Ποιες ευκαιρίες θα βγάλει τώρα η αγορά ακινήτων

Οι πρώτες επιδράσεις της τρέχουσας πανδημίας στην εγχώρια αγορά ακινήτων είναι αναμφίβολα αρνητικές, ωστόσο τα πράγματα μπορούν να διαφοροποιηθούν δραστικά σε μεσομακροπρόθεσμο επίπεδο.

Πολλές συζητήσεις γίνονται σχετικά με το κατά πόσο θα επηρεαστούν οι τιμές των ακινήτων από την κρίση του κορωνοϊού, με τους περισσότερους να προβλέπουν αξιοσημείωτη κάμψη, η οποία μάλιστα θα διαρκέσει για πολύ.

Όσο και αν κάθε ακίνητο αποτελεί μια ξεχωριστή επενδυτική υπόθεση, όλα δείχνουν ότι οι πρώτες επιδράσεις επί των τιμών θα είναι αρνητικές και οι λόγοι είναι πολλοί:

• Κλάδοι όπως ο τουρισμός και το εμπόριο έχουν πληγεί πολύ από τον covid-19, οπότε σε μια ευρύτατη σειρά ακινήτων που σχετίζεται με τις προαναφερθείσες δραστηριότητες η δυνατότητα είσπραξης όλων των φετινών ενοικίων τίθεται εν αμφιβόλω. Χαμηλότερα έσοδα αναμένονται και για τα ακίνητα που εκμισθώνονται μέσω airb&b και άλλων αντίστοιχων πλατφορμών.
• Η κρίση θα περιορίσει το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων και θα χαμηλώσει το ύψος της γενικότερης οικονομικής δραστηριότητας στη χώρα.
• Μετά την αποκατάσταση της ομαλότητας, θα δούμε πολλές εταιρείες να δουλεύουν σε μεγαλύτερο βαθμό εξ’ αποστάσεως, γεγονός που θα επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση για γραφεία και άλλα επαγγελματικά ακίνητα.
• Η όλη διεθνής αναστάτωση που προέκυψε ενδεχομένως να επιβραδύνει ή ακόμη και να αναστείλει για κάποιο χρονικό διάστημα, τις κινήσεις ξένων πολιτών να αποκτήσουν «χρυσή βίζα» στη χώρα μας, ή διεθνών funds να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά real estate.

Εκτίμησή μου ωστόσο είναι πως η πανδημία του κορωνοϊού έχει δημιουργήσει τις προϋποθέσεις, έτσι ώστε οι τιμές των ακινήτων σε μεσομακροπρόθεσμο χρονικό διάστημα (άλλωστε τα ακίνητα αποτελούν από τη φύση τους επενδυτική τοποθέτηση μεγάλου χρονικού ορίζοντα), να αυξηθούν.

Σε πρόσφατο άρθρο που είχα δημοσιεύσει στο Euro2day.gr με τίτλο «ποιοι θα πληρώσουν το λογαριασμό του κορωνοϊού», είχα αναφερθεί σε τρία δυνατά σενάρια που θα ακολουθήσουν μετά την πανδημία στην παγκόσμια οικονομία.

1. Το πρώτο σενάριο μιλούσε για περιοριστικές πολιτικές από κράτη, νοικοκυριά και τράπεζες με στόχο τη σταδιακή μείωση του υπερδανεισμού τους, πράγμα που θα είχε ως αποτέλεσμα μια μακρά περίοδο ύφεσης.
2. Το δεύτερο σενάριο αναφερόταν σε τύπωμα μεγάλων ποσοτήτων χρήματος, το οποίο θα οδηγούσε σε αξιοσημείωτες πληθωριστικές πιέσεις, με αποτέλεσμα η αποπληρωμή των χρεών σε βάθος χρόνου να γίνει ευκολότερη.
3. Και το τρίτο σενάριο προέβλεπε πολύ μεγάλες χρονικές μετακυλήσεις στις λήξεις όλων των δανείων και εστίαση σχεδόν αποκλειστικά στο πώς θα αποπληρώνονται μόνο οι τόκοι των δανείων (ουσιαστικά μιλάμε για «εξυπηρέτηση» των δανείων και όχι για ουσιαστική αποπληρωμή τους).

Θεωρώ ότι το δεύτερο σενάριο είναι και το βασικό. Οι ανάγκες της παγκόσμιας οικονομίας θα είναι πολλές και άμεσες και καμιά κυβέρνηση δημοκρατικής χώρας στη Δύση δεν θα θελήσει να αναλάβει στις μέρες μας ένα τόσο μεγάλο πολιτικό κόστος υιοθετώντας και εφαρμόζοντας περιοριστικές πολιτικές.

Ακόμη και στη «σκληρή» Ευρώπη, Γερμανία και Ολλανδία δεν αρνούνται προγράμματα στήριξης, ούτε άλλες βοήθειες μέσω υπερεθνικών οργανισμών. Και πέραν αυτού, ας μην ξεχνούμε και το ρόλο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία είναι αυτόνομη και δεν έχει ανάγκη την ψήφο κανενός σε καμιά εκλογική αναμέτρηση.

Με άλλα λόγια, η επόμενη δεκαετία αναμένεται να εξελιχθεί σε μια περίοδο πληθωρισμού, ο οποίος μπορεί μεν να μη λάβει ακραίες διαστάσεις, αλλά θα καταστήσει αρκετά πιο εύκολη υπόθεση την αποπληρωμή μακροπρόθεσμων δανείων κρατών, νοικοκυριών και επιχειρήσεων που θα έχουν συναφθεί με χαμηλά επιτόκια. Χαμένοι θα είναι οι καταθέτες-αποταμιευτές.

Σε τέτοιες περιπτώσεις λοιπόν, οι τιμές των ακινήτων ευνοούνται, καθώς πολλοί επενδυτές θα επιδιώξουν μέσω της αγοράς του real estate να προστατευθούν έναντι του πληθωρισμού.

Προσοχή όμως! Η αγορά ακινήτων έχει γίνει πιο σύνθετη κατά τα τελευταία χρόνια και θα γίνει ακόμη περισσότερο στο μέλλον. Δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι θα κινηθούν όλες οι κατηγορίες ακινήτων στον ίδιο ρυθμό. Για το λόγο αυτό, ο ρόλος του επαγγελματία συμβούλου είναι χρήσιμος.

ΥΓ: Ας μη ξεχνάμε ότι η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο αποτελεί βασικό συστατικό της αξίας του. Για παράδειγμα, επαγγελματικό ακίνητο στο κέντρο, κοντά σε στάση μέτρο και σε τράπεζα, με κοντινή και εύκολη θέση στάθμευσης, αποκτά μεγαλύτερη αξία. το ίδιο συμβαίνει και για μια κατοικία σε κεντρικό και ασφαλές σημείο, με πάρκινγκ και εύκολη πρόσβαση σε μέτρο.

* Ο κ. Αλέξανδρος Μωραϊτάκης είναι πρόεδρος της Nuntius Χρηματιστηριακής