Την στρατηγική σημασία της αγοράς ακινήτων για την μεγέθυνση της οικονομίας και την στενή μεταξύ τους αλληλοεπίδραση επισημαίνει μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) για τον κλάδο.

Σύμφωνα με την μελέτη, για την μεγιστοποίηση των θετικών επιπτώσεων της αγοράς ακινήτων στην οικονομική ανάπτυξη απαιτείται η αναβάθμιση του κλάδου σε όλες τις εκφράσεις πολιτικής.

Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της οικονομίας όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά παγκοσμίως. Ο συνολικός τζίρος που αντιστοιχεί στην κατασκευή, πώληση και ενοικίαση ακινήτων παγκοσμίως αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% του ΑΕΠ των πλουσιότερων χωρών, ενώ οι επενδυτές έχουν πολλαπλάσια κεφάλαια τοποθετημένα σε ακίνητα από ότι σε μετοχές και ομόλογα.

Σύμφωνα με την μελέτη του ΙΟΒΕ, βάση στοιχείων Δεκεμβρίου 2002, η αξία των κατοικιών στο σύνολο των αναπτυγμένων οικονομιών αντιστοιχούσε σε 30 τρισ. δολάρια.

Από την άλλη μεριά η αξία των μετοχών και των κρατικών ομολόγων υπολογίζεται σε 20 τρισ. δολάρια ενώ η αξία των εταιρικών ομολόγων σε 15 τρισ. δολαρίων.

Είναι χαρακτηριστικό ότι για τους περισσότερους από τους Ευρωπαίους και τους Αυστραλούς, η αξία των κατοικιών τους αντιπροσωπεύει περί το 40% έως 60% του συνολικού τους πλούτου ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τους Αμερικάνους διαμορφώνεται στο 30%.

Υπερδιπλασιάστηκαν οι τιμές

Σε ότι αφορά την Ελλάδα, κατά την περίοδο 1995-2004 οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν. Στο σύνολο της χώρας οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 134% την τελευταία δεκαετία ενώ την περίοδο 1999-2002 κατεγράφησαν οι υψηλότερες αυξήσεις, εξέλιξη που αποδίδεται τόσο στην χρηματιστηριακή άνθηση όσο και στην σημαντική μείωση των επιτοκίων.

Στην περιοχή των Αθηνών οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 164% με μεγαλύτερη ένταση την περίοδο 1999-2002 ενώ στις λοιπές αστικές περιοχές σημειώθηκε αύξηση τιμών κατά 111%.

Ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών στο σύνολο της χώρας επιβραδύνθηκε στο 2,2% στους πρώτους εννέα μήνες του 2004 από 6,2% την περίοδο του 2003. Στην Αθήνα στο εννεάμηνο του 2004 οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν μικρή πτώση της τάξης του 0,9% από 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2003.

Σε ότι αφορά τις τιμές των ενοικίων, στη μελέτη του ΙΟΒΕ επισημαίνεται ότι αυτές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής, ενώ πολλές φορές το εύρος των τιμών είναι μεγάλο ακόμη και εντός της ίδιας περιοχής.

Οι πλατείες, οι δρόμοι, τα πάρκα, η εύκολη μετακίνηση μεταξύ άλλων κρατούν τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα. Η παλαιότητα των κατοικιών, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία και οι ανέσεις που προσφέρουν αποτελούν επίσης καθοριστικούς παράγοντες για το ύψος των ενοικίων.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση τιμή στο σύνολο της Αττικής κινείται από 6 ευρώ/τμ μέχρι 16,5 ευρώ/τμ. Αν συγκριθεί όμως η φθηνότερη με την ακριβότερη τιμή παρατηρείται μία διαφορά 27,5 ευρώ/τμ.

Οι πιο ακριβές περιοχές βρίσκονται κυρίως στο κέντρο γύρω από τον άξονα της οδού Βασιλίσσης Σοφίας και το Προεδρικό Μέγαρο όπου εντοπίζονται ακίνητα ιδιαίτερης χρήσης όπως πρεσβείες.

Ακριβές περιοχές είναι επίσης η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Κολωνάκι, η Πλάκα και η Φιλοθέη. Από την άλλη πλευρά στις φθηνότερες περιοχές συγκαταλέγονται αυτές στον άξονα της οδού Πατησίων, το Μενίδι, το Περιστέρι κλπ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων δεν οφείλεται σε αντίστοιχη αύξηση του κόστους κατασκευής τους, καθώς την περίοδο 1997-2001 η αύξηση του κόστους κατασκευής των κτιρίων ήταν της τάξης του 4,4%.

Είναι κατά συνέπεια προφανές ότι στην περίοδο αυτή δημιουργήθηκαν αυξημένα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές κατοικιών. Το 1998 και το 1999 ο αριθμός των προσφερόμενων κατοικιών αυξήθηκε 13,4% και 23,9% αντίστοιχα.

Το γεγονός αυτό περιόρισε το μέγεθος της αύξησης των τιμών αλλά η μεγάλη αύξηση της προσφοράς δεν συνεχίστηκε το 2000 (παρατηρήθηκε αύξηση της προσφοράς κατά 5,5%). Η μείωση του αριθμού των προσφερόμενων κατοικιών κατά 37% το 2001 αποτέλεσε παράγοντα περαιτέρω αύξησης των τιμών.

Αγορά Γραφείων

Σύμφωνα με την μελέτη του ΙΟΒΕ η Αθήνα διαθέτει συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων περί τα 3,1 εκατ. τετραγωνικά μέτρα. Η προσφορά σύγχρονων χώρων γραφείων είναι ωστόσο, περιορισμένη σε σχέση με το σύνολο των χώρων που μετατράπηκαν από χώρους κατοικίας σε χώρους γραφείων.

Ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος στην αγορά αποτελείται είτε από χώρους μέχρι 250. τ.μ. είτε από χώρους δεύτερης ποιότητας ακατάλληλους για κάποιους χρήστες.

Το υποβαθμισμένο δίκτυο υποδομών της Αττικής πριν από το 2004 κατέστησε το κέντρο και κάποιες άλλες περιοχές των Αθηνών περιζήτητες και μοιραία ακριβές.

Ωστόσο, σημαντικότατες βελτιώσεις πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια και οδήγησαν σε μία ώθηση του ενδιαφέροντος εκτός πόλης όπου υπάρχει δυνατότητα εύρεσης χώρων με χαμηλές τιμές ενοικίων που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες απαιτήσεις.

Η περιοχή στο κέντρο των Αθηνών που διαδραματίζει πρωταρχικό ρόλο στην αγορά των χώρων γραφείου παρουσιάζει έλλειψη τόσο στα αποθέματα των χώρων όσο και στην ποιότητα αυτών.

Οι αποκεντρωμένες περιοχές της Λεωφόρου Κηφισίας, το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, και το Μαρούσι στα βόρεια Προάστια καθώς και οι Λεωφόρος Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος στα νότια προάστια, αποτελούν επίσης περιοχές ενδιαφέροντος και παρατηρείται αύξηση του ποιοτικού αποθέματος.

Σημαντικό κέντρο ενδιαφέροντος και αποτελεί ο Πειραιάς, κυρίως για ναυτιλιακές επιχειρήσεις όπως και η Λεωφόρος Μεσογείων αλλά και οι κόμβοι εισόδου και εξόδου της Αττικής οδού που αποτελούν το βασικό μέσο σύνδεσης του κέντρου με το αεροδρόμιο.

Η αγορά των καταστημάτων

Στην Αθήνα οι ακριβότερες περιοχές λιανικού εμπορίου είναι ο πεζόδρομος της Ερμού, η Πανεπιστημίου, η Σταδίου και η Τσακάλωφ. Σημαντική ζήτηση σημειώνεται και σε περιοχές όπως η Κηφισιά και η Γλυφάδα. Σε αυτές τις περιοχές η διαθεσιμότητα ελεύθερων χώρων βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες περιοχές λιανικού εμπορίου του λεκανοπεδίου όπου η ύπαρξη διαθέσιμων χώρων είναι μεγάλη.

Ειδικά στις περιοχές καταστημάτων υψηλής προβολής σημειώθηκαν αποδόσεις προ φόρων 7-8,5% μεταξύ της περιόδου Ιουνίου 2002 και Ιουνίου 2003, μετά από μια συνεχή πτωτική που παρατηρείται από το 1999.

Οι μισθωτικές αξίες αυξήθηκαν ελαφρώς μεταξύ των ετών 2001 και 2002 και κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 2.460 ευρώ ανά τ.μ. το έτος. Λόγω των Ολυμπιακών Αγώνων της Αθήνας, το 2004 σημειώθηκε σημαντική αύξηση στις τιμές των ενοικίων και έντονη δραστηριότητα στην αγορά του λιανικού εμπόριο, με συνέπεια την αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος.

Χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι η απουσία εμπορικών κέντρων, στο βαθμό τουλάχιστον που εντοπίζονται στην υπόλοιπη Ευρώπη. Η Ελλάδα βρίσκεται σε μια από τις χαμηλότερες θέσεις στην Ε.Ε. στην αναλογία των εμπορικών κέντρων και πληθυσμού. Υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν γύρω στα 50 τ.μ. ανά 1000 κατοίκους, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι 150 τ.μ.

Η αγορά κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση

Στην ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, διαπιστώνεται μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στην καθαρή και την μικτή απόδοση, καθώς απαιτούνται μεγαλύτερα κόστη συντήρησης, εν συγκρίσει με άλλους τομείς επένδυσης, τα οποία και επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Ο κλάδος της κατοικίας στην Ευρώπη είναι χαμηλού- μεσαίου ρίσκου και σίγουρα εμπεριέχει λιγότερο ρίσκο από την αγορά γραφείων. Ωστόσο, αυτό μεταφράζεται σε μικρότερες αποδόσεις.

Η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά το 2002 παρουσιάστηκε στη Μ. Βρετανία, ενώ ακολουθούν η Αυστραλία, και η Ισπανία. Από την άλλη πλευρά καθοδική τάση παρουσιάσθηκε στην Ιαπωνία και την Γερμανία σε ονομαστικές τιμές.

Ακόμα και σε πραγματικές τιμές για το έτος 2002 η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές εμφανίζεται πάλι στην Αγγλία, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 21,8% ενώ η μεγαλύτερη μείωση παρατηρήθηκε στη Γερμανία όπου οι τιμές έπεσαν κατά 4,4%. Παγκοσμίως οι τιμές παρουσίασαν αύξηση κατά 4,2% για το 2002 ενώ στη ζώνη του ευρώ αυξήθηκαν κατά 3,4%.

Ο ρόλος της πολιτείας

Στην μελέτη του ΙΟΒΕ επισημαίνεται ως ιδιαίτερα σημαντικός ο ρόλος που διαδραματίζει η πολιτεία στη λειτουργία της αγοράς ακίνητης περιουσίας, κυρίως μέσω του καθορισμού της πολιτικής γης (χρήσεις γης, επέκταση του σχεδίου πόλεως κ.λ.π.) της διαχείρισης των ακινήτων των δημοσίων οργανισμών, της γενικότερης οικονομικής πολιτικής, της φορολογίας ακίνητης περιουσίας της επιδότησης ενοικίων, αλλά και μέσω εξειδικευμένων ενεργειών και καταστάσεων όπως η διάθεση στην αγορά εκατοντάδων κατοικιών μετά το πέρας των Ολυμπιακών Αγώνων.

Στο πλαίσιο αυτό ο ρόλος της πολιτείας στη διαμόρφωση εθνικής πολιτικής γης και κτιρίων κρίνεται καθοριστικός. Η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας διαχρονικά ασφυκτιά από της έλλειψη ενός συντονιστικού φορέα διατομεακής εμβέλειας –αρμοδιοτήτων, ικανού να χαράξει μακροπρόθεσμη πολιτική ακίνητης περιουσίας, συντονίζοντας τις δράσεις των διάφορων παρεμβάσεων τομεακής σκοπιμότητας.

Η απουσία αυτού του φορέα συνέβαλλε ουσιαστικά στην απουσία σημαντικών κανονιστικών ρυθμίσεων. Η έλλειψη του λοιπόν έθρεψε συγκεκριμένες παθογένειες στην αγορά με πρώτη μεταξύ ίσων την απουσία επιστήμης ή έστω εποπτευόμενης πληροφόρησης σχετικά με τα θεμελιώδη στοιχεία της.

Ως σημαντικός δείκτης της ωριμότητας μιας αγοράς και παρά τις προσπάθειες του ιδιωτικού τομέα να την οριοθετήσει και να την υποστηρίξει κανονιστικά, οδήγησε την ελληνική αγορά να μείνει θεατής των επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων των θεσμικών επενδυτών σε οικονομικές συγκυρίες αρκετά ευνοϊκές.

Ενας τέτοιος διατομεακός φορέας μεταξύ άλλων σκοπό θα έχει να:

-Αναγνωρίσει, καταγράψει, ερμηνεύσει, αναλύσει και ποσοτικοποιήσει τη αγορά ακίνητης περιουσίας ή να συντονίσει τη διεξαγωγή τω ανωτέρω

-Σχεδιάσει μια μακροπρόθεσμη πολιτική ακίνητης περιουσίας που θα συνθέτει οικονομικά, θεσμικά, φορολογικά, ερευνητικά, τεχνικά, κοινωνικά ερεθίσματα και στοιχεία

-Υποστηρίξει στρατηγικά το έργο της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου και των λοιπών εταιρειών - φορέων αξιοποίησης διαχείρισης γης του δημοσίου συμφέροντος, συμπεριλαμβανομένου και των ΟΤΑ

-Εκπαιδεύσει τους συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων, προωθώντας την ένταξη του επιστημονικού αντικειμένου στην τριτοβάθμια εκπαίδευση.

-Αναδείξει τα επενδυτικά χαρακτηριστικά της αγοράς ακίνητης περιουσίας, να προωθήσει τη ρύθμιση του κανονιστικού πλαισίου και να εξασφαλίσει συνθήκες υγιούς ανταγωνισμού.

-Διαμορφώσει τα επαγγελματικά δικαίωματα/υποχρεώσεις των εργαζομένων του κλάδου

-Συμβάλλει στην αντιμετώπιση παθογενειών ή αδυναμιών σχετιζόμενων κλάδων εκφράσεων της δημόσιας διοίκησης (πχ. Γραφειοκρατία, κτηματολόγιο, εθνικό χωροταξικό)

-Καθοδηγήσει και ενισχύσει επενδυτικές πρωτοβουλίες Ελληνικών Επιχειρήσεων στα Βαλκάνια πχ αναπτύσσοντας παρατηρητήριο κτηματαγορών ΝοτιοΑνατολικής Ευρώπης στη Θεσσαλονίκη

-Συμβάλλοντας στην περιφερειακή ανάπτυξη ενισχύοντας τις λοιπές κτηματαγορές της χώρας

-Προωθήσει στρατηγικές αναπλάσεις στον αστικό ιστό της πόλης.