Η ελληνική αγορά κατοικιών θα παραμείνει μία από τις βασικές κινητήριες δυνάμεις της οικονομίας υποστηριζόμενη -μεταξύ άλλων- από τις δημογραφικές εξελίξεις, τονίζει σε ανάλυσή της η Γενική Διεύθυνση Στρατηγικής και Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής τράπεζας.

Όσον αφορά στη διετία 2007-08 αναμένεται ότι η αυξημένη προσφορά κατοικιών, εξαιτίας της εκρηκτικής αύξησης στην έκδοση αδειών ανέγερσης κατοικιών κατά το 2005 (+50% σε ετήσια βάση) και τη διατήρησή της σε υψηλά επίπεδα κατά το 2006, θα συνεχίσει να διοχετεύεται σταδιακά στην αγορά.

Η αγορά κατοικιών συνιστά διαχρονικά βασική κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας συνεισφέροντας περίπου 1,3 ποσοστιαίες μονάδες στον ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας κατά την περίοδο 2000-2005. Η επίδραση αυτή πραγματοποιείται κυρίως μέσω δύο διαύλων: ι) της επένδυσης σε κατοικίες και ιι) του αποτελέσματος μεταβολής της αξίας της ακίνητης περιουσίας στην καταναλωτική δαπάνη των νοικοκυριών.

Αντανακλώντας την ισχυρή ζήτηση για κατοικίες, οι αποπληθωρισμένες τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,3% ετησίως, κατά μέσο όρο, μεταξύ 2000 και 2005 – ρυθμός σημαντικά υψηλότερος από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, με αποτέλεσμα η αξία της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών ως ποσοστό του ΑΕΠ να αυξηθεί κατά 20% κατά την ίδια περίοδο και να ανέρχεται σήμερα στο 650% του ΑΕΠ.

Ωστόσο, μετά την εντυπωσιακή αύξηση των αποπληθωρισμένων τιμών των κατοικιών κατά το 2005 – η οποία υπερέβη το 10% σε ετήσια βάση - η αγορά εμφανίζει εντεινόμενες τάσεις επιβράδυνσης (ιδιαίτερα στο λεκανοπέδιο της Αττικής), με τις τιμές να αυξάνουν με ρυθμούς χαμηλότερους του 4,5% ετησίως.

Το φαινόμενο αυτό δεν εμφανίζεται μόνο στην ελληνική οικονομία, αλλά και σε άλλες οικονομίες της ευρωζώνης τα προηγούμενα χρόνια, όπως η Φινλανδία και η Ολλανδία. Στις περιπτώσεις αυτών των χωρών η αποδυνάμωση της αγοράς ακινήτων συνοδεύτηκε από κατακόρυφη επιβράδυνση του ρυθμού οικονομικής ανάπτυξης, η οποία μειώθηκε κατά περίπου 60% σε σύγκριση με την περίοδο άνθησης της αγοράς ακινήτων.

Γεννάται λοιπόν ευλόγως το ερώτημα κατά πόσον η επιβράδυνση των τιμών θα ενταθεί προαναγγέλλοντας μια γενικότερη εξασθένηση της οικονομικής δραστηριότητας, δεδομένου ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα συνεχίζει να προχωρά σε αυξήσεις επιτοκίων.

Σύμφωνα με την ανάλυσή μας, οι ευνοϊκές δημογραφικές εξελίξεις που σχετίζονται με τον ρυθμό αύξησης του αριθμού των νοικοκυριών αναδεικνύονται ως βασικός παράγοντας - μαζί με την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος και τη μεγάλη μείωση των πραγματικών επιτοκίων – πίσω από την άνθηση της αγοράς κατοικίας κατά την τελευταία εξαετία.

Παράλληλα, η ανάγκη αναπλήρωσης του σχετικά πεπαλαιωμένου αποθέματος κατοικιών και οι βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις της προσφοράς τους αναδεικνύονται ως σημαντικές συνιστώσες των εξελίξεων στην αγορά κατοικιών.

Αναλυτικότερα, η εντυπωσιακή πορεία της αγοράς κατοικιών την τελευταία εξαετία βασίστηκε σε σημαντικό βαθμό στις ευνοϊκές δημογραφικές εξελίξεις. Συγκεκριμένα, ο ισχυρός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού στην ηλικιακή ομάδα 30 έως 44 ετών (1,3% σε ετήσια βάση κατά την ίδια περίοδο συγκριτικά με 0,3% για τον συνολικό πληθυσμό) και η μείωση του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού (από 2,8 σε 2,6 άτομα, παραμένοντας υψηλότερο από το 2,2 που είναι ο μέσος όρος της ευρωζώνης) συνετέλεσαν σε μία σημαντική επιτάχυνση της δημιουργίας νέων νοικοκυριών.

Ο ισχυρός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού στην ηλικιακή ομάδα των 30 έως 44 ετών αντανακλά, σε σημαντικό βαθμό, την επίδραση των μεταναστών οι οποίοι είχαν ισχυρή συνεισφορά στην αύξηση της ζήτησης για μεταχειρισμένα σπίτια, διευκολύνοντας παράλληλα την αγορά ακριβότερων καινούργιων σπιτιών από τα ελληνικά νοικοκυριά.

Συγκεκριμένα, 420.000 νέα νοικοκυριά εκτιμάται ότι δημιουργήθηκαν μεταξύ 2000 και 2005 – σημειώνοντας μια σωρευτική αύξηση της τάξης του 8,5%, όταν ο συνολικός πληθυσμός αυξήθηκε την ίδια περίοδο μόνο κατά 1,9% Η επίδραση αυτής της πηγής ζήτησης προστίθεται στις κλασσικές συνιστώσες της ζήτησης, όπως είναι η αυξημένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, εκφρασμένης σε όρους πραγματικού κατά κεφαλήν διαθέσιμου εισοδήματος (το οποίο αυξήθηκε σωρευτικά κατά 17%), και στη μείωση των πραγματικών επιτοκίων, κατά 770 μονάδες βάσης.

Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που τροφοδότησε τη ζήτηση για κατοικίες είναι η σχετικά μεγάλη μέση ηλικία του αποθέματος κατοικιών της χώρας. Συγκεκριμένα το 35% του συνολικού αποθέματος κατοικιών κατασκευάστηκε πριν από τη δεκαετία του ’70. Η ανάγκη αναπλήρωσης και εκσυγχρονισμού αυτού του αποθέματος, του οποίου η ωφέλιμη ζωή για μία χώρα όπως η Ελλάδα δεν ξεπερνά τα 40 με 50 χρόνια, τροφοδοτεί τη ζήτηση για κατοικίες καθώς αντιστοιχεί στο 38% περίπου της συνολικής ζήτησης για νέες κατοικίες ετησίως κατά τα τελευταία χρόνια.

Όσον αφορά στη διετία 2007-08 αναμένεται ότι η αυξημένη προσφορά κατοικιών, εξαιτίας της εκρηκτικής αύξησης στην έκδοση αδειών ανέγερσης κατοικιών κατά το 2005 (+50% σε ετήσια βάση) και τη διατήρησή της σε υψηλά επίπεδα κατά το 2006, θα συνεχίσει να διοχετεύεται σταδιακά στην αγορά.

Δεδομένης αυτής της σταδιακής προσαρμογής της προσφοράς και με βάση την εκτίμηση ότι η αύξηση του πραγματικού κατά κεφαλήν εισοδήματος θα υπερβεί το 3% κατά την επόμενη διετία, τα πραγματικά επιτόκια θα αυξηθούν κατά επιπλέον 50 μονάδες βάσης από τα τρέχοντα επίπεδά τους και ο ρυθμός σχηματισμού νέων νοικοκυριών θα συνεχίσει να υπερβαίνει το 1,5% ετησίως, η ζήτηση για κατοικίες αναμένεται να παραμείνει ισχυρή.

Η ισχύς της ζήτησης θα επιτρέψει τη διατήρηση της συνεισφοράς της οικιστικής επενδυτικής δαπάνης στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης, κατά την ίδια χρονική περίοδο, στο επίπεδο του 0,7 της ποσοστιαίας μονάδας από 0,9% κατά την περίοδο 2000-05.

Η αύξηση της αποπληθωρισμένης τιμής των κατοικιών, κατά το 2007-2008, αναμένεται να επιβραδυνθεί προσωρινά στο 2% με 3% ετησίως, λόγω αυξημένης προσφοράς, πριν να ανακάμψει στο 4,2% την περίοδο 2009-2015.

Η συνολική επίδραση στην οικονομική δραστηριότητα, τόσο μέσω της αυξημένης κατασκευαστικής δραστηριότητας, όσο και μέσω των επιδράσεων των περιουσιακών αποτιμήσεων στην κατανάλωση, εκτιμάται στο 0,8 της ποσοστιαίας μονάδας, κατά την επόμενη διετία, παραμένοντας σημαντικά υψηλότερη από το εκτιμώμενο ποσοστό για την ευρωζώνη (0,4% κατά την τελευταία εξαετία).

* Το πλήρες κείμενο της ανάλυσης με τίτλο Greece: Economic and Market Analysis (September– November 2006) της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος μπορεί να ανευρεθεί στην ειδική ιστοσελίδα: http:/www.nbg.gr/publications/eco_fin_bulletin.html.