Ακίνητα: Πότε θα σταματήσουν να πέφτουν οι τιμές

Συνέχεια στην πτωτική πορεία των τιμών στα ελληνικά ακίνητα προβλέπουν και για φέτος οι αναλυτές. Ωστόσο, το ερώτημα που τίθεται είναι το κατά πόσον θα προκύψουν επενδυτικές ευκαιρίες:

α) μέσα από αγορές σε πολύ χαμηλές αποτιμήσεις

β) μέσα από τοποθετήσεις λίγο πριν ξεκινήσει μια μακροπρόθεσμη περίοδος σταθεροποίησης και ανάκαμψης των τιμών.

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έχει προβλέψει πως η ύφεση στην ελληνική αγορά ακινήτων θα διαρκέσει 6,5 χρόνια και πως η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φτάσει και το 45% (μέχρι τα τέλη του 2013 ήταν μικρότερη του 40%).

Ο οίκος Fitch έχει εκτιμήσει πως η αποκλιμάκωση στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχιστεί, υποστηρίζοντας πως η μείωση θα αγγίξει το 42%, όταν την πενταετία της κρίσης η πτώση κυμάνθηκε γύρω στο 38%.

Η PwC στην πρόσφατη έκθεσή της για 28 ευρωπαϊκές πόλεις προβλέπει για φέτος μειώσεις τόσο των τιμών, όσο και των ενοικίων στα ακίνητα της Αθήνας.

Σύμφωνα με την Alpha Bank, «η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περιοριστεί σημαντικά το 2014, ενώ ουσιαστική σταθεροποίηση στα πολύ χαμηλά επίπεδα που έχουν διαμορφωθεί προβλέπεται από το 2015, δεδομένου ότι το 2014 θα σημειωθεί αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας και μείωση των αντικινήτρων στις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα».

Η διοίκηση της Eurobank Properties υποστηρίζει πως «οι προσδοκίες της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων το 2014 καταγράφονται βελτιωμένες σε σχέση τόσο με το 2013 όσο και με τα προγενέστερα έτη, καθώς εκτιμάται ότι ενδεχομένως θα υπάρξει σχετική σταθεροποίηση των εμπορικών αξιών και αύξηση του όγκου των συναλλαγών».

Σύμφωνα επίσης με την εισηγμένη εταιρεία, «η σταθεροποιητική τάση των εμπορικών αξιών αφορά κατά κύριο λόγο τα prime buildings, ενώ στα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα αναμένεται να συνεχιστεί η πίεση ως προς τις εμπορικές τους αξίες και τα μισθώματα». Επίσης, η Eurobank Properties εκτιμά ότι κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης θα παρουσιασθούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις.

Η εταιρεία πιστοποιημένων μελετών και εκτιμήσεων παγίων στοιχείων GLP Values προτείνει στάση αναμονής για τα επόμενα χρόνια και αναζήτηση μόνο πραγματικών ευκαιριών, δηλαδή αγορές στο 35%-45% των αντικειμενικών αξιών.

Αν λοιπόν πιστέψουμε τις παραπάνω προβλέψεις, τότε η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει ήδη καταγράψει το μεγαλύτερο τμήμα του καθοδικού της κύκλου και είναι θέμα χρόνου το πότε θα αρχίσει να ανακάμπτει.

Από τους παράγοντες της αγοράς άλλοι υποστηρίζουν πως αυτό θα μπορούσε να γίνει κάποια χρονική στιγμή το 2015, ενώ άλλοι μεταθέτουν το γεγονός μέσα στη διετία 2016-2017.

Στο ενδιάμεσο χρονικό διάστημα βέβαια, θα πρέπει να δούμε την απόδοση που θα καρπώνεται ένας μέσος ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα. Σύμφωνα με την GLP Value:

• Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) αντιστοιχεί γύρω στο 0,3%-0,4% της αντικειμενικής αξίας και είναι μικρότερος από το άθροισμα των δύο προηγούμενων φόρων στα ακίνητα (ΦΑΠ και ΕΕΤΗΔΕ) που ίσχυσαν πέρυσι.

• Η μέση φορολόγηση στα ενοίκια υπολογίζεται περίπου στο 0,6% επί της αντικειμενικής αξίας.

• Η εκτίμηση για το 2014 είναι πως η καθαρή μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος θα κυμανθεί στο 2,2% - 3% σε ετήσια βάση (με την προϋπόθεση ενοικίασης για το σύνολο του έτους), όταν η καθαρή απόδοση στις καταθέσεις προθεσμίας προβλέπεται στο 1,75% - 2,25%.

Φυσικά, κάθε ακίνητο είναι διαφορετική περίπτωση, καθώς υπάρχουν διαφοροποιήσεις τιμών και ενοικίων ανάλογα με το είδος, την τοποθεσία και τα ειδικά χαρακτηριστικά του.

Υπό αυτές τις συνθήκες, ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι τρέχουσες τιμές και τα ενοίκια των οικιστικών ακινήτων σε σειρά περιοχών της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με την GLP Values.