Η μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων, η επίδρασή τους στην κατανάλωση και ανάπτυξη, αλλά και στη διαμόρφωση της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ αναλύεται στο μηνιαίο δελτίο της Εθνικής Τράπεζας για τη ζώνη του ευρώ (Μάρτιος 2003).

Στη μηνιαία μελέτη της Εθνικής Τράπεζας επιχειρείται μια ανάλυση της αγοράς ακινήτων στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ) και στις ΗΠΑ. Οι τιμές των ακινήτων έχουν ακολουθήσει έντονα ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια.

Συγκεκριμένα, από το 2000 οι τιμές των ακινήτων στην ευρωζώνη αυξάνονται κατά μέσο όρο 4,5% το χρόνο - σημαντικά υψηλότερα από το μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης της τελευταίας δεκαετίας (2%). Κατά την ίδια περίοδο, οι τιμές των ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο και στις ΗΠΑ αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό 16,4% και 7,2%, αντίστοιχα.

Οι εξελίξεις αυτές δημιουργούν ανησυχίες ότι τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια τροφοδοτούν μια υπερτίμηση στην αγορά ακινήτων στις δύο πλευρές του Ατλαντικού, η οποία δεν μπορεί να είναι διατηρήσιμη.

Οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στις επιμέρους χώρες της ΕΕ χαρακτηρίζονται από μεγάλες αποκλίσεις. Συγκεκριμένα, χώρες με υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ, υψηλό πληθωρισμό και συνεπώς χαμηλά πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων παρουσιάζουν και μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές ακινήτων.

Καθώς τα ακίνητα αποτελούν ένα σημαντικό ποσοστό των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών στην ευρωζώνη (30-40%), oι υψηλές τιμές ακινήτων αυξάνουν την αξία του πλούτου των νοικοκυριών και συνεπώς ωθούν την κατανάλωση και τον ρυθμό ανάπτυξης του ΑΕΠ.

Επομένως, αναφέρουν οι αναλυτές της Εθνικής, οι εντονότερες αυξήσεις των τιμών των ακινήτων στις χώρες της ”περιφέρειας” της ευρωζώνης (όπως είναι η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Πορτογαλία) ενίσχυσαν περαιτέρω την ήδη πιο ισχυρή ανάπτυξη των χωρών αυτών, σε αντίθεση με τις χώρες του ”πυρήνα” της ευρωζώνης (όπως είναι η Γερμανία και η Ιταλία) όπου οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν.

Αν και οι τιμές των ακινήτων διαφέρουν μεταξύ των χωρών της ευρωζώνης, είναι σημαντικό να προσδιοριστεί ο βαθμός που αποκλίνουν από το μακροχρόνιο επίπεδο τους, όπως αυτό προσδιορίζεται από το μέσο όρο του λόγου τιμής προς ενοίκια για το σύνολο της ευρωζώνης.

Τα βασικά συμπεράσματα της ανάλυσης, τονίζουν οι αναλυτές, επικεντρώνονται στο ότι, ενώ οι αγορές ακινήτων στις ΗΠΑ και στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι σημαντικά υπερτιμημένες (14% και 30%, αντίστοιχα) και αναμένονται έντονες μειώσεις των τιμών, η αγορά ακινήτων στο σύνολο της ευρωζώνης είναι οριακά μόνον υπερτιμημένη.

Συνεπώς, οι τιμές ακινήτων στο σύνολο της ευρωζώνης προβλέπεται να μειώνονται κατά 1,5% ετησίως κατά μέσο όρο για τα επόμενα 3 χρόνια. Στο σημείο αυτό είναι σημαντικό να τονισθεί ότι αν εξαιρεθεί η Γερμανία (στην οποία μειώθηκαν οι τιμές ακινήτων σε πραγματικούς όρους κατά την τελευταία οκταετία), η αγορά ακινήτων για το υπόλοιπο της ευρωζώνης είναι υπερτιμημένη κατά 17% και συνεπώς αναμένονται μειώσεις των τιμών κατά 4% ετησίως.

Οι αναμενόμενες μειώσεις των τιμών τους περιορίζουν την αξία του πλούτου των νοικοκυριών και συνεπώς θα επιβραδύνουν το ρυθμό αύξησης της ιδιωτικής κατανάλωσης και του ΑΕΠ. Αναλυτικότερα, οι προαναφερθείσες διορθωτικές μειώσεις στις τιμές ακινήτων επιδρούν συσταλτικά στο ρυθμό ανάπτυξης της ευρωζώνης για το 2003 κατά 0,3 της ποσοστιαίας μονάδας, μειώνοντας έτσι την πρόβλεψή μας στο 0,8% από 1,1%, υπογραμμίζουν οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας.

Σύμφωνα με τις προαναφερθείσες προβλέψεις και δεδομένης της ασθενούς κατάστασης της οικονομίας, η ΕΚΤ αναμένεται να χαλαρώσει περαιτέρω την πολιτική της. Ειδικότερα, οι περιορισμένες πληθωριστικές πιέσεις και η προβλεπόμενη διεύρυνση της απόκλισης του πραγματοποιηθέντος από το δυνητικό προϊόν στο –2,5% στα τέλη του 2003 εκτιμάται ότι δημιουργούν την ανάγκη περαιτέρω μείωσης των επιτοκίων από την ΕΚΤ κατά 25 μονάδες βάσης στο δεύτερο τρίμηνο του 2003.

Επιπλέον, λόγω των ασθενών μακροοικονομικών συνθηκών και της αναμενόμενης μείωσης των τιμών των ακινήτων, η ΕΚΤ εκτιμάται ότι θα δράσει προληπτικά και θα μειώσει άλλη μια φορά τα επιτόκιά της κατά 25 μονάδες μέχρι το τέλος του έτους, οδηγώντας έτσι το επιτόκιο παρέμβασης στο 2%.