Πώς χειριζόμαστε τις επιχειρηματικές μισθώσεις μετά την 1/1/2019

Το νέο πρότυπο ΔΠΧΑ 16 Μισθώσεις οριστικοποιήθηκε από το Διεθνές Σώμα Λογιστικών Προτύπων, τον Ιανουάριο του 2016. Αντικαθιστά το προγενέστερο πρότυπο ΔΛΠ 17 Μισθώσεις και τις αντίστοιχες δημοσιεύσεις. Εφαρμόζεται στις οικονομικές καταστάσεις που έχουν ημερομηνία έναρξης την 1/1/2019 ή αργότερα.

Το νέο πρότυπο επιφέρει σημαντικές επιπτώσεις στις οικονομικές καταστάσεις των μισθωτών.

Επιγραμματικά, αυτές θα επηρεασθούν σημαντικά με τα παρακάτω:

1. Αποσύρεται ο διαχωρισμός ανάμεσα σε λειτουργικές και χρηματοδοτικές μισθώσεις, για τους μισθωτές.

2. Όλες σχεδόν οι μακροπρόθεσμες μισθώσεις θα κεφαλαιοποιούνται και θα αναγνωρίζεται ισόποσο περιουσιακό στοιχείο.

3. Θα γίνονται αντίστοιχες γνωστοποιήσεις που θα αφορούν τη μακροπρόθεσμη υποχρέωση μίσθωσης και το περιουσιακό στοιχείο.

Προσέγγιση

Σχεδόν όλες οι οντότητες, ανεξαρτήτως κλάδου και εύρους δραστηρηριοτήτων, μισθώνουν περιουσιακά στοιχεία, π.χ. ακίνητα, είτε για να στεγάσουν τη διοίκηση και συναφείς υπηρεσίες, είτε για σκοπούς αποθήκευσης, παραγωγής, παροχής υπηρεσιών, ή και για την πραγματοποίηση πωλήσεων.

Θεωρείται δεδομένο πως η επιλογή χώρου εγκατάστασης και η αντίστοιχη δέσμευση για καταβολή μισθωμάτων αντικατοπτρίζει την πραγματική επιθυμία της οντότητας να παραμείνει στους μισθωμένους χώρους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η δέσμευση των οντοτήτων για τη μακροχρόνια καταβολή μισθωμάτων αποτελεί υπάρχουσα και πραγματική υποχρέωση.

Η υποχρέωση αυτή ως τώρα (ΔΛΠ 17) δεν αναγνωρίζεται στις οικονομικές καταστάσεις, απλά γνωστοποιείται. Το νέο πρότυπο (ΔΠΧΑ 16) επιβάλλει αναγνώριση αυτής της μακροπρόθεσμης υποχρέωσης, ως lease liability. Βεβαίως η αντιμετώπιση είναι η ίδια και σε περίπτωση μακροπρόθεσμης μίσθωσης κινητών στοιχείων, όπως τα αυτοκίνητα.

Αυτή είναι η αφετηρία των αλλαγών που επιφέρει το νέο πρότυπο, το οποίο δεν αρκείται σε γνωστοποιήσεις. Δεν θεωρείται χρηματοοικονομικά ορθή, η παράλειψη από την κατάσταση οικονομικής θέσης, μιας σημαντικής μακροπρόθεσμης υποχρέωσης που θα περιλαμβάνει το σύνολο των μισθωτικών δεσμεύσεων. Μελέτες ελεγκτικών και συμβουλευτικών εταιριών κάνουν λόγο για μία μέση αναμενόμενη αύξηση ως και κατά 100% στη μόχλευση, ως συνέπεια εφαρμογής του προτύπου.

Θεωρείται βεβαίως δεδομένο πως οι οντότητες αναμένουν τουλάχιστον ισόποσα των μισθωτικών υποχρεώσεων, οικονομικά οφέλη, στη μορφή καθαρών χρηματοροών, που θα προκύψουν από την εκάστοτε μίσθωση. Για παράδειγμα, τα οφέλη για μία τεχνική/αρχιτεκτονική εταιρία θα προκύψουν ως κέρδη από παροχή υπηρεσιών.

Συνεπώς κατά την αναγνώριση της μακροπρόθεσμης μισθωτικής υποχρέωσης, αναγνωρίζεται και αντίστοιχο περιουσιακό στοιχείο, right of use asset. Περιλαμβάνει τα ελάχιστα οικονομικά οφέλη που θα προκύψουν από τη μίσθωση, και είναι κατ’ αρχήν ισόποσο με τη μακροπρόθεσμη υποχρέωση. Νοείται πως καμία οντότητα δεν θα προχωρήσει σε σύναψη μακροχρόνιας δέσμευσης, παρά μόνον αν τα προσδοκώμενα οφέλη σε παρούσα αξία δεν είναι τουλάχιστον ίσα προς την ανάλογη παρούσα αξία της υποχρέωσης. Σε κάθε περίπτωση, το περιουσιακό αυτό στοιχείο είναι υποκείμενο σε αποσβέσεις και σε έλεγχο και έξοδα απομείωσης.

Εξαιρέσεις

Όταν οι οντότητες συνάπτουν σύμβαση, οφείλουν να εξετάζουν αν πρόκειται για σύμβαση υποκείμενη στο ΔΠΧΑ 16. Το πρότυπο δεν αφορά συμβάσεις που δεν περιλαμβάνουν την παροχή ελέγχου συγεκριμένου περιουσιακού στοιχείου, ούτε τις μισθώσεις στοιχείων χαμηλής αξίας ή μικρής διάρκειας.

Συγκεκριμένα, οι οντότητες εξετάζουν τα εξής.

Έχει η σύμβαση μισθωτικό περιεχόμενο, όπως ορίζεται από το ΔΠΧΑ 16;

Αυτό συμβαίνει αν η σύμβαση αφορά συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο, του οποίου το δικαίωμα ελέγχου μεταβιβάζεται για κάποιο χρονικό διάστημα.

Αν για παράδειγμα μία οντότητα κατασκευής επίπλων συνάψει σύμβαση με εταιρία μεταφορών για την συστηματική παροχή υπηρεσιών μεταφοράς προϊόντων από το σημείο Α στα σημεία Β, Γ, Δ, για τρία χρόνια, αυτή δεν είναι μία μισθωτική σύμβαση. Απουσιάζει το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο και ο έλεγχος αυτού. Σκοπός της οντότητας είναι η εξασφάλιση χωρητικότητας στα μέσα της εταιρίας μεταφορών και η λήψη υπηρεσιών από αυτήν, μάλλον σε μία καλύτερη τιμή.

Εναλλακτικά, η ίδια οντότητα, μισθώνει για τρία χρόνια, έξι φορτηγά που θα συνεχίσουν να ανήκουν στην εταιρία μεταφορών. Η επιπλοποιία ορίζει την ακριβή χρήση, την συχνότητα και χρονικότητα της χρήσης, ώστε να τεκμαίρεται ότι θα αποκομίζει ουσιωδώς όλα τα οφέλη που θα προκύπτουν από το έλεγχο των φορτηγών. Επιπλέον, τα φορτηγά παραμένουν στη διάρκεια της τριετίας, στις εγκαταστάσεις της επιπλοποιίας. Η συγκεκριμένη σύμβαση είναι υποκείμενη στο ΔΠΧΑ 16.

Είναι η σύμβαση μικρής διάρκειας, ή για περιουσιακά στοιχεία μικρής αξίας;

Συμβάσεις μικρότερες των 12 μηνών, ή για στοιχεία μικρής αξίας, δεν είναι υποκείμενες στο πρότυπο, και τα όποια μισθώματα εξοδοποιούνται σύμφωνα με την αρχή των δεδουλευμένων. Σε κάθε περίπτωση η οντότητες οφείλουν να εξασκούν επαγγελματική κρίση και αν αυτό είναι απαραίτητο, να συμβουλεύονται τρίτα μέρη με την ανάλογη τεχνογνωσία.

Υπολογισμός

Ο υπολογισμός της μισθωτικής υποχρέωσης, συμπεριλαμβάνει όλες τις συμβατικές πληρωμές, δηλαδή ενδεικτικά:

• Πάγιες πληρωμές, π.χ. μηνιαιών μισθωμάτων.

• Άλλες βεβαιωμένες πληρωμές που θα γίνουν στη διάρκεια ή στη λήξη της σύμβασης.

Ως περίοδος διάρκειας της μίσθωσης, υιοθετείται η πιο εύλογη συνολική περίοδος, λαμβάνοντας υπ’ όψιν την πιθανότητα και δυνατότητα επιμήκυνσης της αρχικής σύμβασης, καθώς και την πιθανότητα και δυνατότητα πρόωρης καταγγελίας της.

Οι ονομαστικές συνολικές πληρωμές προεξοφλούνται. Ο συντελεστής προεξόφλησης, είναι το τεκμαρτό επιτόκιο μίσθωσης εφ’ όσον αυτό είναι διαθέσιμο.

Όταν δεν είναι διαθέσιμο, τότε χρησιμοποιείται το επιτόκιο δανεισμού του μισθωτή προκειμένου να δανεισθεί για το ίδιο διάστημα ένα επιπλέον ποσό ίσο με αυτό της σύμβασης, με τις ίδιες εξασφαλίσεις, προκειμένου να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο που προκύπτει από την μίσθωση, σε ένα συγκρίσιμο οικονομικό περιβάλλον.

Λεπτομερής ανάλυση των παραπάνω δεν αποτελούν αντικείμενο του παρόντος. Θα εξετάσουμε ένα σύντομο παράδειγμα αναφορικά με το επιτόκιο δανεισμού.

Η Άλφα Α.Ε., εταιρία διανομής πετρελαίου, συνάπτει σύμβαση μίσθωσης ενός ακινήτου, με τους εξής όρους.

• Αρχική διάρκεια μίσθωσης οκτώ έτη, με δυνατότητα ανανέωσης. Η μέση διάρκεια μίσθωσης από την Άλφα Α.Ε., είναι δέκα έτη.

• Ετήσιο μίσθωμα € 2.000.000 που καταβάλλεται στο τέλος κάθε χρήσης.

Τα ονομαστικά μισθώματα είναι 10 x 2.000.000 = € 20.000.000. Το επιπλέον επιτόκιο δανεισμού είναι το επιτόκιο με το οποίο η οντότητα θα δανειζόταν αυτό το ποσό, με εξασφαλίσεις τα οικονομικά οφέλη στην μορφή καθαρών χρηματοροών που θα προκύψουν από την χρήση του ακινήτου π.χ. κέρδη από πωλήσεις εμπορευμάτων στο συγκεκριμένο ακίνητο, στα επόμενα 10 χρόνια.

Έστω ότι το επιτόκιο αυτό είναι 5%. Η παρούσα αξία των εκροών, είναι € 15.444.000. Αυτό θα είναι το ποσό για το οποίο θα αναγνωρισθούν αρχικά η μακροπρόθεσμη μισθωτική υποχρέωση (lease liability) και το περιουσιακό στοιχείο (right of use asset). Θυμίζουμε πως το περιουσιακό στοιχείο αντικατοπτρίζει τα ελάχιστα προσδοκώμενα οφέλη από την χρήση του ακινήτου, και όχι π.χ. αναγκαστικά την αξία του ακινήτου στην αρχή της σύμβασης.

Το περιουσιακό στοιχείο θα αποσβαίνεται στην εκτιμώμενη διάρκεια της μίσθωσης, και η μισθωτική υποχρέωση θα αυξάνει με το χρηματοοικονομικό κόστος του 5% και θα μειώνεται με τις πληρωμές μισθωμάτων. Σύμφωνα με το ΔΛΠ 17, η ‘Αλφα Α.Ε. θα εξοδοποιούσε ετησίως € 2.000.000.

Ανεξαρτήτως των διαφοροποιήσεων που προκύπτουν από την εφαρμογή του προτύπου, η συνολική κερδοφορία δεν επηρεάζεται. Η ‘Αλφα Α.Ε. θα καταβάλλει € 20.000.000, το ίδιο ποσό που θα κατέβαλλε αν εφάρμοζε το ΔΛΠ 17. Η ενδιάμεση κερδοφορία θα επηρεασθεί. Αναμένεται χαμηλότερη κερδοφορία στα πρώτα χρόνια της μισθωτικής περιόδου, και υψηλότερη κερδοφορία στα υπόλοιπα.

Σημείο ενδιαφέροντος: παρουσίαση στις οικονομικές καταστάσεις

Περιουσιακό στοιχείο (right of use asset)

Εμφανίζεται στην κατάσταση οικονομικής θέσης ξεχωριστά, ή ως μέρος των ενσώματων παγίων, γνωστοποιώντας πληροφορίες για το right of use asset. Οι αποσβέσεις του εμφανίζονται στην κατάσταση συνολικού εισοδήματος, μαζί με τις αποσβέσεις των υπόλοιπων παγίων, και παρέχονται οι αντίστοιχες γνωστοποιήσεις.

Μισθωτική υποχρέωση

Εμφανίζεται στην κατάσταση οικονομικής θέσης ξεχωριστά, ή ως μέρος των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων (current portion), γνωστοποιώντας αντίστοιχες πληροφορίες. Το χρηματοοικονομικό κόστος εμφανίζεται στην κατάσταση συνολικού εισοδήματος ως μέρος του συνολικού χρηματοοικονομικού κόστους, και παρέχονται οι αντίστοιχες γνωστοποιήσεις. Στην κατάσταση ταμειακών ροών θα εμφανίζονται διακριτά οι πληρωμές «κεφαλαίου» μισθωτικής υποχρέωσης ως ροές από χρηματοδοτικές δραστηριότητες, και οι πληρωμές τόκου ως ροές από λειτουργικές δραστηριότητες.

Όπως ήδη αναφέραμε, η αναγνώριση της μισθωτικής υποχρέωσης, αναμένεται να επιβαρύνει σημαντικά την μόχλευση των εταιριών και όλους τους δείκτες απόδοσης χρησιμοποιηθέντος κεφαλαίου.

Σημείο ενδιαφέροντος: επιπτώσεις στην ενδιάμεση και συνολική κερδοφορία

Ακολουθεί ένα σύντομο παράδειγμα.

Η οντότητα Α μισθώνει στην 1/1/2020, τέσσερα φορτηγά, για τέσσερα έτη προς ετήσιο μίσθωμα € 50,000 που καταβάλλεται στο τέλος κάθε χρήσης. Εφαρμόζουμε το 6% ως επιτόκιο προεξόφλησης των μισθωμάτων.

Λογιστικοποίηση και επιβάρυνση σύμφωνα με το ΔΛΠ 17
Λογιστικοποίηση ως λειτουργικά έξοδα, των ετήσιων μισθωμάτων, € 50.000 x 4, με συνολική επιβάρυνση, € 200.000.

Λογιστικοποίηση και επιβάρυνση σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 16
Αναγνώριση right of use asset & lease liability για την παρούσα αξία των πληρωμών, ήτοι € 173,256.

Ετήσια έξοδα αποσβέσεων € 173.256 / 4 = € 43.314

Απόσβεση μισθωτικής υποχρέωσης (γίνονται διευκολυντικές στρογγυλοποιήσεις).

*Ο Χρήστος Ραγκαβάς είναι επιστημονικός συνεργάτης του Λογιστικού Συλλόγου Αθηνών και ο IFRS Technical Εxpert της StudySmart.

Περισσότερες πληροφορίες στα www.studysmart.gr & www.ifrsboutique.com

Στοιχεία επικοινωνίας: [email protected] & [email protected]