«Ανήκουμε σ’ αυτούς που πιστεύουν πως πρώτα θα αρχίσει να ανακάμπτει η οικονομία και στη συνέχεια θα δούμε την ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων», δήλωσε ο πρόεδρος της Eurobank Properties Νικόλαος Μπέρτσος, ο οποίος προέβλεψε νέα πτώση τιμών και ενοικίων μέσα στο 2013.

Η πτώση αυτή, όμως, αναμένεται ότι θα είναι: α) χαμηλότερου ποσοστού σε σύγκριση με φέτος, β) πιο χαμηλή στα υψηλής ποιότητας ακίνητα και εντονότερη στα υπόλοιπα. Μίλησε δηλαδή για μια τάση σταθεροποίησης μέσα στην επόμενη χρονιά.

Γενικότερα, οι περισσότεροι παράγοντες του κλάδου δεν προβλέπουν ανάκαμψη του κλάδου στο άμεσο μέλλον, συνεκτιμώντας επιπλέον τρεις σημαντικούς παράγοντες:

Πρώτον, το γεγονός ότι λόγω της πολύ μικρής ζήτησης και της μεγαλύτερης προσφοράς το απόθεμα των απούλητων κατοικιών δεν είναι μόνο σημαντικό, αλλά επιπλέον είναι και αυξανόμενο. Εκτιμάται μάλιστα ότι είναι ακόμη μεγαλύτερο από εκείνο του 2008, πριν δηλαδή η κρίση αρχίσει να πλήττει την πραγματική οικονομία. Τα νούμερα, άλλωστε, των συναλλαγών στα ακίνητα είναι συντριπτικά.

Με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ο αριθμός των αγοραπωλησιών διαμερισμάτων το πρώτο μισό του 2012 ήταν κατά 52,2% χαμηλότερος από τον περυσινό, που ήταν κατά 42,3% πιο κάτω από τον αντίστοιχο προπέρσινο. Έτσι, ενώ κατά το πρώτο τρίμηνο του 2007 είχαν αλλάξει χέρια γύρω στα 40.000 χιλιάδες ακίνητα, το πρώτο φετινό εξάμηνο (για δύο τρίμηνα…) είναι ζήτημα αν ο αριθμός αυτός ξεπέρασε τα 10.000 ακίνητα!

Ακόμη όμως χειρότερα είναι τα πράγματα σχετικά και με τα αδιάθετα εμπορικά ακίνητα: «Εμείς δηλώνουμε στους πελάτες πως δεν είμαστε απλοί ιδιοκτήτες των ακινήτων τους, αλλά συνεργάτες τους και στο πλαίσιο αυτά τους μειώνουμε το ύψος του ενοικίου, προσπαθώντας να κερδίζουμε κάποια δευτερεύοντα πράγματα, όπως επιμήκυνση του συμβολαίου κ.λπ.

Ωστόσο, κακά τα ψέματα, γνωρίζουμε ότι ο πελάτης μπορεί άνετα να αφήσει το δικό μας ακίνητο και να νοικιάσει ένα από τα τόσα κοντινά που είναι άδεια», δήλωσε στέλεχος του κλάδου, συμπληρώνοντας: «Έχετε δει πόσα άδεια καταστήματα υπάρχουν στο κέντρο της Αθήνας;».

Πέραν αυτού, ακόμη και ισχυρές εμπορικές αλυσίδες εκμεταλλεύονται την κατάσταση και στρέφουν μέρος του δικτύου τους από τα καταστήματα δρόμου προς (παλαιότερα και νεότερα) εμπορικά κέντρα, εκεί όπου:

α) Τα ενοίκια είναι χαμηλότερα.

β) Δεν υπάρχουν ζητήματα διαδηλώσεων, επεισοδίων και κλεισίματος δρόμων.

γ) Συχνά καρπώνονται από τη μετακίνησή τους μια σειρά οφέλη (όπως π.χ. μηδενικό ενοίκιο για τους πρώτους μήνες κ.λπ.), ιδίως αν οι αλυσίδες αυτές μπορούν να αποτελέσουν κράχτη για την τόνωση της επισκεψιμότητας των εμπορικών κέντρων.

Δεύτερον, το γεγονός πως την ώρα όπου η ζήτηση είναι αναιμική η προσφορά ακινήτων θα μπορούσε να αυξηθεί σημαντικά, αν έβγαιναν στην αγορά δύο πολύ σημαντικές κατηγορίες ακινήτων.

Μιλάμε:

α) Για τα ακίνητα του ελληνικού δημοσίου που η κυβέρνηση θα βγάλει κάποια στιγμή προς αξιοποίηση (sale and lease back, και όχι μόνο).

β) Για τα ακίνητα που κατέχουν οι τράπεζες και μέχρι στιγμής αποφεύγουν να βγάλουν στην αγορά, επειδή -σύμφωνα με τις κακές γλώσσες- φοβούνται μήπως εγγράψουν αρνητικές υπεραξίες (είναι αποτιμημένα στα λογιστικά βιβλία πάνω από την τρέχουσα αξία τους).

Τρίτον, σημαντικό πρόβλημα στην αγορά ακινήτων δεν αντιμετωπίζει μόνο η ελληνική αγορά, αλλά και οι αγορές των υπόλοιπων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σύμφωνα λοιπόν με στοιχεία της Eurostat (Οικονομικό Δελτίο Alpha Bank), από το 2007 έως και το 2011 ο αριθμός αδειών οικιστικών ακινήτων μειώθηκε στις 27 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης κατά 44%!

Το αντίστοιχο ποσοστό πτώσης ήταν 89% για την Ισπανία, 86% για την Ιρλανδία, 75% για την Ελλάδα, 71% για την Πορτογαλία, 68% για την Ουγγαρία, 60% για την Κύπρο, 43% για τη Δανία, 42% για το Ηνωμένο Βασίλειο, 35% για την Ολλανδία, 33% για τη Νορβηγία, 13% για τη Γαλλία και 7% για τη Γερμανία.

Το μισογεμάτο ποτήρι

Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν παράγοντες του κλάδου που βλέπουν τα πράγματα πιο θετικά κι υποστηρίζουν πως σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές των κατοικιών για όσους προσφέρουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής τους, το οποίο μάλιστα αυξήθηκε ελαφρά τη φετινή χρονιά.

Σύμφωνα με τη Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank, «η ελληνική αγορά κατοικιών αρχίζει να εμφανίζει χαρακτηριστικά υποτίμησης, καθώς ο λόγος του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη των ενοικίων υποχωρεί με επιταχυνόμενο μάλιστα ρυθμό κατά το πρώτο εξάμηνο του 2012».

Σύμφωνα μάλιστα με την ίδια άποψη, «η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στα επόμενα τρίμηνα συνδέεται με τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών για την ενίσχυση των συνθηκών χρηματοδότησης του τραπεζικού συστήματος και την ισχυροποίηση της προοπτικής εξόδου της ελληνικής οικονομίας από την ύφεση.
 
Η ύπαρξη σήμερα σαφών ενδείξεων αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της χώρας, με την επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη γενική κυβέρνηση από το 2012, αυξάνει την προοπτική ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, γεγονότα που αν συνεχιστούν θα συμβάλουν στη σταδιακή αναθέρμανση και της αγοράς κατοικίας από το πολύ χαμηλό επίπεδο δραστηριότητας, στο οποίο βρίσκεται το 2012».

Τέλος, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, παράγοντας-κλειδί για την τόνωση της αγοράς ακινήτων είναι η επανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών, προκειμένου να δοθεί κάποια ρευστότητα στο σύστημα από τον τραπεζικό τομέα. Με βάση τα τρέχοντα δεδομένα, η επανακεφαλαιοποίηση φαίνεται να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το Πάσχα του 2013.

Άλλοι παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν ευνοϊκά την αγορά είναι η αλλαγή της φορολογικής μεταχείρισης των ακινήτων μέσα από το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, η θέσπιση επιπλέον ευελιξίας στο υπό αλλαγή θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, η προώθηση προς εκμετάλλευση κρατικών ακινήτων από ιδιώτες κ.ά.