίοι στοιχειοθετούν (με τις παραμέτρους που εμπεριέχουν) τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου, το οποίο διαρκεί για μεγάλο χρονικό διάστημα.

”Αυτός είναι ένας σημαντικός λόγος για τον οποίο πρέπει να προσεχθούν οι όροι πριν από την υπογραφή των συμβατικών εγγράφων”, λέει η κ. Κοκκιναρά. Σύμφωνα με την ίδια, τα σημεία που οι υποψήφιοι δανειολήπτες θα πρέπει να προσέξουν, είναι:

• Η ευελιξία στο ύψος της δόσεως.

• Το ποσό της δόσεως και η πιθανή μεταβολή της στο μέλλον.

• Το τελικό επιτόκιο και παράμετροι που το καθορίζουν.

• Οι προσαυξήσεις επιτοκίου.

• Οι παράμετροι που επιδρούν στη μεταβολή του κυμαινόμενου επιτοκίου.

• Η δυνατότητα επιλογής μεταξύ κυμαινόμενου ή σταθερού επιτοκίου κατά τη διάρκεια του δανείου.

• Οι όροι πιθανής πρόωρης εξόφλησης του δανείου.

• Τα ασφαλιστικά προγράμματα που συνοδεύουν το δάνειο.

• Η περιγραφή των βημάτων και της διαδικασίας, καθώς και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για αποτελεσματικότερη και ταχύτερη εξυπηρέτηση.

Δημήτρης Γλύστρας