Ισχυρή θα παραμείνει η αγοραστική τάση στην αγορά του real estate στην Ελλάδα και το 2007, αν και η εμφάνιση κάποιων αρνητικών παραγόντων αναμένεται να ”ψαλιδίσει” τους ρυθμούς ανόδου, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς.

Σήμερα, στην Ελλάδα η αγορά ακίνητης περιουσίας (που μπορεί να αξιοποιηθεί) υπολογίζεται από τη Citigroup στα 90 δισ. δολ., ενώ μόλις 600 εκατ. δολ. αφορούν στο εισηγμένο real estate. Τα ξενοδοχεία και οι παραθεριστικές κατοικίες εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να αποτελέσουν την αιχμή στην προσέλκυση ξένων άμεσων επενδύσεων.

Την τελευταία εξαετία η αγορά κατοικιών στην Ελλάδα συνεισφέρει περίπου 1,3% στον ετήσιο ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ, ενώ, καθώς οι αποπληθωρισμένες τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 9% ετησίως, η αξία της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών υπολογίζεται σήμερα από την Εθνική Τράπεζα στο 650% του ΑΕΠ.

Η ανοδική πορεία της αγοράς κατοικιών ακολούθησε κατεύθυνση αντίστροφη των επιτοκίων, ενώ η αύξηση του πληθυσμού στην ηλικιακή ομάδα των 30 έως 44 ετών (1,3% σε ετήσια βάση) ως απόρροια της επίδρασης των μεταναστών (οι οποίοι είχαν ισχυρή συνεισφορά στην αύξηση της ζήτησης για μεταχειρισμένα σπίτια, διευκολύνοντας έτσι την αγορά ακριβότερων καινούργιων σπιτιών από τα ελληνικά νοικοκυριά) υποβοήθησε τις εξελίξεις.

Πέρα από τους δημογραφικούς λόγους, ορισμένοι τραπεζίτες επισημαίνουν και την έκρηξη των διαζυγίων, η οποία αυξάνει τη ζήτηση για νέες κατοικίες, καθώς και την ανάγκη αναπλήρωσης του σχετικά πεπαλαιωμένου αποθέματος κατοικιών (το 35% των κατοικιών κατασκευάστηκε πριν από τη δεκαετία του ’70).

Η πορεία της αγοράς

Τους τελευταίους μήνες στην αγορά κατοικιών παρατηρείται σταδιακή μείωση της ζήτησης, καθώς το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών παραμένει σταθερό και δεν επαρκεί για τις ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων. Εξαιρούνται τα λεγόμενα ακριβά ακίνητα, που έχουν συνήθως πιο ελαστικά όρια.

Τα δάνεια εξακολουθούν να έχουν τον πρώτο λόγο στη χρηματοδότηση των νοικοκυριών, ενώ τα επιτόκια ανεβαίνουν, αλλά η δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών είναι ακόμα υψηλή, αν και τα κριτήρια σκληραίνουν. Λίγες περιοχές μπορούν πλέον να απορροφήσουν ικανοποιητικά την προσφορά στέγης ως πρώτης κατοικίας, ενώ υπάρχουν αποδοτικότερες μορφές επένδυσης από τα λεγόμενα οικιστικά ακίνητα.

Σε αυτό το πλαίσιο η Δανός και Συνεργάτες/CB Richard Ellis προβλέπει επιβράδυνση της αγοράς τουλάχιστον έως τις εξαγγελίες αύξησης των αντικειμενικών αξιών (μία παράμετρος που άπτεται όμως χρονικά και του ενδεχομένου των πρόωρων εκλογών).

Σε γενικές γραμμές, πάντως, αναμένεται ο ρυθμός σχηματισμού νέων νοικοκυριών να συνεχίσει να υπερβαίνει το 1,5% ετησίως, με αποτέλεσμα η ζήτηση για κατοικίες αν και επιβραδυνόμενη να παραμείνει ισχυρή. Δεδομένης, επίσης, της σταδιακής προσαρμογής της προσφοράς (η έκδοση αδειών ανέγερσης κατοικιών το 2005 ήταν αυξημένη κατά 50% σε ετήσια βάση, ενώ κατέγραψε πτώση 34,9% σε ετήσια βάση τον Νοέμβριο του 2006), της αναμενόμενης αύξησης κατά 3,4% του ΑΕΠ την επόμενη διετία, της νέας ανόδου των βασικών επιτοκίων κατά 25 - 50 μονάδες βάσης φέτος και της μικρής μείωσης του ρυθμού αύξησης στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, η άνοδος της αποπληθωρισμένης τιμής των κατοικιών, από το 9% την περασμένη εξαετία, αναμένεται να επιβραδυνθεί στο 2% την ερχόμενη διετία.

Τα εμπορικά ακίνητα

Στην αγορά των εμπορικών ακινήτων, μετά την είσοδο του πρώτου εμπορικού κέντρου το 2005 (The Mall) στην Αθήνα, τον τελευταίο χρόνο εξαγγέλθηκαν και κυκλοφόρησαν φήμες για 5 παρόμοιες εμπορικές αναπτύξεις που σχεδιάζονται στην ευρύτερη περιοχή των Αθηνών.

Η McArthurGlen, γνωστή εταιρεία εμπορικών εκπτωτικών κέντρων, συμφώνησε στην αξιοποίηση έκτασης στην περιοχή Γυαλού Σπάτων, ενώ προς το τέλος του περασμένου έτους έγινε πράξη το Factory Outlet στην περιοχή του αεροδρομίου Ελ. Βενιζέλος. Η Βιοχάλκο, επίσης, ετοιμάζει αντίστοιχα ανάπτυξη εμπορικού κέντρου στον Κηφισό.

Παράλληλα, εταιρείες-κολοσσοί στον ευρωπαϊκό και παγκόσμιο χάρτη της λιανικής άνοιξαν ή πρόκειται να ανοίξουν καταστήματα στην ελληνική αγορά. Εταιρείες ηλεκτρονικού εξοπλισμού (π.χ. Media Markt, Dixons), μόδας (Sfera, Η&Μ, Debenhams) και υπεραγορές τροφίμων (Aldi, Plus) και άλλες όπως IKEA, Leroy Merlin, FNAC έχουν βρει έδαφος για ανάπτυξη των δραστηριοτήτων τους στην εγχώρια αγορά.

Αυτό οφείλεται κυρίως στην αύξηση καταναλωτικών συνηθειών ανά κάτοικο στην Ελλάδα, αλλά και στην έλλειψη οργανωμένου ανταγωνισμού. Στις κύριες αγορές, στα καταστήματα παρατηρείται στασιμότητα στη σχέση προσφοράς - ζήτησης, ύστερα από πολλά χρόνια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το ότι υπάρχουν πλέον διαθέσιμοι χώροι μίσθωσης επί της οδού Ερμού.

Τα γραφεία

Η διαθεσιμότητα καινούργιων και καλύτερων γραφειακών χώρων, με ανταγωνιστικές τιμές ενοικίων και περισσότερες δυνατότητες, αναγνωρίζεται ως ο κύριος λόγος εκτίμησης εναλλακτικών σεναρίων μετεγκατάστασης ιδιωτικών εταιρειών. Η ζήτηση έχει συνολικά αυξηθεί συγκρινόμενη με τα τελευταία έτη, όμως η σταθερά μεγάλη προσφορά αντανακλάται στη μεγάλη διαθεσιμότητα χώρων. Η πτώση των μέσων μισθωτικών αξιών εκτιμάται μάλιστα στο 25% - 30% από το 2000.

Η αγορά των αποθηκών και των διαμετακομιστικών κέντρων εμφανίζει σημαντικά αυξανόμενη τάση ζήτησης λόγω της σταθερής ανάδειξης της Αττικής Οδού ως οδικού δικτύου που συνδέει τη δυτική Αττική με το λιμάνι του Πειραιά και το αεροδρόμιο, αλλά κυρίως με τις Εθνικές Οδούς και κατ’ επέκταση με την υπόλοιπη Ελλάδα. Επιπλέον, η διαθεσιμότητα σε χώρους όπου μπορούν να αναπτυχθούν κατάλληλες αποθήκες είναι μικρή δεδομένων των ιδιαιτεροτήτων χρήσεων γης σε κάθε περιοχή. Οι τιμές παραμένουν σταθερές, ενώ οι υποδομές των ήδη υφιστάμενων αποθηκών σε αρκετές περιπτώσεις δεν καλύπτουν τις προδιαγραφές των πολυεθνικών εταιρειών που προσανατολίζονται σε αναπτύξεις κτιρίων με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.

Με βάση τα παραπάνω χαρακτηριστικά, οι επενδυτές θα πρέπει να αναμένουν μέση ετήσια απόδοση στο 6% - 6,7% στους εμπορικούς χώρους (καταστήματα), στο 7% - 7,5% στα γραφεία και στο 9% στους αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους.

Οι διεθνείς τάσεις

Μέση ετήσια απόδοση 7,5% έναντι 9,5% του εισηγμένου στα χρηματιστήρια real estate, 8,8% των ομολόγων και 11,5% των μετοχών σημείωσε η άμεση επένδυση στο real estate την τελευταία 15ετία. Στην παγκόσμια οικονομία των 47 τρισ. δολαρίων, η παγκόσμια αγορά του real estate υπολογίζεται από τη Citigroup στα 16 τρισ. δολ., εκ των οποίων, σύμφωνα με μία έρευνα της Deutsche Bank, τα 7,8 τρισ. δολ. (4 τρισ. στην αμερικανική ήπειρο, 2,4 τρισ. στην Ευρώπη και 1,4 τρισ. στην Ασία) είναι το καθαρά επενδύσιμο real estate (έχουν εξευρεθεί βασικοί μέτοχοι-ιδιοκτήτες και κεφάλαια που διακρατούν αξίες γης).

Από την άλλη πλευρά, μόλις 1,05 τρισ. δολ. αποτελούν το εισηγμένο real estate στα χρηματιστήρια, η συνολική κεφαλαιοποίηση των οποίων ξεπερνά σήμερα τα 48,3 τρισ. δολ. Σε παγκόσμια κλίμακα, οι επενδύσεις στο εμπορικό real estate αυξήθηκαν πέρυσι κατά 33% φθάνοντας το ύψος-ρεκόρ των 645 δισ. δολαρίων. Περίπου 256 δισ. δολάρια, ή σχεδόν 40% του συνόλου των συμφωνιών real estate του περασμένου έτους, αφορούσαν σε συμφωνίες που συνήφθησαν στη Β. Αμερική, έναντι 295 δισ. δολαρίων ή 46%, που ήταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη, και 94 δισ. δολ. (15%) στην Ασία.

Η αυξανόμενη επενδυτική διάθεση για ακίνητη περιουσία έχει τροφοδοτήσει την ισχυρή άνοδο των αγορών τα τελευταία χρόνια, ενώ η τεράστια παγκόσμια ρευστότητα έχει οδηγήσει τα υπό διαχείριση κεφάλαια των global property funds σε άνοδο 54% τον τελευταίο χρόνο.

Η Citigroup αναμένει αποδόσεις 0% - 10% για το εισηγμένο real estate παγκοσμίως, έπειτα από άνοδο 34% το 2006 και μέση ετήσια άνοδο 23% την προηγούμενη πενταετία. Οι επιλογές της για αύξηση θέσεων αφορούν κυρίως στην Ευρώπη, την Ιαπωνία, την Αυστραλία, τη Σιγκαπούρη και την Κίνα, ενώ μειωμένη θέση συνιστά για τις ΗΠΑ, το Χονγκ Κονγκ και τη Νέα Ζηλανδία. Συνολικότερα για τις αγορές ακινήτων το 2007, η UBS αναμένει καλύτερες αποδόσεις από την Ιαπωνία και την υπόλοιπη Ασία, ενώ για την Ευρώπη πολλοί αναλυτές εκτιμούν πως ο αυξημένος ανταγωνισμός στην αγορά στεγαστικών δανείων υποστήριξε την ανάπτυξη των τιμών στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, παρά τις αυξήσεις στα επιτόκια.

Στις ΗΠΑ η σταθεροποίηση σε χαμηλότερα επίπεδα των πωλήσεων παλαιών και νέων κατοικιών και η ελαφρά πτωτική πορεία στις τιμές των ακινήτων το τελευταίο διάστημα σηματοδοτούν τη συγκράτηση της πτώσης των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, γεγονός που περιορίζει την πιθανότητα για μεγάλη επιβράδυνση της οικονομίας το 2007. Ωστόσο, εκτιμάται πως η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε το 2006 κατά 13,2% και προβλέπεται ότι η μείωση αυτή θα συνεχιστεί και το 2007, αλλά με μικρότερο ρυθμό.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες θα μειωθούν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, κατά 12%, γεγονός που θα αφαιρέσει 0,7 της ποσοστιαίας μονάδας από τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας. Η ύφεση της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ είναι δυνατόν να προκαλέσει μερική επιβράδυνση στην κατανάλωση στις ΗΠΑ. Ο βασικός παράγοντας ανησυχίας για το 2007 είναι ο Αμερικανός καταναλωτής. Το μερίδιο της κατανάλωσης στο ΑΕΠ των ΗΠΑ παραμένει κοντά στο 70%, γεγονός που έχει ρίξει το ποσοστό των αποταμιεύσεων επί του διαθέσιμου εισοδήματος στο -1,3%.

Δεδομένης λοιπόν της πρόσφατης σημαντικής ύφεσης στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ (οι πωλήσεις νέων κατοικιών υποχώρησαν, ενώ τα αποθέματα παραμένουν ακόμα σε υψηλά επίπεδα), η αβεβαιότητα σχετικά με τη μελλοντική πορεία του καταναλωτή είναι αυξημένη, καθώς η συσχέτιση της αγοράς ακινήτων με τις καταναλωτικές δαπάνες ήταν αρκετά ισχυρή στο παρελθόν. Εάν η συσχέτιση αυτή ισχύσει και στο μέλλον, είναι πιθανή μια επιβράδυνση στην ονομαστική κατανάλωση από το 5,5% στην περιοχή του 3,5% μέσα στο 2007, τη στιγμή που κατά την ύφεση του 2001 ο ρυθμός αυτός έπεσε στο 2,5%.