Σημάδια ζωής στο ελληνικό real estate

Οι διαφαινόμενες τάσεις για τα επαγγελματικά ακίνητα υψηλής ποιότητας, εντός του 2018, είναι η αύξηση του όγκου συναλλαγών και η σταδιακή μείωση των αποδόσεων.

Οι αγοραπωλησίες που ολοκληρώνονται είναι πολύ περισσότερες από αυτές που ο κόσμος αντιλαμβάνεται. Αντίθετα με ό,τι συμβαίνει στο χρηματιστήριο, ο όγκος συναλλαγών στα ακίνητα δεν καταγράφεται. Οι πράξεις που δημοσιοποιούνται αφορούν, κατά κύριο λόγο, εταιρίες που εκ του νόμου είναι υποχρεωμένες να τις γνωστοποιούν. Επίσης, πολλές αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται σε επίπεδο μετοχών Εταιριών Ειδικού Σκοπού («SPVs»), επομένως δεν καταχωρούνται ούτε στα υποθηκοφυλάκεια.

Οι λόγοι της συγκρατημένης αισιοδοξίας για υψηλότερο επίπεδο δραστηριότητας και βελτιωμένες τιμές είναι πολυποίκιλοι.

Η ραγδαία πτώση των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων συντελεί στο να δίνεται ευκολότερα το πράσινο φως από τις Επενδυτικές Επιτροπές και τα Διοικητικά Συμβούλια των επενδυτικών εταιριών ακινήτων, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις τους προσδιορίζονται με βάση την απόδοση του κρατικού ομολόγου, με σχετική προσαύξηση, φυσικά, για τον κίνδυνο ρευστότητας («liquidity risk premium»).

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αποδόσεις των υπόλοιπων επενδυτικών επιλογών, εκτός ακίνητης περιουσίας, βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα, στον ελληνικό και ευρωπαϊκό χώρο.

Επιπρόσθετα, υφίσταται σκεπτικισμός για μια σειρά ευρωπαϊκών αγορών ακινήτων. Για παράδειγμα, η εκλογική αναμέτρηση στην Ιταλία ανησυχεί τους επενδυτές ακινήτων, στους οποίους η Ελλάδα παρουσιάζεται ως μια εξαιρετικά ενδιαφέρουσα εναλλακτική. Η αποσχιστική πρόκληση της Καταλονίας έστρεψε funds προς την Ελλάδα, επιβραδύνοντας την επέκτασή τους στην Ισπανία.

Παρότι η μάχη δεν έχει ακόμη κριθεί, στους κόλπους των στελεχών επιχειρήσεων ακίνητης περιουσίας διεθνώς επικρατεί η πεποίθηση ότι μετά από μια παρατεταμένη 10ετή κρίση ήταν -σε μεγάλο βαθμό- αναμενόμενο να αρχίσει να εμφαίνεται μια «κανονικότητα». Για κτίρια υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών σε εμπορικά σημεία, η «ψαλίδα» που καταγράφηκε στις αποδόσεις, σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, ήταν εξαιρετικά μεγάλη και αναμένεται ότι οι αποδόσεις για επαγγελματικά ακίνητα θα συγκλίνουν προς τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Ήδη, μετά την ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του προγράμματος με τους θεσμούς και ως αποτέλεσμα της αυξανόμενης ζήτησης για επενδύσεις, οι ζητούμενες αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων εντός του 2017 και στις αρχές του 2018 εμφάνισαν μείωση σε σχέση με το 2016, δεδομένου του περιορισμού της αβεβαιότητας. Αναμένεται να αποδειχθεί το κατά πόσο η βελτιωμένη εικόνα θα αποτελέσει μια πρόσκαιρη αναλαμπή ή αν, πράγματι, εισερχόμαστε σε έναν νέο, πιο ευοίωνο μακροπρόθεσμο κύκλο. Οι παράγοντες που θα μπορούσαν να ανακόψουν την πρόοδο είναι πρωτίστως:

-Μία απροσδόκητη ανάσχεση των μεταρρυθμίσεων και του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων.

-Μια εντατικοποίηση της «φορο-καταιγίδας» που βιώνουμε τα τελευταία χρόνια.

-Ένα απρόβλεπτο συμβάν που θα δημιουργούσε σοβαρές επιπλοκές στις τουριστικές επιδόσεις. Είναι γεγονός ότι η Ελλάδα έχει στηριχθεί υπερβολικά σε έναν συγκεκριμένο τομέα, τον τουρισμό, ο οποίος μάλιστα είναι και υψηλού ρίσκου.

-Μια απότομη αύξηση της προσφοράς του αποθέματος των ακινήτων προερχόμενων από το τραπεζικό σύστημα. Δεδομένων των τελευταίων εξελίξεων, το ποιοτικό τραπεζικό απόθεμα δείχνει σε μεγάλο βαθμό διαχειρίσιμο, υπό την προϋπόθεση του κατάλληλου σχεδιασμού και της προσεκτικής υλοποίησης μίας αποδοτικής στρατηγικής.

Τα χρονοδιαγράμματα διοχέτευσης των επιμέρους ακινήτων μπορούν να καταστήσουν εφικτή μια ομαλή προώθηση χαρτοφυλακίων. Σε πρώτο χρόνο σε μεγάλα funds και μετέπειτα (σε δεύτερο ή τρίτο χρόνο) στους τελικούς αγοραστές/καταναλωτές, σε χρονικό ορίζοντα μάλιστα κατά τον οποίο η ζήτηση, για σχετική απορρόφηση ποιοτικού προϊόντος, διαγράφεται ισχυρή.

Η αρχική ανάκαμψη, πάντως, των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων -βάσει της υποχώρησης των αποδόσεων- δείχνει, προς το παρόν, να είναι υγιέστερη σε σύγκριση με το παρελθόν, παρά την εύθραυστη ακόμη μακροοικονομική κατάσταση της Χώρας:

(Ι) Τα ενοίκια, στα οποία στηρίζεται, κυμαίνονται σε λογικά επίπεδα, παρουσιάζοντας προοπτικές αύξησης, αντίθετα με τα υπερβολικά ενοίκια του παρελθόντος, τα οποία αντανακλούσαν κατά μία έννοια «πλασματικά» επίπεδα ΑΕΠ.

(ΙΙ) Οι επενδυτικές αποφάσεις λαμβάνονται πλέον με ορθολογικά κριτήρια, μετά από προσεκτικές διαδικασίες, ενδελεχή έλεγχο και χρηματοοικονομική ανάλυση. Τις προηγούμενες δεκαετίες, πολλές αποκτήσεις συχνά εκτελούνταν «ελαφρά τη καρδία», μέσα σε καθεστώς ευμάρειας, χωρίς επιστημονικά κριτήρια και λεπτομερή έρευνα αγοράς.

(ΙΙΙ) Οι νέες τοποθετήσεις βασίζονται σε ίδια κεφάλαια και όχι σε τραπεζικό δανεισμό, ο οποίος διοχέτευε στο παρελθόν υπερβάλλουσα ρευστότητα, ακόμη και για προϊόν αμφιβόλου ποιότητας. Εάν υπάρξει διαθεσιμότητα δανειακών κεφαλαίων σε χαμηλό κόστος, οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων θα βελτιωθούν περαιτέρω.

Υπογραμμίζεται ότι ο αυξημένος ανταγωνισμός για επαγγελματικά ακίνητα αφορά τα λεγόμενα «prime» ακίνητα. Η παρατηρηθείσα «διχοτόμηση» και η αγορά δύο ταχυτήτων είναι γεγονός. Ερώτημα παραμένει το αν και πότε η άνοδος της δραστηριότητας αγοραπωλησιών των χώρων υψηλής ποιότητας και μισθωτικής ζήτησης θα συμπαρασύρει και τους χώρους χαμηλής ποιότητας και μισθωτικής ζήτησης.

*Ο Μάριος Αποστολίνας είναι διευθύνων σύμβουλος της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ.