** Δείτε το αναλυτικό γράφημα για την πορεία των εισηγμένων εταιρειών real estate στο ΧΑ, στην δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό.

Xωρίς μεγάλα προβλήματα από τη διεθνή συγκυρία αλλά και με αισιοδοξία για τα projects που ετοιμάζουν στον χώρο των εμπορικών κέντρων, παρουσιάζονται οι εταιρείες ακινήτων της Σοφοκλέους.

Προβληματισμός βέβαια για τις εξελίξεις υπάρχει, αλλά όλα φαίνεται -επί του παρόντος τουλάχιστον- να βρίσκονται υπό πλήρη έλεγχο, δήλωσε στον «Μ» παράγοντας της αγοράς, ο οποίος συμπλήρωσε: «Γνωρίζουμε ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν μειωθεί σημαντικά στην Ελλάδα, αλλά από την άλλη πλευρά εξακολουθούν να υπάρχουν διεθνή funds που επιθυμούν να επενδύσουν στη χώρα μας. Ξέρουμε επίσης ότι τα yields (αποδόσεις ενοικίου) έχουν υποχωρήσει φέτος στην Ευρώπη κατά 50 με 100 μονάδες βάσης, αλλά αυτό δεν λέει και πολλά πράγματα. Τα yields αυξάνονται και μειώνονται κατά περιόδους, όμως το κυριότερο στοιχείο είναι η ποιότητα των ακινήτων στα οποία έχει τοποθετηθεί κάθε εταιρεία. Στην ίδια χώρα, στην ίδια περιοχή, στην ίδια αγορά, μπορεί να υπάρχει διαφορά 1% ή και 2% στο yield, ανάλογα με το ακίνητο».

Από την πλευρά τους, χρηματιστηριακοί κύκλοι εκτιμούν ότι οι εισηγμένες επιχειρήσεις real estate στην Ελλάδα δεν θα πληγούν μεσομακροπρόθεσμα από τη συγκυρία, καθώς διαθέτουν ισχυρή ρευστότητα και ως εκ τούτου δεν είναι υποχρεωμένες να πουλήσουν άμεσα συγκεκριμένες επενδύσεις τους.


PASAL DEVELOPMENT

Είναι αλήθεια ότι το εμπορικό κέντρο της οδού Πειραιώς, που θα ξεκινήσει τη λειτουργία του μέσα στο 2008, η Pasal κάποτε θα το πουλήσει (αυτή άλλωστε είναι η δουλειά ενός developer), αλλά δεν έχει κανέναν λόγο να το πράξει σύντομα, αν δεν εξασφαλίσει ικανοποιητικό τίμημα, δηλώνουν στον «Μ» κύκλοι προσκείμενοι στην εισηγμένη.

Η διοίκηση της Pasal εξακολουθεί να θεωρεί ρεαλιστικό τον στόχο για την είσπραξη ενοικίων ύψους 6 εκατ. ευρώ από το πρώτο κιόλας έτος, ενώ προσδοκά σταδιακή άνοδο των εσόδων με την πάροδο του χρόνου.

Σύμφωνα με τους ίδιους κύκλους, η αρχική ένδειξη αποτίμησης των 90 - 100 εκατ. ευρώ που είχε δώσει η διοίκηση της εισηγμένης δεν αναθεωρείται προς τα κάτω, παρά την επιδείνωση των συνθηκών στον κλάδο.

Αντίθετα, θεωρείται ακόμη συντηρητική και μάλιστα θα μπορούσε να αυξηθεί σαφώς περισσότερο μέσα στην επόμενη διετία ή τριετία, εφόσον το εμπορικό κέντρο κατάφερνε να σημειώσει υψηλότερες επιδόσεις. Άρα, σύμφωνα με αυτές τις παραδοχές, θα ήταν λογικότερο η πώληση να γίνει σε βάθος χρόνου, προκειμένου να αποφέρει μεγαλύτερα έσοδα.

Αποτίμηση του εμπορικού κέντρου στα όρια του guidance θα έδινε στο τέλος του έτους επιπλέον NAV γύρω στα 2 ευρώ ανά μετοχή.

Ένα ακόμη «ανοιχτό μέτωπο» για την Pasal είναι η συμμετοχή της στην Πειραιώς ΑΕΕΑΠ. Στόχος είναι η ανάπτυξη και η κεφαλαιακή ενίσχυση της τελευταίας και για τον σκοπό αυτόν οι επόμενες κινήσεις της θα είναι η εκπόνηση business plan (αναμένεται να συμφωνηθεί μέσα στους μήνες που ακολουθούν), ο εντοπισμός των συνεργιών οι οποίες μπορούν να προκύψουν για λογαριασμό της Πειραιώς ΑΕΕΑΠ από τη συνεργασία με τον όμιλο Πειραιώς και την Pasal και στη συνέχεια μία αύξηση κεφαλαίου με καταβολή μετρητών. Αυτό βέβαια -σύμφωνα με εκτιμήσεις- δεν μπορεί να έχει ολοκληρωθεί πριν από τη λήξη του πρώτου εξαμήνου του 2009.


ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ

Το εμπορικό κέντρο στον Βοτανικό σχεδιάζεται να ξεκινήσει τη λειτουργία του στο τέλος του 2009 και στα σχέδια της Μπάμπης Βωβός είναι η διατήρηση της επένδυσής της τουλάχιστον για τα πρώτα 1 - 2 χρόνια λειτουργίας του project, προκειμένου -με την προϋπόθεση ότι τα yields θα έχουν μειωθεί σε σχέση με τα τρέχοντα επίπεδα- να εξεταστεί το αν θα πραγματοποιηθεί ρευστοποίηση θέσης.

Η εισηγμένη προσδοκά ετήσια ενοίκια της τάξεως των 35 εκατ. ευρώ από τη λειτουργία του εμπορικού κέντρου και για το project αυτό η Deutsche Bank εκτιμά yield της τάξεως του 6%, έναντι του 7% για το οποίο έκανε λόγο στο παρελθόν (επίπτωση από τη γενικότερη συγκυρία).
Να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα μόνο μία περίπτωση πώλησης εμπορικού κέντρου έχει καταγραφεί στην ιστορία, αυτή του 50% του The Mall στην HSBC προ διετίας. Η συναλλαγή τότε είχε πραγματοποιηθεί με yield γύρω ή και οριακά ανώτερο του 6%, δηλαδή με όσο yield αποτιμά σήμερα το εμπορικό κέντρο του Βοτανικού η Deutsche Bank.

Με βάση τα δύο αυτά νούμερα (τα 35 εκατ. ενοικίων και το προβλεπόμενο yield του 6%), προκύπτει αποτίμηση της τάξεως των 580 εκατ. ευρώ, που θα αυξήσει το NAV ανά μετοχή στα 27 ευρώ στο τέλος του 2009 (22,5 στο τέλος του 2008) σύμφωνα με τον γερμανικό οίκο (τρέχουσα τιμή μετοχής στα 19,46 ευρώ).


LAMDA DEVELOPMENT

H Lamda Development αναμένεται μέχρι το τέλος του έτους να ανοίξει το εμπορικό κέντρο Golden Hall, μετά την ήδη πολύ επιτυχημένη λειτουργία του The Mall στην Αττική και του Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη.

Σύμφωνα με τις πρόσφατες εκτιμήσεις της, με βάση την τιμή της μετοχής στα 6,80 ευρώ, η Πειραιώς ΑΧΕΠΕΥ προέβλεπε στο τέλος του 2008 καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) που οδηγεί σε discount γύρω στο 50% (P/NAV στο 0,5). Ωστόσο, από την ημερομηνία της έκθεσης και μετά η τιμή της Lamda υποχώρησε στα 6,18 ευρώ, οπότε το discount υπερβαίνει πλέον το 50%.

* Αναδημοσίευση από το φύλλο 548 της εφημερίδας "ΜΕΤΟΧΟΣ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ" (19 - 23 Σεπτεμβρίου 2008).

** Δείτε το αναλυτικό γράφημα για την πορεία των εισηγμένων εταιρειών real estate στο ΧΑ, στην δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό.