Πώς θα γίνει η νεκρανάσταση της αγοράς ακινήτων

Αφορμή για αυτό το άρθρο είναι οι προτάσεις της ΝΔ για την αναβίωση (sic) της αγοράς ακινήτων, που ανακοινώθηκαν μετά από συνάντηση του Κυριάκου Μητσοτάκη με εκπροσώπους του ΤΕΕ και της ΠΟΜΙΔΑ στις 13/4/2018.

Είναι κατ' αρχάς θετικό το ότι συζητούνται στη χώρα μας συγκεκριμένα μέτρα τα οποία προτείνει το κόμμα της αξιωματικής αντιπολίτευσης. Δίνεται έτσι η δυνατότητα ουσιαστικής κριτικής, που δεν «απαγορεύουν» οι εκβιαστικές (και πονηρές) τακτικές του στυλ «προέχει να φύγει η σημερινή κυβέρνηση, όλα τα υπόλοιπα θα τα βρούμε». Τα έξι μέτρα (σε εισαγωγικά) και τα σχόλια είναι τα εξής:

1. «Ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί κατά 30% με εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες, μέσα στα δύο πρώτα χρόνια της διακυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας». Η οριζόντια (;) και σταδιακή μείωση του φόρου δεν θεραπεύει τίποτα. Το ύψος της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα έχει ανέλθει σε δημευτικά επίπεδα, σε με μια αγορά που είναι στην κατάψυξη και δεν επιτρέπει και πολλές αγοραπωλησίες, οι οποίες να μην είναι προϊόν καταναγκασμού σε τιμές βίαιης εκποίησης. Σύμφωνα με την Κομισιόν, η Ελλάδα είναι πλέον τρίτη στην ΕΕ σε φόρο ακίνητης περιουσίας ως ποσοστό του ΑΕΠ, πίσω από τη Μ. Βρετανία και τη Γαλλία, με τις οποίες δεν έχουμε ομοιότητες (και) στο real estate.

Υπάρχουν όμως και άλλα θέματα για τα οποία οι θέσεις της ΝΔ είναι άγνωστες:

i. Ο ΕΝΦΙΑ έχει πολλά κατασκευαστικά προβλήματα, γιατί υπήρξε τέκνο της ανάγκης μπαλώματος του κρατικού προϋπολογισμού και προκάλεσε την οργή της πλειοψηφίας των ψηφοφόρων. Το σημαντικότερο ελάττωμα είναι ο «Συμπληρωματικός Φόρος», ο οποίος επιβάλλεται με κλίμακα στους ιδιώτες (ανάλογα με τη συνολική περιουσία) και με αναλογικό ποσοστό στις επιχειρήσεις (η σημερινή κυβέρνηση το αύξησε από 0,5% σε 0,55%, με βάση το δόγμα «οι επιχειρήσεις δεν είναι ψηφοφόροι μας»). Το 2017 εισπράχθηκαν 449 εκατομμύρια ευρώ (από τα 3,153 δισ. συνολικά) ως συμπληρωματικός φόρος. Το μεγαλύτερο μέρος δεν ήταν από τους πλούσιους ιδιώτες (παρότι αυτοί ήταν η πολιτική στόχευση, για τα μάτια της ψήφου των πολλών). Τα θύματα ήταν 56 χιλιάδες επιχειρήσεις που πλήρωσαν το 55% του συμπληρωματικού φόρου.

ii. Οι ΑΕΕΑΠ τιμωρήθηκαν επειδή κατάφεραν να μείνουν ζωντανές κατά τη διάρκεια της κρίσης (σε αντίθεση με σχεδόν όλες τις επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων). Ο ειδικός φόρος που πληρώνουν επταπλασιάστηκε (!) και ταυτόχρονα καταργήθηκε η έκπτωση που είχαν στον ΕΝΦΙΑ (παρότι δεν έχουν δικαίωμα, όπως οι υπόλοιπες εταιρείες, να τον εκπέσουν από τα έξοδα). Όπως γράφαμε και όταν στοχοποιήθηκαν τα ταμεία των ΑΕΕΑΠ , ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ μπορεί να παίξει έναν πολύ θετικό ρόλο, με την προϋπόθεση να τον αφήσουν στην ησυχία του όσοι μαθητευόμενοι κυβερνητικοί παράγοντες δεν τον καταλαβαίνουν.

iii. Πραγματική μεταρρύθμιση θα αποτελούσε η μεταφορά του φόρου ακίνητης περιουσίας στους Δήμους (που σήμερα εισπράττουν Τέλη και ΤΑΠ). Σήμερα οι Δήμοι επιχορηγούνται (κατά σύμπτωση) όσο και ο εισπραττόμενος ΕΝΦΙΑ. Χωρίς να ισχυρίζομαι ότι είναι κάτι απλό, θεωρώ ότι θα έλυνε και τα προβλήματα αποτίμησης «αντικειμενικών» αξιών και θα εξορθολόγιζε το ύψος της φορολογίας κάτω από την πίεση της ανταποδοτικότητας και της λογοδοσίας όσων εισπράττουν.

2. «Αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομικές δραστηριότητες για τρία χρόνια». Φαντάζομαι έχει διερευνηθεί ότι αυτό επιτρέπεται από τη νομοθεσία περί ΦΠΑ (υπενθυμίζω είναι κοινοτικός φόρος). Αν όμως η επιβολή ΦΠΑ έχει αρνητικές συνέπειες, τότε θα πρέπει να βρεθούν μόνιμοι τρόποι φορολόγησης της οικοδομικής δραστηριότητας και όχι εξαιρέσεις ή επιστροφή σε καθεστώτα που εξέθρεψαν την παραοικονομία. (Επίσης η ΝΔ ας κλείσει ερμητικά τα αυτιά της σε όσους ζητούν «αναστολές πόθεν έσχες»).

3. «Αναστολή του φόρου υπεραξίας, του φόρου δηλαδή επί του κέρδους στις αγοραπωλησίες ακινήτων, για τρία χρόνια και επανεξέτασή του από μηδενικής βάσης τον τέταρτο χρόνο». Πρόκειται για φόρο-φάντασμα, καθώς δεν έχει επιβληθεί ποτέ. Είχαμε προτείνει σε άρθρο την κατάργησή του. Όχι γιατί είναι λάθος να φορολογούνται τα κέρδη των ιδιωτών από την πώληση ακινήτων (ο φόρος υπεραξίας δεν επιβάλλεται σε εταιρείες), αλλά γιατί στις συγκεκριμένες συνθήκες που βρίσκεται η χώρα, θα έχει περισσότερα κόστη είσπραξης παρά εισπράξεις.

Έχω όμως ένα φιλοσοφικού χαρακτήρα ερώτημα προς τους υπεύθυνους της ΝΔ: Πώς είναι δυνατόν «να δώσει ώθηση στην κτηματαγορά» η αναστολή ενός φόρου που δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ; Μέχρι σήμερα μελετούσαμε επιδράσεις φόρων που επιβάλλονται ή που καταργούνται. Θα αποτελέσει παγκόσμια πρωτοτυπία η ανακάλυψη θετικών επιδράσεων από την κατάργηση φόρων που... έχουν ήδη καταργηθεί.

4. «Έκπτωση φόρου 40% έως 50% για εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων, με ειδική μέριμνα για τα φτωχότερα νοικοκυριά και για όσους αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας». Κανείς δεν μπορεί να διαφωνήσει, ειδικά όταν το μέτρο έχει και γαρνιτούρα κοινωνικής ευαισθησίας. Αυτό που χρειάζονται τα νοικοκυριά (και όχι μόνο τα φτωχότερα) δεν είναι εκπτώσεις φόρου αλλά να αντιμετωπιστεί το τέλμα των ληξιπρόθεσμων οφειλών για πάνω από 4 εκατομμύρια ΑΦΜ και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που παγώνουν την αγορά ακινήτων.

5. «Απλοποίηση των μεταβιβάσεων και μείωση των δικαιολογητικών για τη μεταβίβαση ακινήτων… σήμερα απαιτούνται 23 δικαιολογητικά, ο στόχος μας είναι να μειωθούν άμεσα στο ένα τρίτο και σταδιακά να είναι διαθέσιμα όλα ηλεκτρονικά». Χωρίς να υποτιμώ την ταλαιπωρία όσων μεταβιβάζουν ακίνητο, η εξαγγελία μοιάζει αόριστη.

Στόχος πρέπει να είναι η λειτουργία κτηματολογίου. Η Ελλάδα, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας (Doing Business 2018), κατατάσσεται στην 145η θέση (!) στην κατοχύρωση περιουσίας (Registering Property). Ας μάθουμε να κρίνουμε τις κυβερνήσεις από τη βελτίωση της κατάταξης της χώρας. Όλα τα υπόλοιπα δεν έχουν αξία.

6. «Ενίσχυση των φορολογικών κινήτρων για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα από πολίτες άλλων κρατών». Είναι γεγονός ότι η Ελλάδα έχει καταφέρει να πάρει ένα (ελάχιστο) κομμάτι από την πίτα των προγραμμάτων χορήγησης άδειας παραμονής υπηκόων εκτός ΕΕ στο πλαίσιο του φορολογικού ανταγωνισμού εντός ΕΕ (και μάλιστα με τις μεγαλύτερες εκπτώσεις, καθώς απαιτείται αγορά ακινήτων αξίας 250 χιλ. ευρώ, που είναι το χαμηλότερο). Όμως τα κίνητρα των Κινέζων, Ρώσων και Τούρκων που εντάσσονται στο πρόγραμμα Golden Visa δεν είναι φορολογικά. Η αγοραστική συμπεριφορά αυτών των επενδυτών έχει ήδη επιπτώσεις στην κτηματαγορά, αλλά οι παράγοντες που τους οδηγούν εδώ δεν έχουν σχέση με εγχώριες αιτίες. Δεν χρειάζεται το ελληνικό κράτος να τους δώσει φορολογικά κίνητρα. Ας ξεκινήσει από το να μην τους εμποδίζει ούτε αυτούς, ούτε τους κατοίκους του.

Ενα γενικό συμπέρασμα

Με τον κίνδυνο να αδικήσω τη ΝΔ, θεωρώ πως οι 6 προτάσεις για την «αναβίωση της κτηματαγοράς» είναι οι εξής μία: 30% μείωση του ΕΝΦΙΑ + 5 ακόμα. Ο ΕΝΦΙΑ είναι η επικοινωνιακή (;) στόχευση, γιατί είναι ο φόρος που είχε (και έχει) τη μεγαλύτερη πολιτική επίδραση. Τα μέτρα επίσης αφορούν περισσότερο τους ιδιώτες και σχεδόν καθόλου τις επιχειρήσεις. Αυτό είναι και το δράμα (ένα από τα πολλά) των επιχειρήσεων real estate που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Είναι λίγες και δεν μετράνε οι ψήφοι τους.

Οι μεγάλες αλλαγές που χρειαζόμαστε

Οι παράγοντες που θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων είναι η ανάπτυξη του ΑΕΠ. Άλλωστε σε μακροχρόνια βάση, οι δύο δείκτες συμβαδίζουν. Προφανώς και υπάρχουν και άλλες προϋποθέσεις, όπως:

• Επαναφορά της δυνατότητας χρηματοδότησης από τις τράπεζες. Real Estate με capital controls και με άρρωστες τράπεζες δεν υπάρχει πουθενά στον πλανήτη.

• Σταθερότητα της φορολογικής νομοθεσίας. Δεν είναι εύκολο, γιατί υπάρχουν πολλές αιτίες για την αστάθεια που ταλαιπωρεί τη χώρα (και την κτηματαγορά). Μία από αυτές είναι η διάθεση κάθε κυβέρνησης να αλλάζει ό,τι έχουν κάνει οι προηγούμενοι (με έμφαση στον τρισκατάρατο ΕΝΦΙΑ).

• Η βελτίωση του κρατικού διοικητικού μηχανισμού. Ανάμεσα σε πολλά, η αδυναμία της ελληνικής Δικαιοσύνης ίσως είναι ο μεγαλύτερος αρνητικός παράγοντας στη δημιουργία επενδύσεων σε όλους τους κλάδους της οικονομίας.

Μοιάζουν μακρινοί και γενικοί αυτοί οι στόχοι αλλά θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι με μερεμέτια δεν πρόκειται να κτίσουμε κάτι αξιόλογο. Αν δεν προχωρήσουμε άμεσα σε πραγματικές μεταρρυθμίσεις, που θα μας επιτρέψουν να αναβαθμίσουμε τη θέση μας στον διεθνή καταμερισμό εργασίας, θα παραπαίουμε ανάμεσα σε Μνημόνια ή ασφυκτικές επιτηρήσεις στα σύνορα εξόδου από την Ευρωζώνη.

* Ο Κώστας Μαρκάζος είναι οικονομολόγος, συγγραφέας του βιβλίου «ΑΝΤΙΠΑΛΟΙ ΜΕ ΤΟΝ ΕΑΥΤΟ ΜΑΣ» (εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη)