Ποια ακίνητα «προηγούνται» στην πολλαπλών ταχυτήτων κτηματαγορά

Την επόμενη διετία θα βγουν μαζικά στην αγορά τα ακίνητα από τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που μεταβίβασαν οι τράπεζες, ενώ τώρα βλέπουμε συναλλαγές μόνο στα καλύτερα από αυτά. Η αγορά, όμως, κινείται και μέχρι το τέλος του 2019 οι συνολικές επενδύσεις σε μεγάλα εμπορικά ακίνητα θα φτάσουν το ένα δισεκατομμύριο ευρώ, με τα 300 εκατ. να τοποθετούνται στο τελευταίο τρίμηνο του έτους.

Η αγορά real estate κινείται με διαφορετικές ταχύτητες, με τους ευκαιριακούς επενδυτές να έχουν ακόμα το πάνω χέρι και να εγκυμονεί ο κίνδυνος να καταστεί η χώρα μας λιγότερο ελκυστικός προορισμός, αν περιοριστούν οι μεγάλες αποδόσεις που προσφέρει σήμερα σε σχέση με αντίστοιχες αγορές.

Όσον αφορά τους τομείς που θα βρεθούν στο επίκεντρο, τα κτίρια γραφείων πρώτης κατηγορίας και τα logistics, σε συνδυασμό με τον τουρισμό, θα παραμείνουν στο επίκεντρο. Πιο πίσω θα βρεθεί η αγορά κατοικίας, αν και ορισμένοι θεωρούν πως μεγάλης ηλικίας απόθεμα (άνω των 30 ετών) δημιουργεί ευκαιρίες για νέους παίκτες. Επίσης, χωρίς ουσιαστική ανάκαμψη της κατανάλωσης θα παραμείνει περιορισμένη και η ανάπτυξη της αγοράς λιανικής. Παράλληλα, παραμένουν τα σοβαρά εμπόδια, όπως στο θεσμικό πλαίσιο για την πολεοδομία/χωροταξία και στις επενδυτικές εταιρείες ακινήτων (ΑΕΕΑΠ), τα οποία περιορίζουν και τις μεγάλες ή σύνθετες επενδύσεις αλλά και αποτρέπουν τους ξένους επενδυτές.

Πρόκειται για μερικά από τα συμπεράσματα των στελεχών της αγοράς real estate που μίλησαν το πρωί της Δευτέρας στο συνέδριο Prodexpo. Για «ασυμμετρία» στην αγορά καθώς δεν λειτουργούν όλες οι αγορές το ίδιο, μίλησε ο διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services Δημήτρης Ανδρίτσος. Πρόσθεσε πως το «ξετίναγμα» της αγοράς ακινήτων ξεκίνησε από τις ποιοτικές περιοχές, ενώ θα ακολουθήσουν και οι υπόλοιπες. Υπενθύμισε, όμως, πως για να αναπτυχθεί ολόκληρη η αγορά real estate απαιτείται και ουσιαστική βελτίωση της οικονομίας, περιορισμός της γραφειοκρατίας, επιτάχυνση της απονομής Δικαιοσύνης και γενικά κλίμα που ευνοεί τις νέες επενδύσεις. Ταυτόχρονα τόνισε πως το διεθνές περιβάλλον δεν ευνοεί καθώς βρισκόμαστε σε εύθραυστη ισορροπία.

Ο επικεφαλής της NCH Capital Ανδρέας Σάντης, που προσπαθεί από το 2014 να προχωρήσει την επένδυση στην Κασσιόπη Κέρκυρας, σε οικόπεδο που απέκτησε η αμερικανική εταιρεία από το ΤΑΙΠΕΔ, το διατύπωσε διαφορετικά. «Στην αρχή», είπε, «όλοι λένε στον ξένο επενδυτή που έρχεται στην Ελλάδα πως διαθέτει τα λεφτά, αλλά δεν διαθέτει τη γνώση της ελληνικής αγοράς. Έπειτα από έξι έως δέκα χρόνια, ο επενδυτής έχει πλούσια γνώση της ελληνικής αγοράς αλλά δεν έχει τα λεφτά!».

Αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο

«Δεν έχουμε σοβαρό θεσμικό πλαίσιο, με αποκορύφωμα τη χωροταξία», επανέλαβε ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea ΑΕΕΑΠ Αριστοτέλης Καρυτινός και πρόσθεσε πως από την απουσία θεσμικού πλαισίου έχουν «καταστραφεί developers και επενδυτές». Πρόσθεσε πως «ακόμα και όταν έχουμε θεσμικό πλαίσιο που λειτουργεί, κοιτάμε να το χαλάσουμε όπως έγινε με τη φορολογία των ΑΕΕΑΠ, που την αυξήσαμε 750%». Κατά τον κ. Καρυτινό, το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ χρειάζεται αλλαγές καθώς δημιουργήθηκε πριν από 20 χρόνια και αντιμετωπίζει τις εταιρείες ως αμοιβαία κεφάλαια. Ο επικεφαλής της Prodea είπε πως παρά τα προβλήματα οι ΑΕΕΑΠ επιβίωσαν, αφού ακόμα και στο αποκορύφωμα της κρίσης, τα ποσοστό των μη μισθωμένων ακινήτων δεν ξεπέρασε το 4%, και «μαγικά χρησιμοποιήθηκαν οι ΑΕΕΑΠ για να σώσουν τράπεζες».

Ο αναπληρωτής γενικός διευθυντής της Τράπεζας Πειραιώς και διευθύνων σύμβουλος της Πειραιώς Real Estate Γιώργος Κορμάς είπε πως η απουσία δεικτών και διαφάνειας στην αγορά ακινήτων αποτελεί εμπόδιο για ξένους επενδυτές. Ο κ. Κορμάς υποστήριξε πως οι ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται μόνο για δομημένο προϊόν και ασφάλεια την οποία προσφέρουν μόνο οι ΑΕΑΑΠ «μέχρι στιγμής». Θεωρεί πως «πρέπει να δημιουργήσουμε και άλλες ΑΕΑΑΠ, να τις αναπτύξουμε και αυτός είναι ο τρόπος για να μεγαλώσουν οι ξένες επενδύσεις». Επιπλέον, η «Χρυσή Βίζα», οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και άλλες ενέσεις της τελευταίας διετίας στην αγορά real estate «δεν είναι οι θεσμικοί που όλοι περιμένουμε».

Στο επίκεντρο «πράσινα» κτίρια γραφείων και logistics

Ο κ. Κορμάς θεωρεί πως τα «πράσινα» κτίρια γραφείων θα παραμείνουν στο επίκεντρο καθώς αυτά ζητούν οι διεθνείς εταιρείες - μισθωτές. Η Πειραιώς σύντομα θα παρουσιάσει τη σχετική πιστοποίηση του Citi Link.

Στα «πράσινα» κτίρια γραφείων αναφέρθηκε και ο επικεφαλής λειτουργιών της Dimand Πάνος Παναγιωτίδης, επισημαίνοντας πως παράλληλα υπάρχει ενδιαφέρον και για τα ξενοδοχεία πόλης (City Hospitality). Τα κτίρια γραφείων με πιστοποίηση LEED (σ.σ. ενεργειακής αποδοτικότητας) είναι ο κανόνας, κατά τον κ. Παναγιωτίδη, ενώ «σύντομα θα πάμε στα κτίρια μηδενικού αποτυπώματος διοξειδίου, όπως και στην υπόλοιπη Ελλάδα». Ο ίδιος θεωρεί πως και στα logistics περιμένουμε νέες επενδύσεις, «για να εξυπηρετήσουν την αύξηση του τουρισμού και την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου».

Η γενική διευθύντρια της Αθηναϊκή Οικονομική Δίκα Αγαπητίδου παρουσίασε μερικά στοιχεία που δείχνουν τις προοπτικές της αγοράς logistics. Στο πρώτο εξάμηνο του 2019, ο κλάδος των logistics προσέλκυσε μόνο το 2% των συνολικών κεφαλαίων που τοποθετήθηκαν στη αγορά ακινήτων ενώ το 2018 ήταν στο 8%, μείωση που αποδίδεται στην έλλειψη προϊόντος. Πάντως, οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (developers) έχουν επανέλθει στην αγορά logistics λόγω της υψηλής ζήτησης. Το 2018 προστέθηκαν 60.000 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.). νέοι αποθηκευτικοί χώροι και το 2019 αναμένεται να προστεθούν άλλα 100.000 τ.μ.

Για την ανάγκη θεσμικών και άλλων αλλαγών προκειμένου η αγορά να υποδεχθεί τα ακίνητα από τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων μίλησε ο κ. Ιωάννης Τεγόπουλος, Αντιπρόεδρος & Γενικός Διευθυντής της Hipoges Iberia. «Τώρα γίνονται οι συναλλαγές στα κορυφαία ακίνητα των χαρτοφυλακίων δανείων» που πέρασαν σε τρίτους διαχειριστές, τόνισε και προέβλεψε πως «σε δύο χρόνια θα μπουν στην αγορά τα πολλά ακίνητα». Γι’ αυτό πρέπει «να δούμε πώς θα υποστηρίξουμε την έξοδο αυτών των επενδυτών». Επισήμανε πως τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι παλαιά (το 60% πριν το 1980) και πως «πρέπει να δημιουργηθεί μια Τράπεζα Γης, ώστε να μεταφέρονται δικαιώματα και συντελεστές και να γίνουν αναπλάσεις, όπως συνέβη σε πολλές άλλες αγορές.

«Η απότομη επάνοδος της αγοράς έχει ξεκινήσει από τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας», τόνισε ο κ. Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ και πρόσθεσε πως τα ενοίκια παρουσιάζουν υψηλή μεταβλητότητα στα ακίνητα αυτής της κατηγορίας. Κατά τον κ. Καζίνο, υπάρχουν ευκαιρίες στα τουριστικά ακίνητα αλλά και «δυσκολίες στην αποτίμηση τουριστικών επενδύσεων από διάφορους παράγοντες όπως το γεωπολιτικό ρίσκο κ.λπ.». Ο επικεφαλής της Trastor θεωρεί πως «γραφεία και logistics θα μονοπωλήσουν το ενδιαφέρον καθώς υπάρχει σχεδόν μηδενικό απόθεμα, μεγάλη αύξηση ζήτησης και αλλαγές που φέρνει το ηλεκτρονικό εμπόριο». Ταυτόχρονα, επενδυτές που φέτος αναμένεται να έχουν τοποθετήσει περί το ένα δισ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων μέχρι το τέλος του έτους θα αναζητήσουν σύντομα τον επόμενο αγοραστή.