Ακίνητα: Τα 600 δισεκατομμύρια υπάρχουν!

Η απώλεια της αξίας των ακινήτων στη χώρα μας δεν έχει απασχολήσει αρκετά τον δημόσιο διάλογο, αναλογικά τουλάχιστον με την έκταση του προβλήματος. Αφορά περισσότερους από 7,3 εκατ. συμπολίτες μας και, πρακτικά, 9 στις 10 ελληνικές οικογένειες που κατέχουν ένα ή περισσότερα ακίνητα. Η πτώση των τιμών των ακινήτων φτάνει το 50% συγκριτικά με το 2009.

Η ακίνητη περιουσία των Ελλήνων, με τις αντικειμενικές αξίες του 2007, είχε αποτίμηση περίπου 1 τρισεκατομμύριο ευρώ. Γνωρίζουμε ότι πριν την κρίση τα ακίνητα πωλούνταν 20-30% πάνω από τις αντικειμενικές τιμές. Κατά συνέπεια, η συνολική αξία των ακινήτων το 2009 ήταν της τάξης των 1.200 με 1.300 δισ. ευρώ. Πτώση τιμών κατά 50% σημαίνει απώλεια εθνικής περιουσίας 600 με 650 δισ. ευρώ, σχεδόν 4 φορές το ΑΕΠ της χώρας.

Συγκριτικά, ο μέσος Έλληνας μέσα στην κρίση έχασε 5.000 με 6.000 ευρώ ετησίως σε εισόδημα (Eurostat), αλλά ο ίδιος Έλληνας έχασε 90 χιλ. ευρώ στην αξία των ακινήτων του ή 150 χιλ. ευρώ κατά μέσο όρο η ελληνική οικογένεια!

Οι συνέπειες είναι δραματικές. Οι 9 στις 10 ελληνικές οικογένειες έχασαν τους κόπους δεκαετιών αποταμίευσης, προκαλώντας μαζική απαισιοδοξία για το μέλλον που αναστέλλει την οικονομική δραστηριότητα. Ευθύνεται και για την αύξηση ρεκόρ των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς μειώνει το κίνητρο αποπληρωμής αφού η αξία του ακινήτου ήταν πια μικρότερη του δανείου. Καθηλώνει το τραπεζικό σύστημα σε σπιράλ μειώσεων στην αποτίμηση των εμπράγματων εξασφαλίσεων, εντείνοντας την αποτυχία των ανακεφαλαιοποιήσεων.

Σήμερα υπάρχει διαδεδομένη η εντύπωση ότι τα ακίνητα δεν μπορούν να ανακάμψουν. Η εκτίμηση αυτή βασίζεται:

- Στο εμφανιζόμενο απόθεμα των απούλητων κατοικιών που κατασκευάστηκαν τα προηγούμενα χρόνια, ως αποτέλεσμα της έκρηξης που σημειώθηκε τόσο στη ζήτηση όσο και στην προσφορά την περασμένη δεκαετία.

- Στην προοπτική εκποίησης μεγάλου αριθμού ακινήτων λόγω της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, που θα αυξήσει απότομα την προσφορά ακινήτων.

- Στη μείωση του εν Ελλάδι πληθυσμού λόγω φυγής Ελλήνων, Αλβανών και λοιπών και άρα της μείωσης στη ζήτηση στεγαστικών αναγκών.

- Στην εντύπωση ότι στα ακίνητα υπήρχε «φούσκα» πριν την κρίση που «έσκασε» και οι τιμές προσγειώθηκαν σε πιο κανονικά επίπεδα.

Η διατήρηση των τιμών των ακινήτων σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα του κόστους κατασκευής αποτελεί επίσης βασικό παράγοντα που αναστέλλει τον κατασκευαστικό κλάδο που συντηρεί σήμερα την ανεργία σε ιστορικό υψηλό, ενώ καθηλώνει εξοπλισμό και τεχνογνωσία που η χώρα μας είχε σε υψηλό βαθμό. Με βάση αυτά τα επιχειρήματα, οι εκτιμήσεις συγκλίνουν ότι οι τιμές δεν θα φτάσουν στα επίπεδα προ κρίσης σε λιγότερο από 20-25 χρόνια.

Στη νεότερη οικονομική ιστορία όμως η πτώση των τιμών των ακινήτων δεν είναι κάτι σπάνιο. Ακόμα και η πτώση πέριξ του 50% επίσης δεν είναι σπάνια. Υπάρχουν πολλά παραδείγματα χωρών που τις τελευταίες δεκαετίες γνώρισαν ανάλογη πτώση τιμών. Η ανάκαμψη των τιμών στα προ κρίσης επίπεδα ήρθε σε βάθος χρόνου από 5 μέχρι 20 χρόνια. Αν συνεχίσουμε να μοιρολογούμε για το πρόβλημα αντί να ψάχνουμε για πολιτικές επίλυσης, στο καλό σενάριο που η χώρα πάρει την ανηφόρα, θα επιβεβαιώσουμε τις προβλέψεις που μιλούν για 25 χρόνια για την ανάκαμψη της αγοράς και άρα αντίστοιχα την καθήλωση της οικονομίας σε στασιμότητα, φτώχεια και ανεργία.

Οι ξένοι, καλώς ή κακώς, δεν ενδιαφέρονται για τις τιμές των ακινήτων και ίσως να προτιμούν αυτές να παραμένουν τόσο χαμηλές. Εμάς ενδιαφέρει η ανάκτηση της περιουσίας των Ελλήνων και η δυνατότητα σε όσους Έλληνες δεν έχουν περιουσία να μπορούν να αποκτήσουν. Υπάρχουν σήμερα αρκετές ενότητες παρεμβάσεων που μπορούν να στηρίξουν την αποκατάσταση των τιμών εντός λίγων ετών.

- Η ανάκαμψη της αγοράς χωρίς τράπεζες μπορεί να επικουρηθεί από εναλλακτικές μορφές χρηματοδότησης και από καινοτόμα προγράμματα, όπως π.χ. το «αντίστροφο στεγαστικό δάνειο» που ισχύει στις ΗΠΑ.

Αντίστοιχο παράδειγμα έχουμε από τις σκανδιναβικές χώρες, όπου τη δεκαετία του 1980, για να βοηθήσουν την ανάκαμψη των ακινήτων, επέτρεψαν τη λειτουργία μη-τραπεζικών ιδρυμάτων στη χρηματοδότηση των ακινήτων, με πολύ θετικά αποτελέσματα. Ειδικά σήμερα οι αγορές του χρήματος βρίσκονται σε ιστορικό υψηλό, ενώ διαθέτουν και την εξειδίκευση, κάτι που δεν συνέβαινε παλιά. Το θεσμικό μας πλαίσιο σήμερα δεν επιτρέπει τη δραστηριοποίησή τους και παραμένει αναχρονιστικό σε ιδέες.

- Η ενίσχυση της αγοράς ακινήτου χωρίς δάνειο αλλά με τον παραδοσιακό τρόπο των δόσεων του αγοραστή προς τον πωλητή. Και εδώ το νομικό μας πλαίσιο χρειάζεται αλλαγές για να θωρακιστεί θεσμικά αυτός ο τρόπος συναλλαγής και να τον εμπιστεύονται οι πολίτες. Άλλωστε τα χρήματα στο στρώμα δεν έχουν εξαντληθεί και για πολύ κόσμο η απόκτηση ακινήτου σε χαμηλή τιμή ακούγεται με ενδιαφέρον, αρκεί να μπορεί να διακανονίσει τα υπόλοιπα χρήματα. Με τον τρόπο αυτό εισρέει φρέσκο χρήμα στην κανονική οικονομία, ξαναμπαίνει στο τραπεζικό σύστημα και κινείται και ο κλάδος των ανακαινίσεων. Και εδώ όμως χρειάζονται θεσμικές αλλαγές για το ζήτημα του πόθεν έσχες.

- Η προσέλκυση περισσότερων αλλοδαπών για την αγορά εξοχικής ή κύριας κατοικίας στη χώρα μας, αλλά και «φορολογικών κατοίκων» Ελλάδας, αγορά που σε ανταγωνιστικές χώρες σημειώνει εκρηκτική άνοδο τα τελευταία χρόνια. Το μοντέλο της «golden visa» που καθιερώθηκε το 2013 στη χώρα μας έχει ενθαρρυντικά αποτελέσματα. Μέσα στα τρία πρώτα χρόνια εφαρμογής του αξιοποιήθηκε από 1.500 αλλοδαπούς (Κίνα - Ρωσία πρωτίστως), εισφέροντας στη χώρα περισσότερα από 500 εκατ. ευρώ φρέσκο χρήμα. Χρειάζεται όμως αλλαγές και επικαιροποίηση για τη μείωση της μεγάλης γραφειοκρατίας που έχει, όσο και για τον εμπλουτισμό με νέα προγράμματα που θα προσελκύσουν περισσότερους ξένους στην αγορά κατοικίας στη χώρα μας με περισσότερα αλλά και με λιγότερα χρήματα, όπως κάνει η Κύπρος και άλλες χώρες.

- Η αγορά των επενδυτικών εταιρειών σε ακίνητα στο εξωτερικό, για την οποία η Ελλάδα με κάποιες μεταρρυθμίσεις μπορεί να γίνει γρήγορα επενδυτικός προορισμός. Η γεωγραφική και γεωπολιτική θέση σε συνδυασμό με τις τρέχουσες τιμές των ακινήτων, που είναι χαμηλότερες από Βουλγαρία και Αλβανία, καθιστούν τη χώρα μας δυνητικό προορισμό, αρκεί να μην τους αποθαρρύνουμε. Η κυβέρνηση μόλις προ μηνών ψήφισε με τροπολογία τελευταίας στιγμής τον υπερδιπλασιασμό της φορολογίας για τις εταιρείες αυτές. Κοινώς τις «εκτέλεσε» και μαζί τους εκτέλεσε τις προοπτικές ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων.

- Η αγορά πάσχει από τα υψηλά ποσοστά του κινήματος «δεν πληρώνω» στις μισθώσεις, που σπάνια καταλήγει στην ανάκτηση των οφειλόμενων. Ειδικά για την επένδυση ξένων, η μείωση των επισφαλειών στην καταβολή των ενοικίων είναι σημαντικός παράγοντας για την τοποθέτηση κεφαλαίων στη χώρα μας. Και εδώ χρειάζονται μεταρρυθμίσεις που θα ενισχύσουν την εύρυθμη λειτουργία των μισθώσεων.

- Οι μέσες τιμές κατοικιών πριν την κρίση, αντίθετα προς την κρατούσα εντύπωση σήμερα δεν είχαν ουσιαστική «φούσκα». Το κόστος κατασκευής που ξεπερνούσε τα 1.000 ευρώ το μέτρο, συν την αναλογία του οικοπέδου, συν το χρηματοοικονομικό κόστος και ένα κέρδος κατασκευαστή 15% δίνει τις μέσες τιμές πώλησης πριν την κρίση. Οι προ κρίσης τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι χαμηλότερες από τις τιμές σήμερα σε χώρες της πρώην ανατολικής Ευρώπης όπως Σλοβακία, Πολωνία, Τσεχία, Κροατία, Ρουμανία, όπου οι μισθοί παραμένουν χαμηλότεροι από την Ελλάδα. Αυτό δείχνει ότι η επιστροφή σε αυτές τις τιμές είναι εφικτή σε λίγα χρόνια, αρκεί να γίνουν οι σωστές παρεμβάσεις.

- Μεταρρυθμίσεις όπως η επιτάχυνση της δικαιοσύνης επηρεάζουν σημαντικά και τον κλάδο των ακινήτων. Χιλιάδες ακίνητα αμφισβητούμενα, διεκδικούμενα, καταπατημένα ή χρεοκοπημένα παραμένουν «στον πάγο», υποβαθμίζοντας αστικές περιοχές και συμπαρασύροντας την αξία των ακινήτων όλων.

Γνωστά παραδείγματα η οδός Πειραιώς στην Αθήνα, η Ομόνοια (βλ. Μινιόν), ο Ελαιώνας και άλλες περιοχές που παραμένουν υποβαθμισμένες λόγω αβελτηρίας της δικαιοσύνης να επιλύσει τελεσίδικα υποθέσεις που εμπλέκουν ακίνητα.

- Σημαντικές ευκαιρίες έχουν υπάρξει με το άνοιγμα της αγοράς των διαμερισμάτων στην τουριστική μίσθωση. Τα στοιχεία για τα χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα σήμερα που δεν βρίσκουν αγοραστές σε μία αγορά χωρίς τραπεζικό χρήμα είναι παραπλανητικά καθώς οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο βαθμό αξιοποιούν τα ακίνητα αυτά μισθώνοντας σε πολίτες ή σε τουρίστες. Κενές νεόδμητες ή ημιτελείς πολυκατοικίες δεν υπάρχουν σε μεγάλη έκταση στα αστικά κέντρα, ενώ στα νησιά αυτές που υπάρχουν πωλούνται σε τιμές σχεδόν προ κρίσης.

Ήδη την τελευταία διετία που άνοιξε η εν λόγω αγορά παρατηρείται σημαντική μείωση σε διαθέσιμα προς ενοικίαση διαμερίσματα, που όμως δεν αποτυπώνεται στα επίσημα στοιχεία επειδή η αγορά αυτή παραμένει άναρχη. Γειτονιές που παρήκμαζαν τα προηγούμενα χρόνια γνωρίζουν νέα άνθηση από την παρουσία τουριστών που τονώνουν και τα συνοικιακά καταστήματα. Το μεγαλύτερο μέρος των «αδρανών» ακινήτων είναι ξενοίκιαστοι εμπορικοί χώροι λόγω ύφεσης, που θα ξανανοικιαστούν όταν θα ανακάμψει η οικονομία.

- Άδικα ανησυχούμε για ξαφνικό μαζικό πλειστηριασμό ακινήτων από τις τράπεζες στα αμέσως επόμενα χρόνια. Και αυτά δεν είναι αδρανή ακίνητα, αλλά σε πολύ μεγάλο ποσοστό κατοικούνται. Δεν αποτελούν δηλαδή νέα προσφορά ακινήτων, γιατί βρίσκονται σε χρήση και είναι λάθος να τα μπερδεύουμε με νεόδμητα απούλητα ακίνητα. Επιπλέον (αν και) όταν θα γίνουν αρκετοί πλειστηριασμοί, τα κόκκινα δάνεια θα αρχίσουν να μειώνονται και μαζί τους τα προς εκποίηση ακίνητα.

Στον αντίποδα, αρνητικοί παράγοντες παραμένουν ο στόχος μείωσης των κόκκινων δανείων που συνεχώς πέφτει έξω, κρίσιμος παράγοντας για να ανακάμψουν τα τραπεζικά δάνεια. Ανάποδα: αν δεν μειωθούν τα κόκκινα δάνεια, δεν θα ξαναδοθούν δάνεια από τράπεζες. Επίσης, δάνεια για πρώτη κατοικία με χαμηλά επιτόκια δεν θα ξαναδοθούν σε ανθρώπους που δεν έχουν ούτε ένα σπίτι, αν δεν μπορεί η τράπεζα να διεκδικήσει την αποπληρωμή του και με εκποίηση του ακινήτου. Το πάγωμα των πλειστηριασμών πληρώνουν οι φτωχότεροι συμπολίτες μας, όπως γενικά συμβαίνει με τα κηρύγματα του λαϊκισμού.

Τρίτο πρόβλημα παραμένει το ατελείωτο χαρτοφυλάκιο ακινήτων που κατέχει το δημόσιο και στο οποίο προστίθενται τα τελευταία χρόνια χιλιάδες ακίνητα κάθε χρόνο, από κληρονόμους που αρνούνται να τα κληρονομήσουν. Εδώ χρειάζονται τολμηρές λύσεις, που δεν έχουμε τον χώρο εδώ να αναπτύξουμε.

Η εκτίμησή μας είναι ότι αν αφήσουμε τα πράγματα στη μοίρα τους και, εκτός νέων ατυχημάτων τύπου ΣΥΡΙΖΑ στο μέλλον, η κτηματαγορά θα χρειαστεί πάνω από 20 χρόνια για να επιστρέψει στις τιμές του 2008. Αντίθετα, αν υλοποιήσουμε ένα μεταρρυθμιστικό σχέδιο για τον κλάδο, οι τιμές μπορούν να επανέλθουν σε λιγότερο από 10 χρόνια. Με ανάκαμψη τιμών 10% ετησίως χρειάζονται περίπου 7 χρόνια για να φτάσουν οι τιμές τα προ κρίσης επίπεδα και να αυξηθεί η περιουσία του μέσου Έλληνα κατά 100 χιλ. ευρώ.

Άνοδος τιμών 10% σε ένα χρόνο σημαίνει δημιουργία εθνικού πλούτου 60 δισ. ευρώ με τις σημερινές τιμές! Σε αρκετές χώρες το αντικείμενο αυτό αποτελεί ξεχωριστό υπουργείο και για την κατάσταση στην Ελλάδα θα μπορούσε να γίνει χαρτοφυλάκιο υφυπουργού Ανάπτυξης.

Πολιτικά, η ικανότητα μίας κυβέρνησης να υλοποιήσει ένα συγκροτημένο σχέδιο για την ανάκαμψη των ακινήτων θα έχει ως αποτέλεσμα την επιστροφή στους Έλληνες των 600 δισ. ευρώ που χάθηκαν σε περιουσία για 9 στις 10 ελληνικές οικογένειες. Είναι ίσως το μεγαλύτερο οικονομικό στοίχημα σήμερα, αλληλένδετο με την επίτευξη υψηλών ρυθμών ανάπτυξης που όμως πολιτικά δεν εκφράζεται από την κοινή γνώμη, ακόμα τουλάχιστον.

Όλα τα παραπάνω περιγράφουν ένα πεδίο δράσης μεγάλης σημασίας για την ανάκαμψη της εθνικής μας οικονομίας που χρειάζεται προετοιμασία, σχέδιο, πολιτική βούληση και ικανότητα στην υλοποίηση.

* Ο Δρ. Μιχάλης Πεγκλής είναι σύμβουλος του Προέδρου της Νέας Δημοκρατίας σε θέματα ανάπτυξης.