Τα τελευταία έτη η ζήτηση για αγορά παραθεριστικής (εξοχικής) κατοικίας στη Μεσόγειο είναι υψηλή. Oι αγοραστές προέρχονται κυρίως από τις χώρες της δυτικής και βόρειας Ευρώπης επισημαίνεται σε σχετική μελέτη της Alpha Bank.

Εκτιμάται ότι σήμερα περίπου 3 εκατομμύρια άνθρωποι, κυρίως αλλά όχι αποκλειστικά άτομα τρίτης ηλικίας, ενδιαφέρονται να αποκτήσουν μόνιμο τόπο διακοπών στην περιοχή. Παράλληλα, αναμένεται η ζήτηση αυτή να αυξηθεί ακόμα περισσότερο, διότι τα επόμενα χρόνια θα βρίσκονται σε ηλικία συνταξιοδoτήσεως οι άνθρωποι που γεννήθηκαν μετά τον δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, όταν σημειώθηκε η μεγάλη αύξηση των γεννήσεων.

Oι παραθεριστικές κατοικίες που προσφέρονται στην αγορά είναι κυρίως κατοικίες μέσα σε οργανωμένα οικιστικά συγκροτήματα. Πρόκειται για μεγάλο αριθμό κατοικιών, συγκεντρωμένων σε έναν οικισμό σε σημαντικό βαθμό αυτόνομο.

Υπάρχει προτίμηση προς αυτό το είδος κατοικιών διότι προσφέρει ανέσεις και ευκολίες καθώς και υψηλού επιπέδου παροχές υπηρεσιών.

Τέτοιες είναι η φύλαξη του οικιστικού συγκροτήματος, η συντήρηση του περιβάλλοντα χώρου, η δυνατότητα χρήσεως κοινόχρηστων χώρων (πισίνα και άλλοι χώροι φυσικών δραστηριοτήτων και αναψυχής), μεγάλος χώρος πρασίνου, κ.λπ.

Η συγκεκριμένη αγορά είναι ήδη ανεπτυγμένη σε μεσογειακές χώρες όπως η Ισπανία, η Γαλλία και η Κύπρος. Oργανωμένα οικιστικά συγκροτήματα έχουν κάνει την εμφάνισή τους και στην Ελλάδα, σε περιοχές όπως η Κρήτη, οι Κυκλάδες, η Αττική, η Χαλκιδική κ.α.

Παρόλα αυτά, η ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας στον τομέα αυτό είναι ακόμα πολύ χαμηλή σε σχέση με τις υπόλοιπες μεσογειακές χώρες, καθώς το επενδυτικό περιβάλλον στον τομέα του τουρισμού στην Ελλάδα υστερεί ακόμη σε σχέση με το αντίστοιχο άλλων μεσογειακών τουριστικών προορισμών.

Βέβαια η χαμηλή ανταγωνιστικότητα δεν οφείλεται σε έλλειψη συγκριτικού πλεονεκτήματος της Ελλάδος στον τομέα αυτό, αλλά κατά κύριο λόγο στο αναχρονιστικό θεσμικό και οργανωτικό πλαίσιο της χώρας μας στον τομέα του χωροταξικού σχεδιασμού.

Η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, του Εθνικού Χωροταξικού Σχεδίου και των Ειδικών Χωροταξικών Σχεδίων αναμένεται να βελτιώσουν την υπάρχουσα κατάσταση και να περιορίσουν τα εμπόδια που υπάρχουν μέχρι σήμερα στην ανάπτυξη του τομέα της παραθεριστικής κατοικίας στην Ελλάδα.

Oι προσπάθειες να διασαφηνιστεί το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και να καταστεί περισσότερο σταθερό στον χρόνο, και προπαντός υλοποιήσιμο, βρίσκονται προς τη σωστή κατεύθυνση.

Σημειώνεται ότι τα προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν στον τομέα αυτό έχουν βαθιές ρίζες στον χρόνο, προσδιορίζονται από περίπλοκα συμφέροντα και από μια παρωχημένη αντίληψη όσον αφορά στην πολιτική διαχειρίσεως της κρατικής περιουσίας, την πολιτική διαφυλάξεως του δάσους και του αιγιαλού, και γενικότερα την πολιτική προστασίας του περιβάλλοντος.

Γενικά, η φιλοσοφία για τον σχεδιασμό της ανωτέρω πολιτικής χαρακτηρίζεται από την προσπάθεια να τεθούν λεπτομερειακοί περιορισμοί, με αποτέλεσμα στη συνέχεια να διαπιστώνεται η αδυναμία επιβολής τους και η παραβίασή τους (χωρίς ουσιαστικό κόστος) από τους πολίτες.

Για παράδειγμα, αντί για οργανωμένα τουριστικά συγκροτήματα που θα μπορούσαν να έχουν ανεγερθεί με σεβασμό στο περιβάλλον και να αποτελούν τα ίδια εγγύηση για την προστασία του, η χώρα μας χαρακτηρίζεται από την κυριαρχία του αυθαιρέτου σε περιοχές που υποτίθεται ότι ”ανήκουν κατά κυριότητα στο Δημόσιο” ή που χαρακτηρίζονται ”δασικές”, κ.λπ.

Σε αυτό το περιβάλλον, η ανάπτυξη του θεσμού της εξοχικής κατοικίας στη χώρα μας για ξένους κατοίκους είναι εξαιρετικά δύσκολη. Το πρόβλημα εντοπίζεται στην περιορισμένη ανταγωνιστική προσφορά εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα και όχι τόσο στη ζήτηση από το εξωτερικό, που είναι σήμερα δεδομένη.

Η αδυναμία της προσφοράς οφείλεται στο ότι η έλλειψη χωροταξικού σχεδιασμού και κτηματολογίου και η επιβολή εξαιρετικά αυστηρών και ανελαστικών όρων δομήσεως για τις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές, όπου αναπτύσσεται κυρίως η εξοχική κατοικία, καθιστά το κόστος ανεγέρσεως παραθεριστικών κατοικιών στην Ελλάδα ουσιαστικά απαγορευτικό.

Αντί αυτού, συνεχίζεται η ανεξέλεγκτη ανέγερση χαμηλής ποιότητας τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου πόλεως στις τουριστικές περιοχές, καθιστώντας τη διαβίωση σε αυτές εξαιρετικά δύσκολη στη βραχεία τουριστική περίοδο που επικρατεί στη χώρα μας. Επιπροσθέτως, συνεχίζεται και η ανέγερση αυθαιρέτων σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως.

Η διαφαινόμενη διευκόλυνση και απλοποίηση των διαδικασιών για τη λήψη αδείας είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, καθώς επίσης η βελτίωση των μεταφορών, ιδιαίτερα αν δοθεί μεγαλύτερη έμφαση στην ανάπτυξη και των ακτοπλοϊκών μεταφορών.

Ακόμη, μέτρα που μπορεί να οδηγήσουν στην ανάπτυξη της αγοράς εξοχικής κατοικίας είναι η περαιτέρω βελτίωση της παροχής άλλων αναγκαίων υπηρεσιών, με ιδιαίτερη έμφαση στην υγειονομική περίθαλψη.

Η προβολή και η διαφήμιση της αγοράς στην Ελλάδα μέσω των διεθνών μέσων μαζικής ενημερώσεως, των εξειδικευμένων εντύπων για τον τουρισμό, της συνεργασίας με ξένα μεσιτικά γραφεία και της συμμετοχής σε εκθέσεις εξοχικών κατοικιών και άλλων σχετικών εκθέσεων μπορεί να έχει ουσιαστικά αποτελέσματα, αφού όμως θα έχουν δοθεί αποτελεσματικές λύσεις στα προβλήματα προσφοράς που προαναφέρθηκαν.

Είναι σημαντικό να εντατικοποιηθεί η προσπάθεια για την ανάπτυξη της αγοράς της παραθεριστική κατοικίας χωρίς αναβολή. Θα πρέπει να καταλάβουμε ότι η εξοχική κατοικία δεν αποτελεί ανταγωνιστική δραστηριότητα του ξενοδοχειακού τουρισμού.

Εάν κάποιος δεν αγοράσει εξοχική κατοικία στην Ελλάδα δεν σημαίνει ότι θα επισκέπτεται κάθε χρόνο τη χώρα μας ως πελάτης ξενοδοχειακών μονάδων. Η εξοχική κατοικία είναι διαφορετικό προϊόν από το ξενοδοχείο και συμβάλλει στην ανάπτυξη πολλών άλλων παραγωγικών κλάδων, καθώς επίσης και στην επέκταση της τουριστικής περιόδου.

Τέλος, η ραγδαία ανάπτυξη του κλάδου της παραθεριστικής κατοικίας που σημειώθηκε τα προηγούμενα έτη σε χώρες όπως η Ισπανία, η Ιταλία και η Νότια Γαλλία είχε ως αποτέλεσμα να σημειώνονται σε πολλές από αυτές τις περιοχές σημάδια κορεσμού.

Αυτά εμφανίζονται με τη μορφή της υπερβολικής δομήσεως σε σημαντικούς τουριστικούς προορισμούς (αποτέλεσμα ενός, πλέον του αναγκαίου, ελαστικού θεσμικού και οργανωτικού πλαισίου) και αυξαν’ομενων ενδείξεων επιβαρύνσεως του περιβάλλοντος.

Παρουσιάζεται, επομένως, μοναδική ευκαιρία για χώρες όπως η Ελλάδα, που μόλις προσφάτως εισήλθαν σε πιο δυναμική ανάπτυξη του κλάδου, να αυξήσουν ουσιαστικά τα μερίδιά τους στην αγορά αυτή. Την ίδια στιγμή, μεταξύ των νεοεισερχόμενων χωρών στην αγορά, ο ανταγωνισμός είναι σημαντικός.

Η Ελλάδα θα πρέπει να προχωρήσει στις αναγκαίες βελτιώσεις του θεσμικού και οργανωτικού πλαισίου προκειμένου να αρθούν τα μεγάλα εμπόδια στην ανάπτυξη του κλάδου, φροντίζοντας ταυτοχρόνως να αποφευχθούν οι δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον από την ανεξέλεγκτη ανάπτυξή του, οι οποίες παρατηρήθηκαν σε χώρες όπως η Ισπανία. Oι συντονισμένες και προσεκτικά μελετημένες κινήσεις θα μας οδηγήσουν στο επιθυμητό αποτέλεσμα.

* Η μελέτη της Alpha Bank δημοσιεύται στη δεξιά στήλη ”Συνοδευτικό Υλικό”.