Ο πονοκέφαλος της φορολογίας και το νέο τοπίο στις ΑΕΕΑΠ

Ενώ όλοι περιμένουν να αυξηθούν οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), προς το παρόν μειώνονται!

Η απόφαση για συγχώνευση της Grivalia, της δεύτερης μεγαλύτερης ελληνικής ΑΕΕΑΠ, με τη Eurobank, ανεξάρτητα από τους λόγους για τους οποίους έγινε, κάνει παράγοντες της αγοράς να θυμίσουν ότι η φορολογική μεταχείριση του κλάδου αφαιρεί αξία από τις επιχειρήσεις και στην ουσία αποτελεί αντικίνητρο για τη σύσταση νέων εταιρειών. Αντικίνητρο αποτελούν και οι δυσκολίες που αντιμετώπισαν, ακόμα και ισχυροί «παίκτες» του κλάδου, στην προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω της έκδοσης ομολογιακών δανείων.

Γι’ αυτό οι εξαγγελίες ή οι φήμες για σύσταση νέων ΑΕΕΑΠ, όπως από τον όμιλο Βιοχάλκο, τον όμιλο Φουρλή (Trade Estates) ή τον επενδυτικό όμιλο Brevan Howard (Orilina Properties) συνοδεύονται από ανακοινώσεις για ματαίωση αντίστοιχων σχεδίων όπως συνέβη στην περίπτωση της Alpha Αστικά Ακίνητα και της Κλουκίνας - Λάππας.

Παρατάσεις έχει λάβει για την εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο και η Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ των αδερφών Ευμορφίδη, γνωστών από την παρουσία τους στην Coco-Mat. Και άλλοι ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας, που έχουν εξετάσει τη σύσταση επενδυτικών εταιρειών στο real estate, έχουν «παγώσει» τα σχέδιά τους περιμένοντας καλύτερες ημέρες σε επίπεδο φορολογίας.

Παρά τις ενστάσεις για τη φορολογική μεταχείριση, οι ΑΕΕΑΠ αποτέλεσαν τα τελευταία χρόνια μοχλό προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων και μόνο τη διετία 2017-2018 οι συνολικές επενδύσεις των εταιρειών του κλάδου εκτιμάται πως θα κινηθούν σε επίπεδα άνω του ενός δισ. ευρώ.

Οι διοικήσεις των εταιρειών επισημαίνουν πως ενώ όλοι συμφωνούν για την ανάγκη αλλαγών, δεν λαμβάνονται πρωτοβουλίες ώστε να επανέλθει το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ σε ανταγωνιστικά επίπεδα έναντι των ευρωπαϊκών επιχειρήσεων του κλάδου.

Υπενθυμίζεται πως τον Ιούνιο του 2016, η κυβέρνηση αύξησε τον συντελεστή του φόρου που επιβάλλεται στο σύνολο του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ, τόσο στα ακίνητα όσο και στις καταθέσεις. Μάλιστα ο συντελεστής επταπλασιάστηκε και εκτοξεύθηκε από το 0,105% τον χρόνο σε 0,75% ετησίως, με τα στελέχη των εταιρειών του κλάδου να επισημαίνουν σε κάθε ευκαιρία πως είναι παράλογη η φορολόγηση των καταθέσεων. Ταυτόχρονα, αυξήθηκε και ο συντελεστής του συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ που καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ για τα ακίνητα που εκμεταλλεύονται (εξαιρούνται τα ιδιοχρησιμοποιούμενα) και φτάνει πλέον το 5,5 τοις χιλίοις, από 2,5 τοις χιλίοις που ίσχυε με το προηγούμενο φορολογικό καθεστώς. Για τις διοικήσεις των εταιρειών, η φορολόγηση του κλάδου για τα κενά ακίνητα (δηλαδή αυτά που δεν έχουν μισθωτές) αποτελεί «παγκόσμια πρωτοτυπία».

Πρόσφατα, οι εκπρόσωποι των ΑΕΕΑΠ είχαν επαναλάβει πως το ελληνικό δημόσιο στην ουσία φορολογεί τη ρευστότητα που διαθέτουν οι ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να προχωρήσουν σε επενδύσεις. Ετσι δημιουργεί αντικίνητρα στην προσέλκυση νέων κεφαλαίων, θέμα που είχε επισημανθεί στους αρμοδίους το 2016, όταν και εφαρμόστηκε το νέο μέτρο. Ετσι σήμερα οι ΑΕΕΑΠ «φορολογούνται κατά 30% υψηλότερα από μια άλλη ανώνυμη εταιρεία», όπως λένε παράγοντες του κλάδου. Οι ίδιοι επισημαίνουν πως προκειμένου να εισπράξει το ελληνικό δημόσιο αυξημένα ετήσια έσοδα που δεν ξεπερνούν τα 25 εκατ. ευρώ, η Ελλάδα έχασε την τελευταία διετία σημαντικά διεθνή κεφάλαια, που θα μπορούσαν να φτάσουν ακόμα και τα τρία δισ. ευρώ.

Χαρακτηριστικές είναι και οι χθεσινές δηλώσεις του διευθύνοντος συμβούλου της Grivalia Γιώργου Χρυσικού, με αφορμή τη συμφωνία με τη Eurobank. Οπως δήλωσε, «η συναλλαγή θα ενισχύσει την επιχειρηματική θέση της Grivalia, προσδίδοντας άμεση πρόσβαση σε ένα διευρυμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, αποφεύγοντας τις διαρθρωτικές ανεπάρκειες που προέκυψαν από τις πρόσφατες αλλαγές στο φορολογικό καθεστώς». Προ μηνών ο κ. Χρυσικός είχε μιλήσει σε σκληρή γλώσσα για τη φορολογία των ΑΕΑΑΠ.

Υπενθύμισε πως η Ελλάδα ήταν από τις πρώτες που εισήγαγαν τον θεσμό των ΑΕΕΑΠ, «με τη συνολική αξία του να φτάνει σήμερα τα τρία δισ. ευρώ». Στην Ισπανία, που ο θεσμός καθιερώθηκε προ τριετίας, έχουν προσελκύσει κεφάλαια που ξεπερνούν τα 20 δισ. ευρώ.