Τέσσερις πρακτικές συμβουλές για τα ακίνητά σας!

Το ακίνητο από εδώ και πέρα δεν θα μπορεί να αποδίδει εφ' όρου ζωής και ως εκ τούτου οι τιμές θα διακυμαίνονται περισσότερο από το παρελθόν, εκτιμά ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων μελετών και εκτιμήσεων παγίων στοιχείων GLP Values Γεώργιος Λίτσας.

Τονίζει πως αναφορικά με την επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων οι συνθήκες συνεχίζουν να είναι ώριμες για να πιέζουν οι μισθωτές τους ιδιοκτήτες, ώστε οι τελευταίοι να προχωρήσουν σε περαιτέρω μειώσεις των ενοικίων.

ΕΡ.: Κύριε Λίτσα, τι κινήσεις θα πρέπει να κάνει ο Έλληνας σχετικά με τα ακίνητά του την επόμενη πενταετία;

Δεδομένου ότι 8 στους 10 Έλληνες έχουν τουλάχιστον ένα ιδιόκτητο ακίνητο -αναλογία που μας κατατάσσει στην πρώτη θέση στην Ευρώπη- καθένας από εμάς θα πρέπει να κάνει μια μελέτη αξιολόγησης των ακινήτων του. Eάν έχετε για παράδειγμα ένα ακίνητο που νοικιάζετε, να υπολογίσετε ποια είναι η πραγματική καθαρή ετήσια απόδοση που σας προσφέρει. Σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας μας, η απόδοση κυμαίνεται στο 4,4%-6% της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, η οποία κρίνεται υψηλή λόγω της σημαντικής πτώσης των τιμών τους την τελευταία τετραετία.

Από την άλλη πλευρά, εάν κάποιος επενδύει σε ακίνητο με γνώμονα τη μελλοντική αύξηση της τιμής του, θα πρέπει να μελετά τους παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν ανοδικά ή πτωτικά την τιμή του. Επιπλέον δεν πρέπει να αγνοούμε και τον νέο φόρο υπεραξίας που υπολογίζεται στο 15% στη διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής κτήσης, προσθέτοντας έναν ακόμη φόρο στην αλυσίδα της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.

Επομένως, καθένας από εμάς θα πρέπει να είναι πιο κινητικός με τα ακίνητά του και να καταλάβει ότι το ακίνητο από εδώ και πέρα δεν θα μπορεί να αποδίδει εφ' όρου ζωής και ως εκ τούτου οι τιμές του θα διακυμαίνονται περισσότερο από το παρελθόν, αφού τα τελευταία πενήντα χρόνια οι τιμές των περισσότερων ακινήτων στη χώρα μας είχαν μια μόνιμη ανοδική πορεία.

Πόσοι είναι οι συνολικοί φόροι που θα πληρώνει ο ιδιοκτήτης πάνω στην μέση αγοραία αξία του ακινήτου του;

Με τη νέα φορολογική κλίμακα των ενοικίων η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση για έναν που νοικιάζει ένα διαμέρισμα, ένα γραφείο ή ένα κατάστημα φθάνει στο 1%-1,2% της τρέχουσας αξίας του. Επίσης, το γνωστό σε όλους μας «χαράτσι» αντικαταστάθηκε με τον φόρο ιδιοκτησίας ο οποίος σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας μας αντιστοιχεί κατά μέσο όρο στο 0,6% της τρέχουσας αξίας του ακινήτου.

Η ύφεση έφερε καινούργιες μορφές ενοικίασης σε σπίτια και καταστήματα. Εξηγήστε μας πρακτικά ποιες είναι αυτές. Θα πρέπει οι ενοικιαστές να συνεχίσουν να ζητούν από τους ιδιοκτήτες μείωση των ενοικίων;

Στην περίπτωση των διαμερισμάτων ο ιδιοκτήτης δέχεται για τον πρώτο χρόνο ο ενοικιαστής να του πληρώνει μόνο το «χαράτσι» και τα λοιπά πάγια έξοδα του ακινήτου και από τη δεύτερη χρονιά να του καταβάλλει, ανάλογα και με τις συνθήκες, ένα πάγιο μίσθωμα.

Όσον αφορά τα καταστήματα, εκεί έχουμε δει περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης συμφωνεί να εισπράττει ως ενοίκιο ένα ποσοστό επί του τζίρου που κάνει η επιχείρηση του ενοικιαστή του.

Σε ό,τι αφορά την επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων, όπως την αποκαλούμε στη γλώσσα μας, εκτιμούμε ότι οι συνθήκες συνεχίζουν να είναι ώριμες για να πιέζουν οι μισθωτές τους ιδιοκτήτες, ώστε οι τελευταίοι να προχωρήσουν σε περαιτέρω μειώσεις των ενοικίων. Εδώ πρέπει να πω ότι η εταιρεία μας πρωτοστατεί στην αγορά στον τομέα αυτό, αφού έχει καταφέρει να διαπραγματευθεί με επιτυχία την μείωση ενοικίων των πιο επώνυμων λιανικών αλυσίδων που προέρχονται κυρίως από τον χώρο της εστίασης.

Τελικά σήμερα πρέπει κάποιος να αγοράζει ή να νοικιάζει ένα ακίνητο;

Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές και κατηγορίες ακινήτων έχουν υποχωρήσει έως και 65%-70% την πενταετία 2009-2013, εμείς στην GLP Values θεωρούμε ότι η αγορά δεν έχει σταθεροποιηθεί ακόμη και ως εκ τούτου υπάρχουν ακόμη πτωτικά περιθώρια.

Θα συνιστούσαμε λοιπόν για τα επόμενα 3-5 χρόνια να κρατούν μια στάση αναμονής αναζητώντας μόνον τις πραγματικές ευκαιρίες. Και ευκαιρίες θεωρούνται ακίνητα που πουλιούνται στο 35%-45% της αντικειμενικής αξίας. Μέχρι να βρεθούν τέτοιες ευκαιρίες, τα νέα νοικοκυριά πρέπει να προτιμούν τις ενοικιάσεις.

Μεγάλη κουβέντα γίνεται για το ενδιαφέρον Κινέζων, Αράβων όπως και άλλων ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων.

Αντιλαμβάνεστε ότι το οικονομικό περιβάλλον της χώρας περιορίζει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών σε στοχευμένα ακίνητα και σε τιμές τις οποίες στη γλώσσα μας χαρακτηρίζουμε «αναγκαστικής εκποίησης», δηλαδή τα μόνα επίπεδα τιμών που αποδέχεται να πληρώσει ο αγοραστής στον πωλητή.
Όσον αφορά τον νόμο που χορηγεί βίζα για πέντε χρόνια σε όσους κατοίκους εξωτερικού αγοράσουν ακίνητα άνω των 250 χιλιάδων ευρώ δεν είχε έως τώρα την αναμενόμενη θετική επίδραση στην αγορά.

Οι πράξεις που πραγματοποίησαν Κινέζοι και άλλοι ξένοι επενδυτές είναι ελάχιστες, ενώ για τα αραβικά κεφάλαια για τα οποία γίνεται τόσο λόγος (Ελληνικό) χρειάζεται να δούμε πράξεις. Και οι πράξεις που έως τώρα έχουν ολοκληρωθεί στο ελληνικό real estate είναι πολύ συγκεκριμένες και αφορούν τον Αστέρα Βουλιαγμένης, τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα της Eθνικής και της Eurobank, καθώς και μια κατακύρωση ορισμένων δημόσιων εκτάσεων από το ΤΑΙΠΕΔ, που όμως βρίσκονται σε πολύ πρώιμο στάδιο όσον αφορά την υλοποίηση των επενδύσεων που προδιέγραψαν οι μειοδότες.