Πόσο ακόμη θα διαρκέσει η νύχτα του real estate!

Πόσο καιρό ακόμη θα διαρκέσει η μεγάλη νύχτα του ελληνικού real estate;

Είναι ένα ερώτημα που επιζητά απάντηση την οποία ίσως έχουν οι μεγάλοι, εναλλάξ ανοδικοί και καθοδικοί, κύκλοι της ελληνικής κτηματαγοράς από τη δεκαετία του 1950 και μετά.

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το παρόν της αγοράς κατοικίας είναι ζοφερό. Το δημόσιο ευελπιστεί να αντλήσει 6 φορές περισσότερα έσοδα από τον ενιαίο φόρο ακινήτων σε σχέση με τα ποσά που άντλησε το 2009.

Κάπου 2,65 δισ. ευρώ, με τους βεβαιωμένους φόρους να ξεπερνούν τα 3 δισ. ευρώ.

Η επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πολύ μεγάλη και απότομη σ ένα σχετικά μικρό χρονικό διάστημα.

Δεν είναι το μοναδικό εμπόδιο στον δρόμο προς την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας.

Η απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια σε ποσά από αυτά που αποπληρώνονται έχει παίξει ρόλο. Το ίδιο ισχύει για την αναιμική ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια που είναι συνισταμένη διαφόρων παραγόντων.

Της αβεβαιότητας για τις συνθήκες στην αγορά εργασίας, της πεσμένης ψυχολογίας μετά από αρκετά χρόνια λιτότητας και ύφεσης και των προσδοκιών για περαιτέρω υποχώρηση των τιμών.

Από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που προέρχονται από τα πιστωτικά ιδρύματα προκύπτει ότι η πτωτική πορεία των τιμών των διαμερισμάτων ξεκίνησε το 2009.

Από τα τέλη του 2008 μέχρι πρόσφατα, η μέση σωρευτική υποχώρηση των τιμών ξεπερνά το 30%. Όμως, αρκετοί μεσίτες τηνθεωρούν πολύ συντηρητική, εκτιμώντας ότι είναι αρκετά μεγαλύτερη.

Εκτός από όλους αυτούς, υπάρχουν άλλοι, όπως ο Νίκος Γιαννουλέλης, που θεωρούν ότι η διολίσθηση των αξιών άρχισε πιο πριν από το 2009. Στην προκειμένη περίπτωση από το δεύτερο εξάμηνο του 2006.

Η αρχή έχει σημασία όταν προσπαθεί κανείς να προσδιορίσει τη διάρκεια ενός μεγάλου ανοδικού ή πτωτικού κύκλου.

Στην περίπτωση της ελληνικής κτηματαγοράς, ο πρώτος μεγάλος ανοδικός κύκλος εκτιμάται ότι ξεκίνησε το 1958 με τον θεσμό της αντιπαροχής. Ο συγκεκριμένος κύκλος ολοκληρώθηκε το 1978 με την εισαγωγή του ενοικιοστασίου. Ούτε λίγο, ούτε πολύ, ο κύκλος κράτησε 20 χρόνια.

Από το 1978 ξεκινά ένας άλλος πτωτικός κύκλος που εκτιμάται ότι ολοκληρώθηκε το 1988. Με άλλα λόγια, η κάθοδος κράτησε 10 χρόνια.

Από τότε ξεκινά ο επόμενος ανοδικός κύκλος της ελληνικής κτηματαγοράς που θα ολοκληρωθεί την πρώτη δεκαετία του 21ου αιώνα.

Σύμφωνα με κάποιους, η τελευταία χρονιά της μεγάλης ανόδου ήταν το 2008. Όμως, άλλοι προσδιορίζουν το 2003 ως την πραγματικά καταληκτική χρονιά του κύκλου.

Οι ίδιοι, όπως ο κ. Γιανουλέλης, επισημαίνουν ότι η κτηματαγορά θα είχε αρχίσει να διορθώνει πιο ομαλά από το 2004.

Όμως, η πορεία διακόπηκε απότομα το 2005 με την προαναγγελία της εισαγωγής του ΦΠΑ στην οικοδομή και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Αν ο καθοδικός κύκλος κρατά κάπου 10 χρόνια και η αρχή της πτώσης ξεκίνησε το δεύτερο εξάμηνο του 2006, η σημερινή πορεία θα μπορούσε να διαρκέσει μέχρι το 2017.

Αν ξεκίνησε το 2009, το τέρμα βρίσκεται ακόμη μακρύτερα, στο 2018.

Αν όμως φυσιολογική αρχή της καθόδου θεωρηθεί το 2004, η κτηματαγορά βρίσκεται έναν χρόνο περίπου μακριά από το σημείο όπου θα αρχίσει να παίρνει τα πάνω της.

Κοινώς, υπάρχει ένα μενού επιλογών μεταξύ του 2014 και του 2019 για τη χρονιά που θα σημάνει το τέλος του σημερινού πτωτικού κύκλου και την αρχή ενός άλλου ανοδικού.

Dr. Money