Δημ. Μπινιάρης: Γιατί «πνίγεται» η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα

Χωρίς πραγματική εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές, ουσιαστικές διαβεβαιώσεις προς τους επενδυτές πως δεν θα υπάρξουν νέες φορολογικές εκπλήξεις, επίλυση της δύσκολης εξίσωσης με τα κόκκινα δάνεια και φυσικά χωρίς επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς, η ελληνική αγορά κατοικίας θα καρκινοβατεί.

Οι στρεβλώσεις με αντικειμενικές και φορολογία, η απουσία αξιόπιστων στοιχείων για τις συναλλαγές (που σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος έχουν μειωθεί περίπου στις 40 ανά 1.000 κατοικίες ετησίως, όταν το 2005 είχαν φτάσει τις 215 ανά 1.000 κατοικίες) δεν επιτρέπουν στην αγορά να «ανασάνει», υποστηρίζει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος Δημήτρης Μπινιάρης. "Χωρίς να σπάσεις αβγά, ομελέτα δεν γίνεται", προσθέτει χαρακτηρίζοντας τις περισσότερες από τις λύσεις που προωθούνται μέχρι στιγμής για τα συγκεκριμένα ζητήματα "υποκριτικές".

Ο κ. Μπινιάρης επισημαίνει πως ακόμα και στις σημερινές χαμηλές τιμές, σε ορισμένες περιοχές π.χ. των Βορείων Προαστίων ή του Παλαιού Ψυχικού η αγορά κατοικίας είναι ασύμφορη, μολονότι οι αγοραστές μπορεί να πληρώσουν το ένα τρίτο της τιμής που θα πλήρωναν προ δεκαετίας. Αναφέρει το παράδειγμα κατοικίας 200 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) στο Π. Ψυχικό που αγοράστηκε 1,5 εκατ. ευρώ και τώρα πωλείται 500.000 ευρώ. Όμως ο αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει ΕΝΦΙΑ που φτάνει τις 7.500 ευρώ ετησίως, δηλαδή το 70% του ενοικίου, αν υποθέσουμε πως την ενοικιάσει με 1.000 ευρώ τον μήνα. Σήμερα, λέει ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ, «αν η απόδοση μιας επένδυσης σε κατοικία φτάνει το 5%-6%, περιορίζεται σε μόλις 3% αν συνυπολογιστούν οι φόροι».

Αρκετοί θα αναρωτηθούν γιατί όσοι ασχολούνται με την αγορά ακινήτων επικεντρώνονται στις ακριβές συνοικίες. Η απάντηση που δίνουν οι αναλυτές είναι πως αυτές οι συνοικίες είναι πιθανόν πως θα προσελκύσουν επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως εξαιτίας της μεγάλης υποχώρησης των τιμών, αλλά και των γενικότερων συνθηκών διαβίωσης. Οι ίδιοι τονίζουν πως οι δημοτικές αρχές πολλών περιοχών της Αθήνας έχουν φροντίσει για την περαιτέρω υποβάθμιση συνοικιών που θα μπορούσαν να προσελκύσουν επενδυτές, αν βέβαια αρθούν οι στρεβλώσεις που προαναφέρθηκαν.

Πώς εξηγείται, όμως, το γεγονός ότι χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα μένουν κλειστά εδώ και περίπου 10 χρόνια, ενώ σε αρκετές περιοχές της Αττικής (Χαλάνδρι, Χολαργός κ.λπ.) ζητούνται ακόμα τιμές που φτάνουν τις 3.000 ευρώ ανά τ.μ. από τους εργολάβους; Πώς οι τελευταίοι αντέχουν να διατηρούν κλειστά τα διαμερίσματα και επιμένουν σ’ αυτές τις τιμές, όταν με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος η βουτιά της δεκαετίας 2006- 2016 φτάνει το 41,4% κατά μέσο όρο; Ειδικά όταν, σύμφωνα με κάποιους αναλυτές, αφού απουσιάζουν τα αξιόπιστα στοιχεία, σήμερα υπάρχουν αδιάθετες στην Ελλάδα περί τις 500.000 κατοικίες.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, το υπάρχον απόθεμα κατοικιών αγγίζει τα 6,4 εκατ. κατοικίες ενώ αντιστοιχεί σε λιγότερα από 9 εκατ. άτομα (πληθυσμός άνω των 18 ετών). Το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014 αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα (ή 1,7 κατοικία ανά οικογένεια). Ο αντίστοιχος δείκτης σε άλλες χώρες της Ε.Ε. που συμπεριλαμβάνονται στο δείγμα της ΤτΕ μεταβλήθηκε από 55 κατοικίες το 2002 σε 60 κατοικίες το 2014.

Κάποιοι υποστηρίζουν πως οι εργολάβοι έχουν «λίπος» από τις εποχές της επίπλαστης ευημερίας και συνεπώς αρνούνται να κατεβάσουν τις τιμές. Ορισμένοι, όμως, όπως και ο κ. Μπινιάρης θεωρούν πως αρκετοί εργολάβοι είναι «εγκλωβισμένοι» γιατί έχουν κτίσει με τραπεζικά δάνεια και με στόχο να πωλήσουν στις τιμές του 2006 και του 2007. Συνεπώς, αφού δεν «κουρεύονται» τα δάνεια, δε μπορούν να κατεβάσουν και τις τιμές.

Ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ δε φαίνεται να πιστεύει τις εξαγγελίες κυβερνητικών αξιωματούχων σύμφωνα με τις οποίες «από του χρόνου» ο ΕΝΦΙΑ θα επιβάλλεται επί των εμπορικών τιμών με κατάργηση των αντικειμενικών αξιών. Η σχετική επιτροπή στην οποία συμμετέχει, «έχει να συνεδριάσει πολλούς μήνες» υποστηρίζει. Υπενθυμίζει, επίσης, πως παραμένει ο στόχος για έσοδα 3,2 δισ. ευρώ από τη φορολογία επί των ακινήτων. Με τις εξαιρετικά μειωμένες εμπορικές τιμές είναι αδύνατον να πιαστεί ο συγκεκριμένος στόχος εσόδων, λέει, ειδικά όταν στις πάλαι ποτέ «ακριβές περιοχές» (στις οποίες δεν υπήρξε πέρυσι μείωση αντικειμενικών) οι διαφορές είναι τεράστιες.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εξυγίανση της αγοράς, ώστε «να πάρει μπροστά», είναι και η ρύθμιση των κόκκινων δανείων, ειδικά όταν τα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα αποτελούν το 82% των εξασφαλίσεων που έχουν οι τράπεζες για τα δάνεια προς τις επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά. Η εκκρεμότητα με τα κόκκινα δάνεια επιβαρύνει σημαντικά την αγορά κατοικίας λένε οι μεσίτες, με τον κ. Μπινιάρη να υπενθυμίζει τις προτάσεις που έχει καταθέσει η ομοσπονδία.

Οι προτάσεις για τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια

Τι προτείνει η ΟΜΑΣΕ; Πρώτον, την «άμεση επανεκτίμηση όλων των ενυπόθηκων μη εξυπηρετούμενων δανείων, από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων πενταετούς τουλάχιστον εμπειρίας (όχι από υπαλλήλους εκτιμητές των τραπεζών, ούτε υπαλλήλους εκτιμητές των θυγατρικών τους εταιριών, λόγω σύγκρουσης συμφερόντων) και εκ νέου διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, καθώς και του καθορισμού των δόσεων, σύμφωνα με την τρέχουσα εμπορική αξία τους, ώστε να γίνουν βιώσιμα».

Κατά την ομοσπονδία, «πιθανές απομειώσεις στο κεφάλαιο που εξυπηρετείται από τη μηνιαία δόση μπορεί να συνοδεύονται με ρήτρες που να λαμβάνουν υπόψη τους δυνητικές θετικές εξελίξεις για την αξία των ακινήτων ή για τα εισοδήματα των δανειοληπτών στο μέλλον». Με τον τρόπο αυτό «υπολογίζουμε ότι θα γίνει βιώσιμο το 50%-60% των μη εξυπηρετούμενων δανείων».

Οι μεσίτες προτείνουν για το υπόλοιπο 40%-50% των περιπτώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και εξασφαλίσεις για την αποφυγή καταχρήσεων, «να δοθεί η εναλλακτική δυνατότητα στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο (δίχως τη χρονοβόρα, ψυχοφθόρα και κοστοβόρα διαδικασία του πλειστηριασμού), στην κατάσταση που αυτά βρίσκονται και λειτουργούν σήμερα και όχι κατεστραμμένα, με την προϋπόθεση της διαγραφής του συνόλου του υπολειπόμενου δανεισμού που είχε δοθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε οι τράπεζες να περιοριστούν στην άμεση εκμετάλλευση του ενυπόθηκου ακινήτου του μη εξυπηρετούμενου δανείου και να μη στραφούν εναντίον άλλων περιουσιακών στοιχείων όσων δανειοληπτών βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής του δανείου τους».

Με την πρόταση αυτή, πιστεύουν «πως ένα μεγάλο μέρος του προβλήματος που ενδεχομένως θα ανέλθει και στο 25% των κόκκινων δανείων, θα διευθετηθεί εξωδικαστικά, δίδοντας τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να επανεκκινήσουν τυχόν επιχειρηματικές τους δραστηριότητες, δίχως να παραμένουν υπό την δαμόκλειο σπάθη της κατάσχεσης ολόκληρης της περιουσίας τους».

Όσοι δανειολήπτες επιλέξουν αυτή τη λύση, «θα έχουν το κίνητρο να παραδώσουν άμεσα τα ακίνητά τους, κερδίζοντας από τη μείωση του δανεισμού τους, που θα ισούται με το ύψος της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, ενώ ταυτόχρονα δεν θα κινδυνεύσουν άλλα περιουσιακά τους στοιχεία, πιθανόν μικρότερης αξίας και λιγότερο σημαντικά για τις τράπεζες, αλλά σημαντικά για τους ίδιους».

Η ΟΜΑΣΕ προτείνει, επίσης, την «άμεση επανεκτίμηση από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων τουλάχιστον πενταετούς εμπειρίας, όλων των ενυπόθηκων ακινήτων, ώστε να δοθεί η επιλογή στους δανειολήπτες που ακόμα καταφέρνουν να πληρώνουν τα δάνειά τους (παρότι κατά κανόνα οι αξίες των ακινήτων τους και τα εισοδήματά τους έχουν μειωθεί κατά πολύ) να καταβάλλουν δόσεις που αντιστοιχούν στην τρέχουσα εμπορική αξία των ακινήτων τους και όχι στην αξία εκτίμησης της περιόδου που δανειοδοτήθηκαν».

Το υπόλοιπο του δανείου «μπορεί να καταβληθεί μελλοντικά με την επιμήκυνση της χρηματοδοτικής σύμβασης και με τη χρήση ειδικών ρητρών, που θα προσαρμόζουν τη δόση και τους όρους του δανείου, σε δυνητικές θετικές εξελίξεις στα εισοδήματα των δανειοληπτών ή στην αύξηση της αξίας των ακινήτων τα επόμενα χρόνια».