Ελληνικό: Οι αθέατες όψεις ενός μεγα-πρότζεκτ

Το πρότζεκτ στην περιοχή του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού είναι ένα πολύ μεγάλο real estate ανάπτυξης.

Όχι μόνο για τα ελληνικά και τα ευρωπαϊκά δεδομένα, αλλά και για τα διεθνή.

Ίσως το μόνο άλλο γνωστό, ανάλογο ευρωπαϊκό πρότζεκτ που έρχεται στον νου κάποιου είναι εκείνο των Docklands στο Λονδίνο.

Για να ολοκληρωθεί το τελευταίο σε μια περιοχή 8,5 τετραγωνικών μιλίων χρειάσθηκαν κάπου 20 ολόκληρα χρόνια. Η εταιρεία που το έφερε σε πέρας λειτούργησε από τον Ιούλιο του 1981 μέχρι τον Μάρτιο του 1998.

Σύμβολο της προσπάθειας αναζωογόνησης της ευρύτερης περιοχής ήταν το Canary Wharf που έγινε το δεύτερο χρηματοοικονομικό κέντρο του Λονδίνου μετά το City.

Όμως, η ολοκλήρωση του πρότζεκτ του Canary Wharf στα Docklands δεν ήταν ομαλή και είναι ενδεικτική των εμποδίων που μπορεί να αντιμετωπίσουν μεγαλεπήβολα σχέδια.

Κι αυτό γιατί η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων του Λονδίνου στις αρχές της δεκαετίας του 1990 οδήγησε σε πτώχευση την εταιρεία που ανέλαβε αρχικά να το φέρει εις πέρας και το 1997 ανέλαβαν άλλοι επενδυτές να συνεχίσουν την προσπάθεια.

Στην περίπτωση του Ελληνικού, τα προβλήματα ξεκινάνε από την αρχή της διαδικασίας αξιοποίησης καθώς φαίνεται να υπάρχουν αλληλοσυγκρουόμενα επιχειρηματικά συμφέροντα.

Δεν μπορούμε ασφαλώς να κρίνουμε το εύλογο του τιμήματος που προσφέρει η κοινοπραξία της Lamda Development στο ΤΑΙΠΕΔ για το πρότζεκτ.

Υπενθυμίζεται ότι η Lamda ανέβασε το τίμημα σε 915 εκατ. ευρώ σε βάθος δεκαετίας εκ των οποίων 300 εκατ. ευρώ μπροστά για την Ελληνικό Α.Ε., ενώ ανέλαβε επίσης το κόστος κατασκευής και συντήρησης του Μητροπολιτικού Πάρκου.

Το ΤΑΙΠΕΔ θα αποφανθεί οσονούπω επί του τιμήματος, λαμβάνοντας υπόψη τις απόψεις των εξειδικευμένων συμβούλων του.

Όμως, στο ερώτημα κατά πόσον θα πρέπει να προχωρήσει ή όχι η διαδικασία επειδή υπέβαλε προσφορά μόνο μία κοινοπραξία, η απάντηση θα πρέπει να είναι καταφατική από τη στιγμή που η διαδικασία ήταν διαφανής και δεν υπήρχαν «φωτογραφικές διατάξεις».

Άλλωστε, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα υποβάλουν προσφορές πάνω από μία κοινοπραξίες στο μέλλον αν ξαναπροκηρυχθεί ο διαγωνισμός.

Ίσως μάλιστα δεν υποβληθεί από καμία, ούτε καν από τη Lamda.

Άτομα που γνωρίζουν τις διαδικασίες ισχυρίζονται ότι μόνο η υποβολή φακέλου κοστίζει πολλά λεφτά σε τέτοιους διαγωνισμούς.

Οι ίδιοι επισημαίνουν ότι θα χρειασθούν τουλάχιστον 18 μήνες για να επαναληφθεί η όλη διαδικασία, με αποτέλεσμα να χαθεί πολύτιμος χρόνος σε μια περίοδο όπου η οικονομία χρειάζεται επενδύσεις.

Από την άλλη πλευρά, άλλοι θεωρούν ότι ίσως θα ήταν προτιμότερο να είχε σπάσει το πρότζεκτ σε μικρότερα ευθύς εξαρχής γιατί το ρίσκο κατασκευής, χρηματοδότησης κ.λπ. καθενός ξεχωριστά θα ήταν πιο εύκολα διαχειρίσιμο.

Όμως, τώρα πλέον το ζητούμενο είναι η υλοποίηση του σχεδίου με τα μεγαλύτερα δυνατά οφέλη για την εθνική οικονομία.

Το μεγάλο μέγεθος και η πολυπλοκότητα του πρότζεκτ δεν το καθιστούν εύκολο γιατί αυξάνονται τα ρίσκα κατασκευής, χρηματοδότησης, ολοκλήρωσης κ.ά.

Θεωρείται π.χ. βέβαιο ότι η κοινοπραξία της Lamda θα επιδιώξει να προσελκύσει κι άλλους ξένους επενδυτές που θα αναλάβουν την κατασκευή, χρηματοδότηση και διαχείριση επιμέρους τμημάτων, π.χ. των ξενοδοχείων, αφού η ίδια δεν μπορεί να τα κάνει όλα.

Μια άλλη εξέλιξη που δεν ευνοεί τέτοιου είδους real estate σχεδιασμούς είναι οι κανόνες της Βασιλείας ΙΙΙ για τις τράπεζες.

Οι νέοι κανόνες τιμωρούν τις τράπεζες που έχουν εταιρείες real estate και χρηματοδοτούν τέτοια πρότζεκτ.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι εταιρείες οικιστικής ανάπτυξης θα πρέπει να στραφούν σε άλλες πηγές χρηματοδότησης τέτοιων σχεδίων όπως funds που εξειδικεύονται στις υποδομές, private equity funds κ.ά.

Τα τελευταία έχουν μεγάλα κεφάλαια, αλλά επενδύουν για να βγάλουν απόδοση 20%-25% και άνω. To Δημόσιο θα συμμετάσχει με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη αν η εσωτερική απόδoση (IRR) του πρότζεκτ στο Ελληνικό είναι πάνω από 15%, σύμφωνα με δημοσιεύματα.

Επομένως, η μείωση του τραπεζικού δανεισμού για τέτοια έργα που συνεπάγεται η Βασιλεία ΙΙΙ δεν συνιστά ευνοϊκή εξέλιξη.

Ακόμη, κανένας δεν μπορεί να πει με σιγουριά ότι όλα θα πάνε πρίμα τα επόμενα 10 χρόνια και πλέον. Ιδίως στην Ελλάδα.

Δεν είναι τυχαίο ότι χρειάσθηκε μία δεκαετία και πλέον για να ξεκινήσει η κατασκευή του Costa Navarino στη Μεσσηνία κι εκεί υπήρχε τόσο διαθέσιμη χρηματοδότηση όσο και μεράκι από τον αείμνηστο καπετάν Κωνσταντακόπουλο και την οικογένειά του.

Στο Ελληνικό δεν μπορεί να υπάρχει ούτε το ίδιο μεράκι, ούτε η χρηματοδότηση του έργου είναι εξασφαλισμένη από την αρχή, όπως μας ανέφερε χθες υψηλόβαθμο τραπεζικό στέλεχος.

Όμως, η Ελλάδα χρειάζεται τέτοια έργα όπως στο Ελληνικό για να πάρει μπροστά η οικονομία της.

Dr. Money