Επενδυτικές ευκαιρίες σε γερμανικά ακίνητα

Για πάρα πολλά χρόνια, η επένδυση στα ακίνητα αποτελούσε για τον Έλληνα σίγουρη και ασφαλή τοποθέτηση των κεφαλαίων του, με συγκριτικά υψηλές αποδόσεις και τις περισσότερες φορές με εξασφαλισμένες υπεραξίες. Το σκηνικό ανατράπηκε άρδην με την έλευση της κρίσης. Μαζί με τις τιμές των ακινήτων, κατέρρευσαν και οι αποδόσεις στις επενδύσεις αυτού του είδους.

Η πτώση της ζήτησης εκτός από τα χαμηλά μισθώματα είχε ως αποτέλεσμα ακίνητα να μένουν ανοίκιαστα για μήνες ή και χρόνια, ιδιοκτήτες να έχουν μισθωμένα ακίνητα, αλλά να μην εισπράττουν τα μισθώματα, λόγω οικονομικής αδυναμίας των μισθωτών. Παράλληλα, τα ακίνητα επιβαρύνονται με σειρά φόρων, ανεξάρτητα από το αν παράγουν ή όχι εισόδημα.

Οι αντικειμενικές αυτές καταστάσεις ώθησαν μεγάλο αριθμό επενδυτών στο να αναζητήσουν άλλες λύσεις τοποθέτησης ή διασφάλισης των όποιων κεφαλαίων τους, αναλαμβάνοντας σημαντικά ρίσκα, τα οποία δυστυχώς πάρα πολλοί πλήρωσαν ακριβά.

Μία από τις λύσεις σε ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων με απόλυτα νόμιμες και διαφανείς διαδικασίες είναι η αγορά και εκμετάλλευση ακινήτων σε αγορές που χαρακτηρίζονται από οικονομική σταθερότητα και αποδόσεις, που ανταγωνίζονται τα επιτόκια των προθεσμιακών καταθέσεων.

Στη γερμανική αγορά ακινήτων που έχει τα παραπάνω χαρακτηριστικά κινείται η εταιρεία iBautech MANV με έδρα στο Βερολίνο και γραφεία και στην Ελλάδα.

Η εταιρεία δημιουργήθηκε από στελέχη δύο ελληνικών γραφείων αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών και προσφέρει ολοκληρωμένες υπηρεσίες, από τη φάση της εύρεσης του κατάλληλου, σύμφωνα με το επενδυτικό προφίλ του κάθε επενδυτή, ακινήτου και συγχρόνως την τεχνική, νομική, φορολογική, δανειακή και διαχειριστική του υποστήριξη.

Στη συνέντευξη που ακολουθεί, οι εκπρόσωποι της iBautech MANV Ελένη Βήχου, αρχιτέκτων μηχανικός του ΕΜΠ, και Παναγ. Μακρής, πολιτικός μηχανικός M.Sc., απαντούν στις ερωτήσεις του euro2day.

Εuro2day: Κατ' αρχάς, κ. Βήχου, γιατί στη Γερμανία και όχι σε κάποιο άλλο κράτος της Ε.Ε.;

Ελένη Βήχου: Οι λόγοι είναι απλοί. Η Γερμανία είναι μια χώρα με υψηλότατη ανάπτυξη, γι' αυτό άλλωστε αποκαλείται «οικονομική ατμομηχανή» της Ε.Ε. Έχει πληθυσμό 82.000.000 κατοίκων, ΑΕΠ πάνω από 2,7 τρισ.α ευρώ, ενώ χαρακτηρίζεται από οικονομική σταθερότητα και αναπτυξιακή προοπτική, έχοντας διαμορφώσει ένα ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον.

Σε ό,τι αφορά το real estate, στη Γερμανία η εξέλιξη των τιμών στα ακίνητα είναι σταθερά ανοδική, χωρίς απότομες και επίφοβες εξάρσεις ή υφέσεις. Επιπλέον, το ποσοστό ιδιοκτησίας είναι από τα χαμηλότερα της ευρωζώνης. Έναντι περίπου 80% στην Ελλάδα, το αντίστοιχο ποσοστό είναι μόλις 45,7%. Τα δεδομένα αυτά προδιαγράφουν ένα περιβάλλον όπου μπορεί να κινηθεί ένας επενδυτής, διασφαλίζοντας εκ των προτέρων παραμέτρους που στην Ελλάδα είναι απρόβλεπτες, όπως απόδοση της επένδυσης και προοπτικές εξέλιξης των τιμών.

Euro2day: Ωστόσο, η Γερμανία είναι μια πολύ μεγάλη χώρα στην οποία οπωσδήποτε θα υπάρχουν διαφοροποιήσεις από κρατίδιο σε κρατίδιο. Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση και πού κατά την άποψή σας υπάρχουν ευκαιρίες;

Παν. Μακρής: Όντως, υπάρχουν διαφοροποιήσεις. Για παράδειγμα, στο Μόναχο οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται στα 2.900-4.900 ευρώ το τετραγωνικό και τα ενοίκια στα 10,60 -15,80 ευρώ το τετραγωνικό τον μήνα. Στη Φρανκφούρτη οι τιμές είναι ακόμη υψηλότερες.

Ωστόσο στα κρατίδια που απάρτιζαν την πρώην Ανατολική Γερμανία, η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική από άποψη τιμών και αποδόσεων. Αναφερόμενοι σε ανερχόμενες πόλεις, βλέπουμε για παράδειγμα στο Βερολίνο τις τιμές να κυμαίνονται στα 1.500 - 2.800 ευρώ το τετραγωνικό και τα ενοίκια στα 5,50-10,30 ευρώ (το τετραγωνικό μέτρο τον μήνα). Στη Δρέσδη οι τιμές είναι 1.000-2.500 ευρώ και τα ενοίκια 5,40-8 ευρώ. Στη Λειψία 1.100-2.350 και 4,80-7,30 ευρώ. Από αυτές τις τιμές γίνεται εύκολα αντιληπτό ότι η επένδυση στην πρώην Αν. Γερμανία συμφέρει και λόγω μικρότερης τιμής αφετηρίας -άρα, προσδοκίας υψηλοτέρων υπεραξιών- και λόγω της καλής απόδοσης των χαμηλών, άρα ασφαλέστερων σε βάθος χρόνου, ενοικίων.

Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπ' όψιν η δυναμική της αγοράς στις περιοχές αυτές - για τη Δρέσδη υπάρχει η προσδοκία της μεγαλύτερης ποσοστιαίας αύξησης αξιών ακινήτων το 2014 σε ολόκληρη τη Γερμανία.

Ενδεικτικά λοιπόν αναφέρεται ότι οι αποδόσεις των επενδύσεων από την ενοικίαση κατοικιών στη Γερμανία κυμαίνονται σήμερα στο 3%-7%. Τα ποσοστά αυτά θα πρέπει να συγκριθούν με την καθαρή απόδοση των τραπεζικών καταθέσεων στην Ελλάδα που πλέον κινείται σε ποσοστά κάτω από το 3% και την απόδοση των αντίστοιχων στη Γερμανία που διαμορφώνεται μεταξύ 0% και 1%.

Euro2day: Ποιες είναι οι υπηρεσίες που προσφέρετε στον ενδιαφερόμενο που θα θελήσει να επενδύσει στην κτηματαγορά της Γερμανίας;

Ελένη Βήχου: Η οργανωτική μας δομή στην Ελλάδα και στη Γερμανία και οι γνώσεις των στελεχών και των συνεργατών της iBautech MANV για την αγορά καλύπτουν πλήρως τις ανάγκες του πολίτη μιας χώρας ο οποίος επενδύει σε ένα άλλο κράτος της Ε.Ε.

Συγκεκριμένα:

• Προσδιορίζουμε το προφίλ του επενδυτή. Δηλαδή το κεφάλαιο που θέλει να αξιοποιήσει και τις προσδοκώμενες αποδόσεις σε συνάρτηση με την απαιτούμενη ασφάλεια της επένδυσης. Με βάση το προφίλ αυτό, προχωράμε στην έρευνα αγοράς των ακινήτων για την εύρεση του κατάλληλου.

• Μετά την εύρεση του ακινήτου και την απόφαση αγοράς, προχωράμε στον νομικό του έλεγχο. Επίσης, παρέχουμε τη δυνατότητα για τεχνικό έλεγχο, όπως και για την εκτίμηση της αξίας του από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή. Η διεκπεραίωση των φορολογικών διαδικασιών του επενδυτή στη Γερμανία είναι μία ακόμη από τις υπηρεσίες που προσφέρουμε.

• Σε περίπτωση όπου ο επενδυτής δεν διαθέτει όλο το απαιτούμενο κεφάλαιο για την αγορά ακινήτου, η εταιρεία μας αναλαμβάνει να τον βοηθήσει στην επιλογή κατάλληλου πιστωτικού ιδρύματος για τη λήψη στεγαστικού δανείου με ευνοϊκούς όρους, ανάλογα με το προφίλ του. Σε όλη τη χρονική διάρκεια της επένδυσης η iBautech MANV προσφέρει τη δυνατότητα υποστήριξης για τη διαχείριση του ακινήτου και την αντιμετώπιση όλων των θεμάτων που αφορούν την ενοικίαση και τη συντήρησή του, ενώ στην περίπτωση που ο επενδυτής θελήσει να το εκποιήσει θα υποστηριχθεί από την εταιρεία μας για την όσο το δυνατόν γρηγορότερη και αποδοτικότερη μεταπώλησή του.

Τέλος, εάν κάποιος Έλληνας επενδυτής επιθυμεί να αγοράσει ένα ακίνητο (π.χ. οικόπεδο) το οποίο θα ήθελε να αναπτύξει ο ίδιος με σκοπό την εκμετάλλευση ή τη μεταπώληση, του παρέχουμε υποστήριξη με την εύρεση του καταλλήλου ακινήτου και εν συνεχεία στη διοίκηση έργου σε όλες τις φάσεις ανάπτυξης - μελέτη, αδειοδότηση, κατασκευή, πώληση ή ενοικίαση.

Euro2day: Εκτός από τα ακίνητα που θα προκύψουν από έρευνα της αγοράς, διαθέτετε κάποιο portfolio ακινήτων που είναι έτοιμα για επένδυση;

Παν. Μακρής: Βεβαίως και έχουμε διαμορφώσει portfolio ακινήτων, επαγγελματικών και οικιστικών. Στα ακίνητα αυτά έχουν ολοκληρωθεί οι προκαταρκτικές διαδικασίες ελέγχου κ.λπ., ενώ οι αποδόσεις που προσφέρουν στο επενδυμένο κεφάλαιο κυμαίνονται στο 3,3% και 10%. Απλώς να επισημάνω ότι οι υψηλότερες αποδόσεις αφορούν επαγγελματικά ακίνητα, όπως εμπορικά καταστήματα, σούπερ μάρκετ κ.ά. Ο επενδυτής πρέπει λοιπόν να αποφασίσει αν προτιμά αγορά κατοικίας με χαμηλότερες αποδόσεις, αλλά διασπορά κινδύνου σε περισσότερους ενοικιαστές ή περιορισμό σε λίγους ενοικιαστές με καλύτερη απόδοση.

Φυσικά, το portfolio αυτό είναι ενεργό - η αγορά ακινήτων στη Γερμανία είναι γρήγορη και τα καλά ακίνητα πωλούνται σε μικρούς χρόνους, κάτι το οποίο μπορεί να διαπιστώσει ο ενδιαφερόμενος επισκεπτόμενος το site μας www.ibautech.gr.

Euro2day: Ποιο είναι το ύψος κεφαλαίου που θα πρέπει να διαθέσει ο ενδιαφερόμενος και ποιες είναι οι επιβαρύνσεις στην καθαρή τιμή του ακινήτου;

Ελένη Βήχου: Οι επιβαρύνσεις στην καθαρή τιμή του ακινήτου (φόροι, μεσιτικά, νομικά κ.λπ.) ποικίλλουν ανά περίπτωση - συνήθως εκτιμώνται στο 15%. Οι επενδύσεις , για να αξίζουν τις διαδικασίες, καλό είναι να αρχίζουν από 100.000 ευρώ και άνω. Εδώ βέβαια οφείλουμε να επισημάνουμε ότι στο πεδίο των επενδύσεων 3-6.000.000 ευρώ, που είναι χρήματα πολλά για τον μέσο Γερμανό και λίγα για τους μεγάλους επενδυτές, Γερμανούς και λοιπούς Ευρωπαίους, βρίσκονται θαυμάσιες ευκαιρίες - αξιόλογα ακίνητα με καλές αποδόσεις και αξιόπιστους ενοικιαστές.