Οι θέσεις των υποθηκοφυλάκων για τις αμοιβές και η απάντηση Μαρκάζου

Επιστολή στο Euro2day.gr απέστειλε η Ένωση Αμισθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος, με αφορμή το άρθρο του Κ. Μαρκάζου με τίτλο «Οι υποθηκοφύλακες, τα ακίνητα και οι... ανάπηροι θεσμοί της χώρας», καταθέτοντας τη δική της άποψη για το ζήτημα. Τα επιχειρήματά τους και η απάντηση του αρθρογράφου.

Η επιστολή της Ένωσης Αμισθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος

«Κύριε Διευθυντά,

Με αγανάκτηση αναγνώσαμε σημερινό συκοφαντικό και προσβλητικό εις βάρος του κλάδου μας άρθρο του κ. Κώστα Μαρκάζου, με τίτλο "Οι υποθηκοφύλακες, τα ακίνητα και οι... ανάπηροι θεσμοί της χώρας".

Θα μας ήταν πολύ εύκολο να προβούμε και εμείς σε χαρακτηρισμούς και ειρωνείες για τον συγγραφέα του άρθρου, χαρακτηρίζοντάς τον αμόρφωτο, άσχετο και με επιφανειακή και κακοπροαίρετη προσέγγιση στα πράγματα. Δεν θα το πράξουμε όμως και θα παραθέσουμε τα γεγονότα ως έχουν, ώστε να κρίνουν οι αναγνώστες ποιοι είναι "ανάπηροι θεσμοί", ποιοι ενδιαφέρονται για την τσέπη τους και ποιοι όχι.

α) Για κάθε πράξη που μεταγράφεται στα άμισθα υποθηκοφυλακεία για την οποία εισπράττονται αναλογικά δικαιώματα, αυτά ανέρχονται σε ποσοστό κατά περίπτωση από περίπου 4,75 τοις χιλίοις έως περίπου 8,75 τοις χιλίοις και επιπλέον επιβαρύνονται και με 24% ΦΠΑ. Η "αδικαιολόγητη" κατά τον αρθρογράφο σας αναλογική αμοιβή των υποθηκοφυλάκων εκ του παραπάνω ποσοστού είναι 0,25 τοις χιλίοις. Έτσι, με εφαρμογή του 8,75 τοις χιλίοις επί αξίας, έστω 100.000 ευρώ, το αναλογικό δικαίωμα ανέρχεται σε 875 ευρώ περίπου, πλέον ΦΠΑ 24%, συνολικώς 1.085 ευρώ. Από αυτά τα 1.085 ευρώ ο υποθηκοφύλακας θα εισπράξει αναλογικά μόνον 25 ευρώ! Ποσοστό δηλαδή 2,30% εκ του συνόλου των εισπραττομένων! Ενώ τα υπόλοιπα πηγαίνουν στο ελληνικό Δημόσιο, στο ΤΑΧΔΙΚ, στην ΕΚΧΑ, στο ΙΚΑ και στη μισθοδοσία των υπαλλήλων. Αυτή είναι η δήθεν "υπέρογκη" αμοιβή μας για την ανάληψη πλήρους αστικής ευθύνης (αποκλειομένης κάθε ευθύνης του Δημοσίου) και για την κάλυψη κάθε λειτουργικού εξόδου των γραφείων μας (το Δημόσιο ουδεμία τέτοια δαπάνη αναλαμβάνει). Όλα τα άλλα -πράγματι υπέρογκα- ποσά που εισπράττουμε, αποδίδονται κυρίως στο ελληνικό Δημόσιο ή σε τρίτους.

Άραγε δεν γνωρίζει ο συγγραφέας του άρθρου ότι μόνον ελάχιστο τμήμα των ποσών που εισπράττουμε παρακρατούμε; Ή μας συκοφαντεί δολίως, προκειμένου να δημιουργήσει εντυπώσεις και να ανακαλύψει ανύπαρκτα επιχειρήματα υπέρ της άθλιας ψευδομεταρρύθμισης που πέρασε με το νόμο 4512/2018;

β) Αυτά όλα τα υπέρογκα ποσά που μέχρι σήμερα οι άμισθοι υποθηκοφύλακες εισέπρατταν και απέδιδαν κατά κύριο λόγο στο Δημόσιο και σε τρίτους, πλέον θα εισπράττονται από το νπδδ "ελληνικό Κτηματολόγιο" και θα τα διαχειρίζεται σχεδόν ανεξέλεγκτα το νπδδ "Ελληνικό Κτηματολόγιο", με μόνον έλεγχο δύο ορκωτών ελεγκτών που το ίδιο το Δ.Σ.της "Ελληνικό Κτηματολόγιο" θα διορίζει, κατά παράκαμψη της εκ του Συντάγματος τακτικής ελεγκτικής αρμοδιότητας του Ελεγκτικού Συνεδρίου.

Ενώ λοιπόν προηγουμένως εμείς εισπράτταμε για την "τσέπη μας" ποσοστό χαμηλό έως 2,30%, με ποσοστό έως 97,70% να πηγαίνει στο ελληνικό Δημόσιο και τρίτους, πλέον το σύνολο των εσόδων (με την εξαίρεση των αποδόσεων υπέρ ΤΑΧΔΙΚ) θα πηγαίνει στην de facto ανεξέλεγκτη "τσέπη" της "Ελληνικό Κτηματολόγιο"!

Άραγε ο αρθρογράφος σας δεν γνώριζε τη σημαντική αυτή διαφορά μεταξύ του προηγούμενου και του νέου καθεστώτος; Ή τη γνώριζε και την αποσιώπησε;

γ) Πράγματι, το αναλογικό 0,25 τοις χιλίοις δεν έχει πλαφόν προς τα άνω. Όμως πλαφόν προς τα άνω δεν έχει ούτε και η πλήρης και απεριόριστη αστική ευθύνη του υποθηκοφύλακα κατ' άρθρο 1344 του Αστικού Κώδικα με αποκλεισμό της ευθύνης του Δημοσίου κατ' άρθρο 1345 του Αστικού Κώδικα. Αστική Ευθύνη που δεν θα έχει πια η "Ελληνικό Κτηματολόγιο" για την ίδια εργασία -ενώ θα εισπράττει υπέρ εαυτής το σύνολο των χρημάτων-, μια που το άρθρο 1344 δεν θα εφαρμόζεται στον φορέα αυτόν.

δ) Σε κάθε περίπτωση, τα χρήματα του υπέρ ημών παρακρατούμενου κατά τα ανωτέρω ποσοστού 0,25 τοις χιλίοις δεν αποτελούν εισόδημα δυσανάλογο με αυτό άλλων ελευθέρων επαγγελματιών. Στους καιρούς προ κρίσης επέτρεπαν την άνετη διαβίωση (και όχι τον πλουτισμό) των υποθηκοφυλάκων, ενώ στον καιρό της κρίσης, οι περισσότεροι υποθηκοφύλακες αντιμετωπίζουν πια μέτρια έως σοβαρά οικονομικά προβλήματα.

Από πού κι ως πού όμως θεωρεί ο αρθρογράφος σας ότι κακώς εισπράττουμε όσα μας επιτρέπει ο νόμος να εισπράττουμε, χρησιμοποιώντας την παραπλανητική και συκοφαντική έκφραση ότι τάχα "πλουτίζουμε αδικαιολόγητα"; Μας τα δίδει ή δεν μας τα δίδει τα ποσά αυτά ο νόμος, ναι ή όχι; Αν μας τα δίδει, τότε δεν είναι "αδικαιολόγητη" η είσπραξή τους. Αν δεν μας τα δίδει, τότε πολύ απλά δεν πλουτίζουμε και είναι συκοφαντικό τότε εξ αυτού του λόγου το δημοσίευμα.

ε) Έχει ιδιαίτερα έντονη διάθεση ο αρθρογράφος σας να επιχειρηματολογήσει περί του ότι δεν είμαστε δημόσιοι λειτουργοί τάχα επειδή είμαστε ελεύθεροι επαγγελματίες. Προφανώς δεν γνωρίζει ότι μέχρι και ο δικηγόρος -το κατεξοχήν ελευθέριο νομικό επάγγελμα- χαρακτηρίζεται ρητώς στο νόμο "δημόσιος λειτουργός". Προφανώς δεν γνωρίζει ότι και ο συμβολαιογράφος και ο δικαστικός επιμελητής -δημόσιοι λειτουργοί που και αυτοί, όπως και οι άμισθοι υποθηκοφύλακες, έχουν σφραγίδα με το Εθνόσημο- είναι και αυτοί ελεύθεροι επαγγελματίες. Προφανώς δεν γνωρίζει ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας ρητώς έχει αποφανθεί ότι έχουμε την ιδιότητα του δημόσιου λειτουργού, που άλλωστε κατοχυρώνεται και εκ του Συντάγματος, ο ρόλος των οποίων μάλιστα είναι θεσμικά τόσο αναβαθισμένος, ώστε, πάντοτε κατά το Συμβούλιο της Επικρατείας, να διαφοροποιείται "σε σχέση με τους ασκούντες άλλα δημόσια λειτουργήματα υπό την ιδιότητα του ελεύθερου επαγγελματία".

Και εν πάση περιπτώσει, τα παραπάνω μπορεί ο αρθρογράφος σας να μην τα γνωρίζει. Διερωτώμεθα εντούτοις ποια είναι ακριβώς η σκοπιμότητα του να υποβαθμίσει την ιδιότητά μας ως δημοσίων λειτουργών ο αρθρογράφος σας;

στ) Εάν ο αρθρογράφος σας έμπαινε στον κόπο να διαβάσει κιόλας της μελέτη της Παγκόσμιας Τράπεζας για τα ακίνητα, θα διάβαζε ότι στον δείκτη Registering Property, η Π.Τ. περιλαμβάνει ατυχώς και όλες τις διαδικασίες μεταβίβασης εν γένει ενός ακινήτου, που ειδικά στην Ελλάδα αφορούν σχεδόν στο σύνολό τους διατυπώσεις άσχετες με τον σκοπό της μεταγραφής. Οι περισσότερες από αυτές είναι φορολογικού χαρακτήρα (καταβολή φόρων για τη μεταβίβαση, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ κ.λπ.) ενώ κάποιες ειδικά νεότερες αφορούν πιστοποιητικά που εκδίδουν οι μηχανικοί (ενεργειακό πιστοποιητικό - πιστοποιητικό μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών). Με όλα αυτά, λογικό είναι να κατατάσσεται η Ελλάδα χαμηλά.

Αυτό όμως που είτε αποκρύπτει είτε δεν γνωρίζει ο αρθρογράφος σας είναι ότι στον μοναδικό διεθνώς συγκριτικό δείκτη που αξιολογεί καθαρώς την καταχώριση της ακίνητης ιδιοκτησίας, η Ελλάδα και το "ανάπηρο" κατά τον αρθρογράφο σας σύστημα των υποθηκοφυλακείων λαμβάνει ένα εντυπωσιακό 9,24 με άριστα το 10 για το 2017, τη στιγμή που π.χ. η Γερμανία λαμβάνει μόνον 8,22 με άριστα το 10. Και τούτο, χωρίς να έχουμε κτηματολογικούς χάρτες και χωρίς να έχουμε πλήρη μηχανοργάνωση. Ιδού το σχετικό link.

ζ) Ο αρθρογράφος σας, αλήθεια, έχει αναρωτηθεί γιατί δεν έχουμε κτηματολόγιο; Έχει αντιληφθεί ότι η διαδικασία κτηματογράφησης, έτσι όπως γίνεται σήμερα, έχει επικεντρωθεί στην επανακαταχώριση της ήδη καταχωρισμένης περιουσίας των Ελλήνων πολιτών; Ότι δηλαδή ασχολείται με κάτι φαραωνικό και απολύτως άχρηστο, αντί να επικεντρωθεί στη χαρτογράφηση των γεωτεμαχίων της χώρας, την οριοθέτηση των δασών και του αιγιαλού; Έχει αντιληφθεί ότι τα έσοδα των υποθηκοφυλακείων, που υπολογίζονται σε 400 με 500 εκατ. ευρώ ετησίως, τουλάχιστον, θα κατευθυνθούν τώρα πια σε κάτι που κατ' ευφημισμόν μόνον ονομάστηκε κτηματογράφηση και στην ουσία το είχαμε ήδη;

Ενόψει όλων των ανωτέρω, αναμένουμε, κύριε Διευθυντά, τα κάτωθι:

1) Δημοσίευση της παρούσας επιστολής μας σε συνθήκες προβολής όμοιες με τις συνθήκες προβολής του αρχικού ως άνω άρθρου.

2) Επανορθωτική δήλωση πλήρους αποκατάστασης της πραγματικότητας από τον αρθρογράφο σας και συγγνώμης προς τον κλάδο μας, για όσα συκοφαντικά και προσβλητικά διετύπωσε.

Σε διαφορετική περίπτωση, επιφυλασσόμεθα για την αποκατάσταση της τιμής και της υπόληψής μας, τόσο για ίδιο λογαριασμό ως σωματείο, όσο και για λογαριασμό καθενός εκ των μελών μας, ενώπιον των αρμοδίων Δικαστηρίων.

Για το Δ.Σ της Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος

ΙΩΑΝΝΗΣ ΑΝΔΡΑΛΗΣ
Πρόεδρος

ΜΙΧΑΛΗΣ ΧΡΙΣΤΟΦΑΚΗΣ
Γενικός Γραμματέας»

Η απάντηση του Κ. Μαρκάζου

Σε απάντηση όσων αναφέρει το ΔΣ της Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων, και προσπερνώντας τους χαρακτηρισμούς «αμόρφωτο, άσχετο και με επιφανειακή και κακοπροαίρετη προσέγγιση στα πράγματα» στο πρόσωπό μου, έχω να αναφέρω τα εξής:

α) Στο άρθρο αναφέρεται ότι το κόστος των συναλλαγών ήταν υπερβολικό. Στο κόστος συμπεριλαμβάνονται και οι αμοιβές των υποθηκοφυλάκων και όσα αποδίδονται στο Δημόσιο. Αν για μία πράξη μεταγραφής δικαιολογούνται σαν εύλογα ποσά εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ, αυτό είναι στην κρίση του καθενός. Επισημάνθηκε ότι οι αμοιβές ήταν νόμιμες και υποχρεωτικές (δηλαδή αδιαπραγμάτευτες). Αλλά η άποψή μου είναι ότι ήταν ένα λάθος που στοίχισε ακριβά στην οικονομία (και στην τσέπη όσων πλήρωσαν). Εκτός και αν επιτρέπεται να έχουν άποψη μόνο όσοι εισπράττουν ενώ απαγορεύεται να έχουν γνώμη όσοι πληρώνουν. Επίσης πουθενά δεν υπερασπίστηκα τον νόμο 4512/2018. Μάλλον το αντίθετο έκανα, όταν αναφέρω στο άρθρο ότι οι αμοιβές αυξάνονται αντί να μειώνονται.

β) Για όσα αναφέρονται για την απόδοση των αμοιβών στο Κτηματολόγιο δεν έχω να απαντήσω κάτι, καθώς δεν αναφέρω τίποτα στο άρθρο. Όμως έχω μείνει με την απορία από πού προκύπτει ότι το ΝΠΔΔ "Ελληνικό Κτηματολόγιο" θα διαχειρίζεται ανεξέλεγκτα έσοδα (όπως αναφέρει στην επιστολή του το ΔΣ). Θα συμβούλευα (εντελώς φιλικά) ότι δεν είναι καλή δικαιολογία να συνεχίσει να εισπράττει κάποιος αμοιβές προεξοφλώντας ότι όλοι οι άλλοι είναι απατεώνες.

γ) Η «πλήρης και απεριόριστη αστική ευθύνη του υποθηκοφύλακα» (-προσθέτω- όπως και οποιουδήποτε άλλου) δεν προϋποθέτει απεριόριστες αμοιβές, ούτε απαγορεύει ένα λογικό πλαφόν (όταν μάλιστα οι αμοιβές είναι ποσοστιαίες και αδιαπραγμάτευτες).

δ) Για το αν κάποιες αμοιβές αμίσθων υποθηκοφυλάκων έχουν κριθεί σαν «αδικαιολόγητος πλουτισμός» (όπως το παράδειγμα με τα ομολογιακά δάνεια στο άρθρο) παραπέμπω (ενδεικτικά μεταξύ περισσοτέρων) στις αποφάσεις του Αρείου Πάγου υπ’ αριθ. 1207/2015, 1206/2015 και 1430/2017. Έχουν μάλιστα επιστραφεί αμοιβές κατόπιν τελεσίδικων και αμετάκλητων αποφάσεων (προφανώς και το ΔΣ γνωρίζει πολύ καλά αυτές τις αποφάσεις).

ε) Δεν αρνούμαι την ιδιότητα του δημόσιου λειτουργού σε όποιον του έχει απονεμηθεί, ούτε ακόμη και σε όσους θέλουν να αισθάνονται έτσι. Εξακολουθώ να προτρέπω ότι πρέπει να είμαστε ιδιαίτερα επιφυλακτικοί σε όσους προβάλλουν αυτή την ιδιότητα όταν υπερασπίζονται επαγγελματικά συμφέροντα. Συνήθως μπλέκονται διαφορετικά θέματα και μάλιστα εκ προθέσεως.

στ) Η κατάταξη της χώρας στην κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας γίνεται από διεθνείς οργανισμούς (στους οποίους παραπέμπει το άρθρο). Αναφέρω επίσης ότι «προφανώς οι ταπεινωτικές κατατάξεις δεν αφορούν μόνο τις διαδικασίες που διεκπεραιώνουν τα υποθηκοφυλακεία». Αν θέλουμε να αποδείξουμε ότι η χώρα είναι σε άριστη κατάταξη στο θέμα, φοβάμαι ότι δεν αρκεί να πειστώ εγώ, αλλά κάποιοι τρίτοι που ζουν στο εξωτερικό.

ζ) Ομολογώ ότι δεν έχω καλές απαντήσεις σε όλα τα ερωτήματα που θέτει σε αυτό το σημείο η επιστολή. Την έλλειψη πάντως κτηματολογίου στην Ελλάδα την έχουμε πληρώσει ακριβότερα από τα 500 εκατ. ευρώ που εισέπρατταν ετησίως (βάσει της επιστολής) τα υποθηκοφυλακεία.