Τι αποκαλύπτει η στεγαστική πίστη για την ελληνική κτηματαγορά

Η εξαμηνιαία έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ για το 2022 (εδώ η πλήρης έκθεση) δημοσιεύθηκε πριν λίγες εβδομάδες. Όπως πάντα, περιέχει εξαιρετικά χρήσιμες πληροφορίες. Στο άρθρο αυτό αναλύουμε τις πληροφορίες που αναφέρονται στο ειδικό παράρτημα της έκθεσης για τα στεγαστικά δάνεια (σελ. 26-29).

Η χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και σχετίζεται άμεσα με το μεγάλο ζήτημα της πρόσβασης σε κατοικία, ειδικά για τους νέους ανθρώπους, που έχει αποκτήσει και σημαντική θέση στην πολιτική ατζέντα.

Το 2022 ο τραπεζικός τομέας εκταμίευσε συνολικά €1,1 δισ. σε δάνεια με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα και από αυτά το 97% αφορά σε δάνεια για αγορά και ιδιοκατοίκηση ακινήτου. Η εκταμίευση έγινε με 14.074 συμβάσεις, με το μέσο ποσό δανείου στις €79 χιλ.

Για ολόκληρο το έτος 2022, η μέση σχέση δανείου προς αξία ακινήτου (LTV) ήταν 62,9%, γεγονός που υποδεικνύει ότι η μέση αξία ακινήτου που η αγορά του υποστηρίχθηκε από στεγαστικό δάνειο ήταν €125 χιλ.

Ενδιαφέρον έχουν οι μεταβολές μεταξύ των τριμήνων του 2022. Έτσι, στο 4ο τρίμηνο του 2022 παρατηρήθηκε αύξηση του μέσου ποσού δανείου κατά 11% σε σχέση με το 1ο τρίμηνο και αύξηση της αξίας ακινήτου κατά 14% αντίστοιχα. Οι τιμές αυτών των μεγεθών στο τέλος του 4ου τριμήνου, που είναι αφετηρία και για το 2023, ήταν €83 χιλ. δάνειο και €134 χιλ. αξία ακινήτου, με δείκτη LTV στο 61,6%.

Οι διαφορές μεταξύ τέλους και αρχής έτους οφείλονται οπωσδήποτε στην άνοδο των τιμών των ακινήτων που προέρχεται και από τις αυξήσεις του κόστους κατασκευής αλλά και από την αύξηση της ζήτησης για κατοικία, ειδικά μετά την πανδημία που για πολλούς έχει μετατρέψει την κατοικία και σε χώρο εργασίας. Σύμφωνα με την έκθεση, οι ονομαστικές αυξήσεις το 2022 ήταν 11,1% κατά μέσο όρο στη χώρα και 13% στην Αθήνα.

Τα χορηγηθέντα νέα δάνεια του 2022 είχαν μέσο δείκτη Δανείου προς Εισόδημα (LTI) στο 3,7 και μέσο δείκτη Δόσης προς Εισόδημα (LSTI) στο 23,2%. Το μέσο ετήσιο εισόδημα που υποδεικνύουν τα στοιχεία της ΤτΕ για τους νέους δανειολήπτες του 2022 είναι της τάξης των 21,1 χιλιάδων ευρώ και η μέση σχέση αξίας ακινήτου προς ετήσιο εισόδημα είναι στο 5,9. Στις αγορές δηλαδή ακινήτων που έγιναν με τη συνδρομή δανεισμού, η αξία τους είναι σχεδόν 6πλάσια του ετήσιου εισοδήματος των δανειοληπτών.

Η έκθεση επισημαίνει ότι το απόλυτο μέγεθος των εκταμιεύσεων, παρά την αύξηση που παρατηρήθηκε σε σχέση με το 2021, «παραμένει χαμηλό», ενώ με βάση τους συνδυασμένους δείκτες LTV και LSTI ασφάλειας και εξυπηρέτησης των νέων δανείων, το 71,4% χαρακτηρίζονται ως χαμηλού κινδύνου και το 27,5% ως μεσαίου κινδύνου.

Αυτό όμως που η ΤτE χαρακτηρίζει στην έκθεσή της ως «συνετές πρακτικές δανεισμού» για το 2022 -κάτι βεβαίως που είναι εξαιρετικά σημαντικό για τον τραπεζικό τομέα- είναι ταυτόχρονα και ο βασικός λόγος της χαμηλής επίδοσης του τραπεζικού συστήματος στη χρηματοδότηση της κατοικίας. Χαρακτηριστικό είναι ότι οι υπογεγραμμένες νέες συμβάσεις για όλο το 2022 αντιπροσωπεύουν σε μέσο όρο κάτι λιγότερο από ένα δάνειο ανά τραπεζικό κατάστημα ανά μήνα!

Τα 10 χρόνια κρίσης προσγείωσαν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και την αγορά κατοικίας από πολίτες της χώρας αλλά και τη χρηματοδότησή της από τις τράπεζες, που είναι απολύτως αλληλοεξαρτώμενες παράμετροι. Παρά την άνοδο των νέων χορηγήσεων τα τελευταία 2-3 χρόνια, αυτές παραμένουν υποπολλαπλάσιες της πραγματικής ζήτησης.

Στην καρδιά του προβλήματος αυτού είναι τα χαμηλά εισοδήματα (σε μέσο όρο), οι αυξανόμενες τιμές των ακινήτων και κυρίως η μεταξύ τους σχέση, που επηρεάζει άμεσα το ποσό του δανείου που μπορούν με βάση τα σημερινά κριτήριά τους να χορηγήσουν οι τράπεζες.

Η σχέση δανείου προς αξία ακινήτου που κινείται κοντά στο 60% είναι σαφώς χαμηλότερη από τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο, που είναι κοντά στο 80%. Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν το 40% της αγοράς της κατοικίας πρέπει να χρηματοδοτηθεί με ίδιους πόρους, που στα μέσα επίπεδα των χορηγήσεων του 2022 με βάση την έκθεση ισοδυναμεί με 46,5 χιλιάδες ευρώ, ήτοι 2,2 φορές το μέσο ετήσιο εισόδημα.

Αν υποθέσουμε ότι ένα νοικοκυριό αυτού του επιπέδου εισοδήματος (1.800€/μήνα) μπορεί να αποταμιεύει 15%-20% του εισοδήματος, τότε η δυνατότητα να σχηματιστεί η ίδια συμμετοχή χρειάζεται από 15 έως 11 χρόνια, χωρίς να υπολογίσει κάποιος τις ενδιάμεσες αυξητικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων.

Βέβαια στους ίδιους πόρους συμμετέχουν συνήθως και βοήθεια από την οικογένεια, γονικές παροχές, αποταμίευση της προηγούμενης γενιάς κ.λπ. Ακόμα όμως κι έτσι, η απόκτηση κατοικίας έχει γίνει εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση, ειδικά δε με την αύξηση των επιτοκίων, θα είναι στο διάστημα των επόμενων 2-3 ετών υπόθεση όλο και λιγότερων.

Η «χαλάρωση» των τραπεζικών κριτηρίων θα έφερνε σίγουρα περισσότερους πιο κοντά στον στόχο της απόκτησης κατοικίας με τη χρήση χρηματοδότησης. Θα έπρεπε όμως να γίνει προσεκτικά, γιατί κανείς δεν θα ήθελε να δει ξανά νέες γενιές κόκκινων δανείων στις τράπεζες, με τις οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες που έχουν.

Πάντως, η υιοθέτηση μιας κεντρικά σχεδιασμένης οικιστικής στρατηγικής, ειδικά για τους νεότερους σε ηλικία πολίτες, είναι απαραίτητη. Είναι πολύ θετικό το γεγονός ότι έχει ενταχθεί στις προεκλογικές εξαγγελίες. Το πρώτο πιλοτικό βήμα με το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου δείχνει ένα δρόμο, αλλά η αντιμετώπιση του προβλήματος εύρεσης και απόκτησης κατοικίας σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα είναι το μεγάλο ζητούμενο.

Μια συνεκτική οικιστική στρατηγική θα πρέπει να έχει σε αρμονία τα στοχευμένα μέτρα και κίνητρα του κράτους με τις επιχειρηματικές πρωτοβουλίες των επενδυτών σε οικιστικά ακίνητα και των θεσμικών φορέων της χρηματοδότησης.

Η πρόσβαση σε κατοικία είναι οξύ οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα με πολύ ευρύτερες συνέπειες όπως π.χ. στο δημογραφικό, στους ρυθμούς ανάπτυξης κ.λπ. Και χρειάζεται τολμηρές και καινοτόμες παρεμβάσεις από όλους τους εμπλεκόμενους.

* Ο Μίνος Μωυσής είναι ιδρυτικός εταίρος της εταιρείας συμβούλων SYNERGON Partners.